（2016）琼9028民初5号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-29
案件名称
原告刘敏诉被告陵水中银发展有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书
法院
陵水黎族自治县人民法院
所属地区
陵水黎族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘敏,陵水中银发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款
全文
海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初5号原告刘敏，女，汉族，1971年9月27日出生，住山东省淄博市临淄区。委托代理人苗超云，男，1971年6月6日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。与原告系夫妻关系。被告陵水中银发展有限公司。住所地：海南省陵水县福湾海棠天际销售中心。法定代表人吕新，总经理。委托代理人曾吉琼，海南方圆律师事务所律师。委托代理人杨文静，海南方圆律师事务所实习律师。原告刘敏诉被告陵水中银发展有限公司（以下简称中银公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苗超云及被告委托代理人曾吉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏诉称，原告与被告于2014年5月22日在海南省陵水县福湾海天际销售中心签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告陵水县福湾地号为C02地块翠屏阅棠第x幢x层x号房屋一套，房价款为948236元。当时原告一次性用银行卡刷卡转账到被告指定账号。按双方签订的合同约定被告应于2015年6月30日交付该房产，但被告至今未交付，已构成违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原告与被告于2014年5月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》；2、被告归还原告购房款948236元及利息（暂计2014年5月22日到2015年12月21日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告中银公司辩称，对原告刘敏购买翠屏阅棠第x幢x层x号房的事实及签订购房合同的时间、付款的事实没有异议，但认为原告无权要求解除购房合同，双方签订的《陵水县商品房买卖合同》（以下简称购房合同）应当继续履行。根据购房合同的约定，原告已丧失了单方解除权。购房合同第十九条的约定“买受人行使本合同约定的单方解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。”具体行使方式“按本合同补充协议第七条约定执行”。补充协议第七条对关于本合同第十九条买受人单方解除权的行使进行了详细约定，第七条第1款约定：“按本合同约定或法律规定买受人行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内出面通知出卖人。若买受人未在15天内行使该项权利并书面通知出卖人的，视为买受人放弃该项合同解除权。”而购房合同第八条约定的交付房屋期限为2015年6月30日前，因此，在被告未能依约交房的情况下，原告应于交房期限届满之日起15日内即2015年7月15日前行使合同解除权，书面通知中银公司解除合同，但原告并未行使，根据购房合同的约定，视为原告放弃该项合同解除权，故其无权再因逾期交房行为而要求解除合同。综上，被告认为，双方的购房合同不应当解除，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告愿意继续履行合同。为证明自己的主张，原告向本院提交2份证据：证据1，《陵水县商品房买卖合同》，证明原告购买了被告的房屋，合同内约定交付时间被告90天内不交房，原告有权解除该合同；证据2，购房收据，证明原告已付款。被告的质证意见为，对原告提交的2份证据真实性没有异议，对证明效力有异议。被告无证据向本院提交。本院认证：对原告提交的证据，经被告质证，对真实性没有异议，证据的来源、内容合法，与争议事实有关联，故本院对该证据予以认定。据认定的证据和当事人的陈述查明，原告与被告于2014年5月22日签订《陵水县商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告陵水县福湾地号为C02地块翠屏阅棠第x幢x层x号房屋，建筑面积48.54平方米，套内建筑面积为38.73平方米，总房价款为948236元。合同第八条约定房屋交付期限为2015年6月30日前。合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十九条约定买受人单方解除权的行使按合同补充协议第七条约定执行，合同补充协议第七条约定内容为：“1、按本合同约定或法律规定买受人行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内书面通知出卖人。如买受人未在15天内行使该项权利并书面通知出卖人的，视为买受人放弃该项合同解除权。……4、若由于出卖人原因导致买受人解除合同的，则双方同意按以下方式处理：①由于出卖人原因导致买受人解除合同的，买受人应当在接到出卖人发出的《协助办理预售登记注销手续通知书》之日起15日内，与出卖人共同到合同登记机关办理合同预售登记注销手续。在买受人办理完预售登记注销手续后30日内，出卖人一次性将房款及同期银行利率计算的利息全部还给买受人。②若出现法定或买卖双方约定的买受人可以解除《合同》的事由，而出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了合同的解除权，买卖双方继续履行合同，并按照合同及其附件的约定履行各自义务。……”合同签订后，原告按约定于2014年5月22日一次性支付购房款948236元，被告于当日向原告出具了收款收据。但至今，被告未通知原告收房，未向原告交付房屋。庭审中被告认可原告起诉期间与被告电话联系，原告要求解除合同。另查明，涉案房屋主体已经建成，但尚未具备交付条件，被告不能确定何时能交房，涉案房屋目前处于停工状态。本院认为，原、被告签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应依照合同的约定履行各自的义务。原告依约支付了购房款，被告应在约定的期限内向原告交付适格房屋。本案双方争执的焦点在于双方签订的购房合同是否符合解除条件。被告提供的合同是政府房产管理部门关于商品房买卖合同的示范文本，属格式条款。合同第十九条作为整个合同内容条款之一，字体大小与其他条款一致，条款下面横线标着“按本合同补充协议第七条约定执行”，未见具体内容。而在补充协议第七条中关于买受人单方解除权的行使中涉及15天合同解除权消灭的重要权利并未加横线或采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识予以提示，即被告并未采取合理的方式提请原告注意这一条款。根据合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同第十九条、合同补充协议第七条涉及合同解除权的消灭问题，为合同主要权利，且未提请买受方注意，应为无效条款。但该约定的无效并不导致整个合同条款的无效，即任何一方一旦满足合同中约定的解除合同条件时，另一方即取得解除合同的权利。根据合同约定，原告支付房价款后，被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋。但原告履行约定后，被告至今未向原告交付房屋，故此时，被告已构成了违约，原告依约取得解除合同的权利。被告的违约行为已致双方签订《商品房买卖合同》的最终目的无法实现，且至今涉案房屋已经停工，何时交付未能确定，即双方的合同已无继续履行的可能。此时作为享有解除权的原告在未书面通知被告的情况下要求解除合同，虽在通知程序上存在瑕疵，但此瑕疵并不影响原告行使解除合同的权利。依照合同法第九十六条的规定主张解除合同的一方应当通知对方，但并未规定是否以书面予以通知。且原告在向本院起诉期间，便已多次向被告沟通，要求退房，被告亦知该事实，即视为原告已履行了解除合同的通知义务。综上，原告关于解除涉案合同的诉讼请求本院予以支持。关于利息的问题。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付利息的请求并未违反法律规定，故本院予以支持。利息的起算时间即自原告交付购房款的2014年5月22日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、解除原告刘敏与被告陵水中银发展有限公司于2014年5月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》；二、限被告陵水中银发展有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告刘敏返还购房款948236元及利息（利息以948236元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年5月22日起计算至本判决确定的还款之日止）。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13282.36元，由被告陵水中银发展有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 郑文红审 判 员 王素芳人民陪审员 容明杰二〇一六年四月五日法官助理 吴彬彬书 记 员 彭飞飞附法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。《最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 搜索“”