（2015）扬开民初字第01340号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-15

案件名称

钟育本与金地集团扬州房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

扬州经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钟育本,金地集团扬州房地产发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条，第一百五十五条，第一百一十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

扬州经济技术开发区人民法院民事判决书（2015）扬开民初字第01340号原告钟育本。委托代理人殷善鹏，江苏擎天柱律师事务所律师。委托代理人张秀琴，江苏擎天柱律师事务所律师。被告金地集团扬州房地产发展有限公司，住所地在扬州市吴洲东路200号101幢301室。法定代表人陈必安，该公司董事长。委托代理人李翔，该公司职员。原告钟育本与被告金地集团扬州房地产发展有限公司（以下简称扬州金地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理。依法由审判员朱朝阳适用简易程序于2015年12月12日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2016年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告钟育本及其委托代理人殷善鹏、张秀琴、被告扬州金地公司委托代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟育本诉称：2013年12月19日，原告购买了被告开发的艺境城第1幢404室房地产，支付了全部购房款，被告应于2014年2月28日交付房屋。但被告未能按期交付符合交付条件标准的房屋。被告欲交付的房屋严重漏水，对房屋的使用构成实质影响，不符合正常使用基本条件。现请求判令被告：1、履行对房屋维修义务（满足原告正常居住使用）；2、支付逾期交房违约金101825.4元（计算至2015年10月28日）；3、赔偿损失50000元（以每月2500元��算至2015年10月28日）。被告扬州金地公司辩称：涉案房屋漏水的责任不在被告，根据改造协议及附件，应由建设方负责；被告按期通知交房，不存在逾期交房问题。故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2013年12月19日签订商品房买卖合同，由原告向被告购买位于扬州市吴洲东路200号艺境城第1幢404室房地产，房款为1129418元。合同第8条约定的交付时间为2014年2月28日前，交付条件包括取得建设工程规划许可证、取得工程竣工验收备案证明、取得商品房交付使用备案证明；第9条约定的逾期交付违约责任中，逾期不超过30天的，自最后交付日第二天起至实际交付日止，按已付房款万分之二支付违约金。逾期超过60天且买受人要求合同继续履行的，由出卖人向买受人按日支付已付房款万分之五的违约金；第11条约定的交接手续规定，商品房达��交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并应当出示合同第8条规定的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。没有文件或不齐全，买受人有权拒绝交接。此后，原告向被告支付了全部价款。被告于约定交房前通知原告收房，原告验房后提出房屋质量存在问题，并认为被告未提供竣工验收备案证明而未收房。后原告自行委托了第三方对涉案房屋进行了质量检测。2015年10月28日，原告取得涉案房屋钥匙。另，被告于2014年1月7日取得竣工验收备案证明。再查，原、被告签订的商品房买卖合同中，第23页起至第25页的内容为“房屋改造协议书”，协议书约定由江苏江都建设集团有限公司承建涉案房屋的加层建设，并由该公司对改造工程的质量承担保修义务，因改造工程所导致的一切风险与责任由原告��行承担。诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场勘验。涉案房屋所在的第1幢为现房，该幢统一附有加层。对涉案房屋内部，双方一致认可以下部位存在问题：检测验收报告中所列第2条第10、12项，第6条第18、19项。上述事实，有原、被告的当庭陈述、商品房买卖合同、现场勘验笔录、检测验收报告等证据加以证明，本院予以确认。本案争议焦点有二：一是原告在被告通知交房时拒绝收房有无事实及法律根据；二是被告是否应承担对涉案房屋修复义务。本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效。被告作为出卖人，交付能够正常居住使用且符合双方约定的商品房是其主要义务，原告作为买受人有权在收房时提出质量异议。但买受人能否以房屋存在质量问题而拒绝收房，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷��件适用法律若干问题的解释》第11条第2款“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”的规定可见，拒绝收房必须有“正当理由”。因拒绝收房即意味着房屋存在质量问题而不适合居住或严重影响居住以致不能实现合同目的，故，“正当理由”应当以房屋质量是否存在“严重影响居住”为衡量标准，而这一标准也符合双方签订的补充规定第5条第2项约定的“主体结构质量问题”。对于主体结构质量问题之外的其他问题应归为质量方面的瑕疵，并由出卖人承担保修义务。本案中，原告未提供涉案房屋存在主体结构方面的质量问题或当前出现的质量瑕疵是由主体结构问题所致的相关证据，也未提供证据证明现有的质量问题达到“严重影响居住”程度而致其不能实现合同目的，且原告已实际接收涉案房屋。被告于交房前取得竣工验收备案证明，符合合同约定的交付条件。因此，被告通知原告收房，而原告拒绝收房无法律根据，应视为被告已履行交付涉案房屋义务。至于原告提出的另一拒绝收房理由--被告未出示备案证明之观点，因被告于此前已取得备案证明，却于交付时拒绝出示的做法于情于理不合，同时，原告也无证据证明被告拒绝出示，故原告该观点亦不能成立。原告主张被告逾期交付应承担违约责任的诉求，无事实及法律根据，本院不予支持。关于涉案房屋的修复责任，被告根据双方签订的改造协议提出房屋修复义务应由江苏江都建设集团有限公司承担。对此，本院认为，原告所购涉案房屋系现房，所谓改造根本未履行。尤其是，被告直接负有对出售房屋的修复责任，以改造协议等形式转嫁修复责任的做法违背其法定责任，加重��房者维修成本，应认定为无效。故，被告对房屋存在的质量问题应承担保修义务。关于原告主张涉案房屋因不能居住而应承担每月2500元房租损失之诉求。根据我国《合同法》第112条规定，一方履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失，应当赔偿损失。涉案房屋客观上存在质量瑕疵，被告应负有修复义务。在修复期间迟延了原告的正常入住时间，原告以租金为标准主张损失符合法律规定。对于房屋租金，根据当地市场行情，本院酌定为每月2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告金��集团扬州房地产发展有限公司于本判决生效后一个月内对原告钟育本所有的位于扬州市吴洲东路200号艺境城第1幢404室内存在的质量问题履行保修义务。如在该期限内未实施保修行为的，由原告钟育本自行维修，修缮费用由被告金地集团扬州房地产发展有限公司负担；二、被告金地集团扬州房地产发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告钟育本48000元（以每月2000元计算至2016年2月，逾期顺延至涉案房屋修复之日止）；三、驳回原告钟育本其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3336元，由原、被告各半负担（原告已预交，被告应负担部分于本判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账号：11×××57）。审　判　长　　朱朝阳代理审判员　　吴　昊代理审判员　　陈　艳二〇一六年四月五日书　记　员　　潘　进关注公众号“”