（2015）鄂黄石港石民初字第00180号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-02
案件名称
黄石万达广场投资有限公司与王忠商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄石万达广场投资有限公司,王忠
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄石港石民初字第00180号原告黄石万达广场投资有限公司，住所地黄石市黄石港区磁湖巷，组织机构代码证代码：07079394-x。法定代表人齐界，该公司执行董事。委托代理人卢倩，湖北人本律师事务所律师。委托代理人杜飘，湖北人本律师事务所实习律师。被告王忠。原告黄石万达广场投资有限公司与被告王忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法组成由审判员胡又林担任审判长，人民陪审员杜惠英、汪慧参加的合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢倩到庭参加了诉讼，被告王忠经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案按缺席审理，现已审理终结。原告黄石万达广场投资有限公司诉称，2014年12月19日、12月23日，被告认购原告开发的黄石万达广场5-2203号、5-2204号公寓，两套公寓的建筑面积均为53.37平方米，房屋总价为584798元，首付款294798元，余款292000元以担保贷款方式支付。2015年3月22日，被告支付了首付款。同日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》两份，合同附件六即合同补充协议第四条第（三）项约定，买受人选择按揭贷款付款的，应于合同签订之日付清首付款，剩余房款由买受人向出卖人认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且买受人保证于本合同签订后30日内全部支付至出卖人的银行账户……无论何种原因导致买受人未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，买受人应在本补充协议约定的期限内向出卖人付清全部剩余购房款……未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为买受人违约，出卖人有权要求买受人按本补充协议约定承担违约责任；第五条，若买受人未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在买受人支付所延迟支付的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权。根据合同约定，被告应在2015年3月22日前付清全部剩余购房款，但被告在原告屡次催告的情形下，迟迟不办理贷款手续，至今不履行付款义务，已构成严重违约。为此原告诉至人民法院请求：1、判令被告支付剩余购房款290000元并自2015年3月22日起至付清房款之日止按照每日千分之八支付违约金；2、由被告承担本案全部诉讼费用。在开庭前原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付违约金8194.55元。原告黄石万达广场投资有限公司为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：证据一、黄石市商品房买卖合同两份。证明原、被告之间商品房买卖合同关系，被告应履行付款的义务。证据二、销售不动产统一网络发票2张、中国银行客户贷记回单1张。证明被告的付款情况。被告王忠未向本院递交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩权利，并放弃了举证、质证的权利，亦放弃了对原告黄石万达广场投资有限公司的陈述进行反驳的权利。对于原告黄石万达广场投资有限公司提供的证据材料，本院认为具有真实性、合法性、关联性，可以证明案件事实，对其证明效力本院予以确认。经审理查明，2015年3月22日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》。在签订合同前，被告已缴纳了首付款294798元。两份《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告购买原告开发的黄石万达广场5号楼1单元22层2203室、5号楼1单元22层2204室，建筑面积均为53.37平方米，套内建筑面积均为38.36平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积均为15.01平方米，单价均为每平方米5478.71元，总房款合计为584798元；约定余款由被告向原告认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且被告保证于本合同签订后30日内全部支付至出卖人的银行账户；无论何种原因导致原告未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，被告应在本补充协议约定的期限内向原告付清全部剩余购房款；未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为被告违约，原告有权要求被告按本补充协议约定承担违约责任；若被告未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至被告实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在被告支付所延迟支付的购房款和违约金前，原告随时可以行使合同解除权；原告应于2016年6月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给被告。原告认为被告未按合同履行付款义务，故诉至人民法院，双方形成讼争。另查明，被告于2015年8月25日通过银行贷款向原告支付了余款292000元。另外，根据本院受理的原告黄石万达广场投资有限公司起诉其他购房人案件的类似情况，原告黄石万达广场投资有限公司在向本院起诉前应没有将两份合同文本交付给被告。本院认为，原告黄石万达广场投资有限公司与被告王忠于2015年3月22日签订的两份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容除约定违约金过高外没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，应属合法有效，双方均应履行各自义务。本案中被告与原告签订涉案合同时，明确告知原告房屋价款的余款通过向申请贷款支付，根据日常生活经验法则，办理贷款及贷款审批、发放均需时间，且签订涉案合同后原告并未及时将合同交付给被告，综合以上事实，本院确定被告应于2015年6月22日前向原告支付余款。本案中被告直至2015年8月25日向原告支付余款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告黄石万达广场投资有限公司与被告王忠有关违约金的约定过高应予以调整。原告黄石万达广场投资有限公司的实际损失为贷款利息，根据上述规定，违约金调整为贷款利息的130%，这也符合违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质。原告亦主张被告以290000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，符合规定，本院予以支持。根据本院确定被告应于2015年6月22日前向原告支付余款，故被告应从2015年6月23日至2015年8月24日止以290000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向原告支付违约金。本案中的涉案房屋违约金经计算为3168.86元［（290000元×5.10%×5天÷365天×130%）＋（290000元×4.85%×58天÷365天×130%）］。原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王忠于本判决生效后五日内向原告黄石万达广场投资有限公司给付逾期付款的违约金3168.86元。二、驳回原告黄石万达广场投资有限公司的其它诉讼请求。如果被告王忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告黄石万达广场投资有限公司负担30元、被告王忠负担20元。原告黄石万达广场投资有限公司在立案起诉时预交诉讼费5650元，本院将向原告黄石万达广场投资有限公司退还诉讼费5600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币50元。款汇至户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 胡又林人民陪审员 杜惠英人民陪审员 汪 慧二０一六年四月五日书 记 员 余安娜 微信公众号“”