（2016）青28民终31号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-06
案件名称
郭俊龙与中国人民解放军62218部队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院
所属地区
青海省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭俊龙,中国人民解放军62218部队
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青28民终31号上诉人（原审被告）郭俊龙，男，汉族，1968年4月22日生，系鑫旺汽车装潢业主。被上诉人（原审原告）中国人民解放军62218部队。法定代表人任选林，站长。委托代理人尹彩霞，青海法脉律师事务所律师。上诉人郭俊龙因与被上诉人中国人民解放军62218部队房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2015）格民初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭俊龙、被上诉人中国人民解放军62218部队的委托代理人尹彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2003年6月13日，格尔木市国土资源局向原告颁发格国用（2003）字第0954号《国有土地使用证》。2011年郭俊龙与中国人民解放军62218部队签订一份《军队房地产租赁合同》，双方约定：中国人民解放军62218部队将坐落在青海省格尔木市盐桥南路12号的房屋出租给鑫旺汽车装璜（郭俊龙）使用；租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币14400元。2012年、2013年双方又分别续签了二份《军队房地产租赁合同》，将房屋租赁期限延续至2013年12月31日止。2013年1月29日，郭俊龙向中国人民解放军62218部队交纳房租14400元，此后郭俊龙再未向原告交纳房租。2014年3月底，中国人民解放军62218部队口头通知郭俊龙停止租赁，收回房屋。2014年7月8日，中国人民解放军62218部队发出书面《通知》一份，内容为：“各租户：我部所有出租场地和房屋，即日起全部停止对外租赁，各租户务必于7月15日之前到我部营房股办理交接手续，如逾期不办理手续，将强行清退，后果自负。”2015年3月30日，原告再次发出书面《通知》一份，内容为：“各租户：我部所有出租场地和房屋，全部停止对外租赁的情况，已于2014年7月8日向各租户进行过通知。现再次向各租户通知如下：1、各租户务必于2015年4月15日前到我部营房股办理交接手续，如逾期不办理手续，我们将视其为强行占用我部军用土地。2、各租户必须在2015年4月底前，向我部归还所租军用土地和房屋。”2015年1月17日中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会作出后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求严格管控租赁范围、租赁项目、租赁经费和租赁安全。2015年3月27日中国人民解放军总后勤部青藏兵站部作出营（2015）150号《关于清理整治空余房地产租赁项目的通知》，明确清理对象包括未按规定纳入集中储备的房地产租赁项目，其中含原告在格尔木南郊的房地产。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中国人民解放军62218部队、郭俊龙于2011年签订了一份《军队房地产租赁合同》，中国人民解放军62218部队将其位于青海省格尔木市盐桥南路12号的房屋出租给郭俊龙用于经营汽车装潢，双方约定的租赁期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为14400元。2012年、2013年双方又分别续签二份《军队房地产租赁合同》，将房屋租赁期限延续至2013年12月31日止。租赁期间届满后，中国人民解放军62218部队、郭俊龙未续签书面的租赁合同，但中国人民解放军62218部队继续占有使用郭俊龙的房屋，并按期交纳租赁费，中国人民解放军62218部队未提出异议，因此双方签订的《军队房地产租赁合同》继续有效，但应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。郭俊龙亦认可收到过原告发出的停止租赁，办理交接手续的书面《通知》和中国人民解放军62218部队多次的口头通知，并认可中国人民解放军62218部队第一次通知停止租赁的时间为2014年3月底，至中国人民解放军62218部队以侵权责任纠纷向法院提起民事诉讼，时间长达一年有余，应视为中国人民解放军62218部队已经在合理期限之前履行了通知郭俊龙的义务。至此应视为双方之间的租赁合同已经解除。合同解除后，郭俊龙继续占有使用原告房屋，其行为已构成侵权。根据《中华人民共和国侵权责任法》的规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。承担侵权责任的方式包括返还财产和赔偿损失。故中国人民解放军62218部队要求郭俊龙返还其占有使用的房屋以及支付房屋占有使用费14400元的诉讼请求，该院予以支持。依据《中国华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第二款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告郭俊龙返还其占有使用的原告中国人民解放军62218部队位于青海省格尔木市盐桥南路12号的房屋，于该判决生效之日起三十日内交付；二、被告郭俊龙支付原告中国人民解放军62218部队房屋占有使用费14400元，于该判决生效之日起三十日内付清。如被告未按该判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告郭俊龙承担，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。