（2016）皖0121民初764号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-16

案件名称

叶道如确认合同效力纠纷一审民事判决书

法院

长丰县人民法院

所属地区

长丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶道如,叶向阳,李修凤,合肥鼎福百居物业管理有限公司

案由

确认合同效力纠纷,确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省长丰县人民法院民事判决书（2016）皖0121民初764号原告：叶道如。委托代理人：阮华志。原告：叶向阳。委托代理人：阮华志。被告：李修凤。被告：合肥鼎福百居物业管理有限公司，住所地长丰县水湖镇长淮路中段东侧1幢，组织机构代码55458231-3。法定代表人：杨杰，董事长。委托代理人：程莉，安徽天霖律师事务所律师。本院于2016年2月25日立案受理了原告叶道如、叶向阳诉被告李修凤、合肥鼎福百居物业管理有限公司（以下简称“合肥鼎福百居物业公司”）确认合同效力纠纷一案，依法由审判员曹宜莲适用简易程序于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告叶向阳及其与叶道如的共同委托代理人阮华志、被告李修凤、被告合肥鼎福百居物业公司的委托代理人程莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。叶道如、叶向阳诉称：原告叶道如是李刘的妻子、叶向阳是李刘的儿子，被告李修凤系李刘姐姐。2001年，李刘因交通事故死亡，原告叶道如带着儿子叶向阳来到合肥后改嫁。李刘生前在长丰县饮食服务公司工作，公司分配给李刘位于长丰县水湖镇长淮路南段东侧房屋一间，约30平方米居住。2000年11月，李刘将该房屋买断，享有全部房屋的所有权。并于2000年11月22日办理了房产证。2014年清明前，原告叶向阳回长丰县殡仪馆准备将父亲李刘的骨灰安葬，顺便回老房子看看，发现自己的房子已被拆除，且建了楼房。叶向阳遂向姑姑李修凤询问，被告李修凤说，因为合肥鼎福百居物业公司要拆除该房屋，你们又长期不在这居住，我就和他们签订一份房屋买卖协议。原告叶向阳得知上述情况后，遂与合肥鼎福百居物业公司多次交涉，未果。故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。具体诉讼请求为：1、请求法院依法判决确认两被告2013年6月27日签订的“房屋买卖协议”无效；2、本案诉讼费由两被告承担。李修凤辩称：1、李刘已去世，叶道如是李刘的妻子，我不知道叶向阳是谁，也没有叫叶向阳的问过我这件事。李刘是我继母带过来的，李刘死后，叶道如就走了。我父亲生前一直由我照顾。2、合肥鼎福百居物业公司打电话给我说要拆我父亲的房子，问我有什么证据，我说我有我父亲的殡葬证明，就与合肥鼎福百居物业公司签订了协议；3、叶道如来我家说她有房产证，让我把协议给她，她去与合肥鼎福百居物业公司协商，我不识字就签字给她了；4、对于两原告的诉讼请求有异议，不同意原告的诉讼请求。合肥鼎福百居物业公司辩称：1、对两原告的诉讼主体资格有异议，没有证据证明两原告与李刘的关系；2、两被告签订的协议真实有效，依法应驳回原告的诉讼请求。叶道如、叶向阳为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、身份证、户口本、水湖镇居委会证明、户口信息表、机构代码证，证明原、被告诉讼主体资格和原告之间的关系；2、房产证，证明房屋所有权人是李刘；3、房屋买卖协议书，证明两被告将李刘房屋进行交易，损害了两原告的合法权益，要求法院确认无效的依据；4、李修凤的说明，证明该房屋被拆除的经过。李修凤对上述证据的质证意见为：对证据1均无异议；对证据2，因我一直没有看到房产证，不知道房产证的产权人是李刘；对证据3无异议；对证据4，其中的内容不是我写的，名字是我写的，所述的事实就是我陈述的那样，该证据中说到同意叶向阳去交涉不属实。合肥鼎福百居物业公司对上述证据的质证意见为：对证据1身份证、户口信息表、机构代码证无异议，户口本无异议，但户口本中没有叶道如的记载；对水湖镇居委会的证明有异议，婚姻证明应当由民政部门出具，故对其内容有异议，另外证明中叶道如的姓名不一致，且没有身份证号码，制作形式也不完善。对证据2真实性由法院核实，证明目的有异议，李刘只有70%的产权。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，合肥鼎福百居物业公司是善意的第三人。对证据4不认可，李修凤也一直强调房子是其父亲的。李修凤为证明其主张，提交了如下证据：相关费用支出清单及发票，证明父亲李如雅死亡的相关丧葬费用都由本人支付。叶道如、叶向阳认为李修凤提交的证据与本案无关联性，同时也证明其父亲李如雅已经去世的事实。合肥鼎福百居物业公司对李修凤提交的证据无异议。合肥鼎福百居物业公司未提交证据。经双方举证、质证，对双方当事人均无异议的证据予以认定。对有异议的证据部分，结合当事人陈述、辩称，本院分析认证为：1、关于水湖镇水湖居委会的证明，结合李修凤认可的事实，对叶道如与李刘生前的夫妻关系予以确认；2、对原告叶道如、叶向阳提交的登记于李刘名下的房产证，予以确认。3、对原告叶道如、叶向阳提交的证据4，李修凤有异议，不作本案有效证据使用。4、对被告李修凤提交的证据与本案的关联性不予采信。经审理查明：2013年6月27日，被告李修凤与被告合肥鼎福百居物业公司签订一份协议，将水湖镇长淮路中段东侧一间房屋进行交易，价格19000元。另查明：两被告协议交易的房屋在房产部门的登记所有人为李刘，产权登记时间为2000年9月5日，该房屋登记显示为：售房单位为长丰县饮食服务公司，单位产权比例为30%，李刘个人的产权比例为70%。该房屋现已被合肥鼎福百居物业公司拆迁。再查明：李刘于2002年7月17日因交通事故死亡。李刘父亲李如雅先于李刘去世，其母也去世多年。又查明：原告叶道如与李刘生前系夫妻关系，叶向阳是叶道如和李刘的儿子，被告李修凤系李刘姐姐。本院认为：无处分权的人处分他人财产，未经权利人认可，订立的合同应属无效。本案被告李修凤与合肥鼎福百居物业公司的委托代理人水家林签订的房屋买卖协议中，对登记于李刘名下的位于长丰县水湖镇长淮路南段东侧的一间21.96㎡的房屋进行了处置。水家林的代理行为，合肥鼎福百居物业公司予以认可，其代理行为有效。李刘虽已去世，但被告李修凤的行为并未经李刘第一顺序继承人即李刘的妻子叶道如、儿子叶向阳的认可，故被告李修凤的上述行为为无权处分行为，其与合肥鼎福百居物业公司的委托代理人水家林签订的房屋买卖协议应属无效。原告叶道如、叶向阳作为李刘的第一顺序继承人，诉请要求确认上述协议无效，事实清楚，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李修凤与被告合肥鼎福百居物业管理有限公司于2013年6月27日签订的“房屋买卖协议（合同）书”无效。案件受理费100元，减半按50元收取，由被告李修凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　　曹宜莲二〇一六年四月五日书记员　　王仁杰附：相关法律条款一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。微信公众号“”