（2017）闽0103民初283号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-12-15
案件名称
陈忠云与福建华辰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈忠云,福建华辰房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初283号原告：陈忠云，男，1981年10月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：冯敏，福建志昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娟，福建志昂律师事务所律师。被告：福建华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100759375916U。法定代表人：蔡红，总经理。委托诉讼代理人：曾瑾瑜，女，公司员工。委托诉讼代理人：唐彩平，女，公司员工。原告陈忠云与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈忠云的委托诉讼代理人杜娟、被告福建华辰房地产有限公司的委托诉讼代理人唐彩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠云向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付逾期交房违约金【计付方式：自2016年7月1日起至实际交付符合合同约定的房屋之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，暂计至起诉之日约为66542元（即3430000元×1/10000×194天=66542元）】；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月6日，原告认购了被告预售的位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与工业路北侧交叉处君临盛世茶亭地块九×#楼×××单元号房，双方签订了《商品房认购协议》，2015年10月21日，原告与被告就上述房屋签订了编号为××的《商品房买卖合同》，约定房屋总房款为3430000元，首付款为1030000元，银行贷款为2400000元。合同第八条约定：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合若干条件的商品房交付给原告使用；合同第九条关于被告逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）种方式处理（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约履行了付款义务。2016年7月5日，被告向原告出具《告知函》，通知原告讼争房屋预计在2016年12月31日左右竣工交付使用。但直至今日，自合同约定的交房时间已过去近一年，被告仍未通知交房，且讼争楼盘尚未竣工验收，排水、用电、管道燃气等配套设施以及小区内景观工程等项目亦均未完成，根本不具备交房条件。原告等众多业主已多次催促被告交房，但其却总以各种理由推脱，交房时间仍遥遥无期。原告本就承受着巨额的还贷压力，现因被告无限期的逾期交房，导致原告还要为此额外支付租房等费用，原有的生活计划及生活规律也被严重打乱，不仅降低了生活质量，还给原告及其家庭生活造成了不可弥补的损害。华辰公司辩称，原告请求其支付从合同约定的交房时间之日起到实际交付讼争房产之日止的逾期交房违约金，无事实和合同依据，应按合同约定：如遇特殊原因的，被告可据实予以延期交房，体现如下：一、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，可据实延期交房。被告提交的证据材料中福州市气象局将高温天气定义在35摄氏度，且在双方签订的合同中也就高温约定为客观因素，故35摄氏度以上的天气应认定为可据实延期交房的原因，因此根据其提交的证据材料可看出，因高考原因可延期2天、高温原因可延期12天，故可据实延期交房14天。二、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因，可据实延期交房。根据福州市政府纪要精神：“为引进王府井百货问题，将原先收回被告茶亭地块三部分用地面积调整到茶亭地块九增容面积。后因王府井百货消防审批无法通过，决定退出茶亭地块九，经报市政府同意后，市规划局重新对地块九审核批准总平，则于2016年5月17日暂停被告预售，导致被告资金链断裂，工程停滞，直至2016年12月30日才恢复预售，故从2016年5月17日至2016年12月30日期间应属于政策性因素对被告地块的建设和竣工、交付产生影响等被告人自身无法控制的原因，因此可据实延期229天。综上所述，被告因特殊原因可据实延期243天，请求法庭结合案件的事实依据和法律依据依法作出合理的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月21日，以原告陈忠云为买受人，被告华辰公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定华辰公司将位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与工业路北侧交叉处君临盛世茶亭地块九×#楼×××单元房出售给原告，该商品房建筑面积为168.3平方米，总价款人民币3430000元。另，该《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因法律、法规、规章、国家和省市政策变更，或者当地国家机关及其部门、公用事业单位和依法具有行政管理职能的其他组织的政策性因素、调控性因素、征收征用、临时管制或者对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响的相关拆迁、公共设施、公用事业项目建设等出卖人自身无法控制的原因，及因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因。及其他具有应当贯彻执行效力的因素。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告向华辰公司支付购房款3430000元，并由被告华辰公司出具发票。合同约定的交房日期过后华辰公司向原告发出逾期交房的通知，至今尚未将讼争房屋交付给原告，原告遂于2017年1月11日诉至本院。本院认为，陈忠云与华辰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。华辰公司未按合同约定在2016年6月30日前交付讼争屋的责任在于其自身，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项“买受人要求继续履行合同的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”的约定，被告华辰公司应按合同约定的讼争房屋已付款万分之一的标准向原告陈忠云支付逾期交房的违约金。华辰公司提出违约金的计算天数应当扣除2016年5月至2016年6月期间高考、高温、台风、暴雨共计14天，并提供从福州市气象局官方网站下载的福州市2016年5、6月气候影响评价表体现影响施工天气共计14天的证据，本院对该证据真实性予以采信，因该期间确实存在高考两天的事实，故确定影响施工期的时间为2天，被告应在2016年7月2日前交房，但被告从2016年7月3日至今没有交房，应负违约责任。至于华辰公司提出的高温，因《商品房买卖合同》中未约定高温的具体温度，气候影响评价表中也无高温的具体标准，故华辰公司提出的扣除高温天气影响施工12天的抗辩意见，本院不予采纳。因导致讼争屋所在地块暂停预售的规划变更系被告华辰公司自行提出，并非其不可预见的，故对于华辰公司所称的政府暂停预售导致其资金链断裂工程停滞应予以延期229天的辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告福建华辰房地产有限公司应向原告陈忠云支付自2016年7月3日起至被告实际交付福州市台江区茶亭街道八一七中路与工业路北侧交叉处君临盛世茶亭地块九×#楼×××单元房之日止的违约金（违约金按3430000元的每日万分之一标准计算，其中：2016年7月3日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告履行交付讼争屋之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）。二、驳回原告陈忠云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1463元，由原告陈忠云负担25元，被告福建华辰房地产有限公司负担1438元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 曾 琦人民陪审员 陈 仪人民陪审员 林舒帆二〇一六年四月五日书 记 员 江紫沫附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：