上诉人郭俊龙不服原判上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。自从2005年当事人双方签订过一份《军队房地产租赁合同》，以后再也没有续签过，但每年都在一月份向被上诉人交纳房租，现租金已交至2013年，双方均未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，出租人或承租人都可随时解除合同，但是出租人应当在解除合同之前的合理期限内通知承租人，以给承租人必要的准备时间。但被上诉人没有通知也没有给合理的期限，使得被上诉人没有合理安排的时间，无法搬出。因上诉人对承租的房屋进行了装修，被上诉人没有对上诉人进行赔偿，便简单强行单方解除合同，给被告造成损失。原审法院在合同没有解除的情况下，将正常履行的合同强行判决由使用人返还租赁物，结果错误，故请求：1.撤销（2015）格民初字第591号民事判决书，驳回中国人民解放军62218部队的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中国人民解放军62218部队承担。被上诉人中国人民解放军62218部队答辩称，一审中上诉人认可2014年3月收到被上诉人口头通知解除合同，且上诉人也收到被上诉人的通知，从2014年3月底到被上诉人起诉长达一年多，已经给了上诉人必要的时间，双方租赁合同已经解除上诉人称对房屋进行装修，被上诉人应予赔偿没有法律依据。双方合同有明确约定，在经过被上诉人同意的情况下，上诉人可以对房屋进行装修，费用由上诉人自行承担，所有权归被上诉人，合同届满上诉人无偿将所有房产及购置物移交给被上诉人。综上，一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人郭俊龙二审期间提交如下证据：1.2011年1月17日的收据一份，拟证明上诉人交的租房押金2800元没有退还，说明租赁合同有效；2.2014年3月4日的装修协议、收条、肖大雄身份证复印件各一份，拟证明上诉人对房屋进行了装修、修缮；3.被上诉人与王建平签订的军队房地产租赁合同复印件第一页，拟证明同样是租赁部队的房屋，与上诉人的合同是一年有效期，与王建平的却是10年。被上诉人中国人民解放军62218部队质证认为：1.对收据真实性无异议，对证明方向不予认可。被上诉人多次通知上诉人停止租赁，通知到达上诉人，合同已经解除；关于押金，合同写的很明确，要求办理交接手续，是上诉人一直不来办理；2.对第二组证据因是复印件无法与原件核对，因此不予认可。也不认可上诉人所要证明的问题。在双方签订的租赁合同第八条第三款约定的很明确，维修应经被上诉人同意，费用自理，合同期满无偿移交给被上诉人。3.对王建平的租赁合同不予认可，是复印件无法与原件核对。对其证明方向也不予认可。合同是双方自愿，不是说跟他人签订十年的合同，就必须跟上诉人签十年的合同。被上诉人中国人民解放军62218部队二审期间提交如下证据：中国共产党中央军事委员会军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》一份，拟证实是国家方针政策不允许租赁，不是军队领导不让租赁。上诉人郭俊龙质证认为，对真实性无异议，但认为蓝空和被上诉人同属总后勤部，蓝空的其他房屋至今还在出租，还有的签的是有效期为15年的合同。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.双方租赁合同是否解除？2.上诉人郭俊龙是否返还租赁房屋并支付使用费14400元？经审理查明，上诉人郭俊龙的妻子张花文于2011年1月17日交纳安全保证金2800元，由被上诉人中国人民解放军62218部队出具收据一张。上诉人郭俊龙租赁的房屋具体位于格尔木市盐桥南路12-5号，共四间房。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人郭俊龙与被上诉人中国人民解放军62218部队于2011年签订的书面租赁合同到期后，双方又分别签订了2012、2013年的租赁合同，合同期满至2013年12月31日，双方形成不定期租赁合同关系。被上诉人中国人民解放军62218部队作为出租人，有权随时解除合同，但要给予上诉人郭俊龙一定合理的宽限期。本案中，上诉人郭俊龙一审中认可收到被上诉人自2014年3月开始多次解除租赁合同的口头通知及书面通知，至今两年有余。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，上诉人郭俊龙与被上诉人中国人民解放军62218部队之间的不定期租赁合同已于2014年3月解除。不定期租赁合同解除后，上诉人郭俊龙应返还被上诉人中国人民解放军62218部队所租赁房屋，上诉人至今未返还，侵害了被上诉人中国人民解放军62218部队合法权益。原审法院认定双方不定期租赁合同已解除，并由上诉人郭俊龙支付房屋使用费正确。二审中，上诉人郭俊龙提交的收据能够证实其向被上诉人中国人民解放军62218部队交纳了安全保证金2800元，为减少当事人诉累，合同解除后，被上诉人中国人民解放军62218部队应一并予以返还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持格尔木市人民法院（2015）格民初字第591号民事判决第一项，即“被告郭俊龙返还其占有使用的原告中国人民解放军62218部队位于青海省格尔木市盐桥南路12号的房屋，于本判决生效之日起三十日内交付”；二、变更格尔木市人民法院（2015）格民初字第591号民事判决第二项，即“被告郭俊龙支付原告中国人民解放军62218部队房屋占有使用费14400元，于本判决生效之日起三十日内付清”为：上诉人郭俊龙支付被上诉人中国人民解放军62218部队房屋使用费14400元，被上诉人中国人民解放军62218部队返还上诉人郭俊龙安全保证金2800元，两项相抵，余款11600元限上诉人郭俊龙于本判决生效之日起三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，二审案件受理费160元，均由上诉人郭俊龙承担。本判决为终审判决。审 判 长 马建平审 判 员 党雪仁代理审判员 鲍丽娜二〇一六年四月五日书 记 员 张 彦 微信公众号“”