（2016）内04民终896号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-24
案件名称
中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处韩艳利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处,韩艳利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终896号上诉人（原审被告）中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。法定代表人李德华，主任。委托代理人王贺宏，内蒙古原法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩艳利，男，1977年11月4日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市松山区。委托代理人李永东，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处（以下简称房地产管理处）因与被上诉人韩艳利房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第3550号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年2月22日受理立案后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、张伟波参加的合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案，上诉人房地产管理处的委托代理人王贺宏，被上诉人韩艳利的委托代理人李永东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审判决查明，2011年3月25日，原沈阳军区房地产管理局赤峰办事处与原告签订了《军队房地产租赁合同》，约定沈阳军区房地产管理局赤峰办事处为甲方，韩艳利为乙方；甲方将位于赤峰市松山区穆家营子的房屋（建筑面积784平方米，坐落号：沈蒙字第2792号）出租给乙方使用，租赁用途为修车；租赁期限为2011年2月1日至2012年1月31日；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、���修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；租赁期满，合同解除。双方还约定了其它相关事宜。原告租赁涉案房屋后，为经营车辆维修业务，对租赁的房屋进行了装饰、装修及扩建。双方约定的租赁期限届满后，原告继续使用涉案的房屋。2013年1月8日被告向法院提起诉讼，要求原告腾出房屋，法院依法判决原告于该判决生效后一个月内腾出所租赁的被告所有的位于赤峰市松山区穆家营子村（坐落号：沈蒙字第2792���）的房屋。原告对该判决结果不服，于法定期限内上诉于赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。另查明，在原告租赁被告所有的涉案房屋期间，原告对租赁的房屋进行装饰、装修及扩建，装饰、装修及扩建的财产价值经评估为378129元。再查明，原沈阳军区房地产管理局赤峰办事处现更名为中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处。一审法院认为，签订合同作为一种双方的民事法律行为，应贯彻公平原则，公平原则的实质在于均衡协调双方当事人的利益。原告与原沈阳军区房地产管理局赤峰办事处签订的《军队房地产租赁合同》，虽明确约定原告确需对租赁的房屋进行改造、装修或增扩固定设施的必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交��出租方，但双方的此项约定明显未形成对等条件，致使原告韩艳利为正常经营需要的投资无法收回，对韩艳利构成了明显的不公平。现涉案的《军队房地产租赁合同》已经解除，根据公平原则，被告应对原告对其租赁的涉案房屋进行装饰、装修及扩建而支出的合理费用予以适当补偿。原告对租赁的房屋进行装饰、装修及扩建的财产价值经评估为378129元，被告应补偿原告经济损失190000元较为合理。因原告系租赁被告所有的房屋，租赁到期后，原告搬离租赁场地而产生的费用应由原告自行负担，故对原告要求被告补偿搬迁费20000元的诉讼请求，法院不予支持。被告辩称根据原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，原告不得对涉案房屋进行添附，因原告的添附行为产生的费用应由原告自行负担，因该约定显失公平，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四���、第五十条，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一审法院判决：一、被告中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处于本判决生效后十日内补偿原告韩艳利对涉案房屋进行装饰、装修及扩建而产生的财产损失190000元；二、驳回原告韩艳利的其他诉讼请求。上诉人房地产管理处不服一审判决，向本院提出上诉称，合同双方权利义务关系明确，租赁方在租赁涉案房屋内添加的任何物件，必须征得出租方书面同意，费用自理的约定，应当得到法院认可。合同的显失公平是指合同一方利用自身优势或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。而本案合同中设立的相应条款，是双方当事人的真实意思表示，其实质恰恰在于平衡双方的权利义务，合同年租金仅1.5万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确规定“承租人未经出租人同意装饰、装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”因此一审判决错误，要求撤销一审判决，依法改判。被上诉人韩艳利答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人和被上诉人之间形成了不定期租赁关系，上诉人称非军事需要不解除合同。上诉人单方要求解除合同，被上诉人装饰、装修和扩建行为，上诉人当时并未提出异议，应视为同意，基于公平原则，非被上诉人单方违约而导致合同解除，涉案的装饰、装修及扩建损失应当得到合理的补偿。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人和被上诉人所签订的《军队���地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。双方合同明确约定，被上诉人作为承租人确需对涉案房屋进行改造、装修或者增扩固定设施的，以及在承租的场地新建和添建各种建筑物、构筑物的，费用自理，权属归上诉人房地产管理处所有，租赁期满或解除合同时，必须无偿移交给上诉人房地产管理处。由此可见，双方对合同期满或解除后对涉案房屋进行改造、装修或增扩的固定设施以及在承租的场地新建和添建各种建筑物、构筑物的权属约定明确，应当无偿归上诉人房地产管理处所有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人在租赁合同中直接约定对涉案房屋进行改造、装修或增扩的固定设施以及在承租的场地新建和添建各种建筑物、构筑物无偿归上诉人所有，该约定并不违法，被上诉人亦未能提交证据证明该约定显失公平，因此一审法院关于该项约定明显未形成对等条件致使被上诉人韩艳利为正常经营需要的投资无法收回，对被上诉人韩艳利构成明显不公平的认定没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人房地产管理处的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第3550号民事判决；二、驳回被上诉人韩艳利的诉讼请求。一审案件受理费6972元，鉴定费5000元，二审案件受理费4100元，合计16072元由被上诉人韩艳利负担；二审邮寄送达费40元，由上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处与被上诉人韩艳利各负担20元。本判决为终审判决。审判长 徐国坤审判员 其其格审判员 张伟波二〇一六年四月五日书记员 韦羽佳 来源：百度“”