（2016）粤03民终475号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-08-16

案件名称

深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司,深圳多彩汇威文化发展有限公司与租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司,深圳多彩汇威文化发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终475号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司。法定代表人：姜子仪，总经理。委托代理人：师艳红，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳多彩汇威文化发展有限公司。法定代表人：杨春香，执行董事。委托代理人：刘木坚，广东深天正律师事务所律师。上诉人深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司（以下简称永尚公司）、深圳多彩汇威文化发展有限公司（以下简称多彩汇威公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明的本案相关情况：一、涉案房产的位置：2014年4月18日《铺位租赁合同》租赁标的物为深圳市宝安区XX大道XXXX号XXXX城第X层XXXX号铺。2014年8月28日《铺位租赁合同》租赁标的物为深圳市宝安区XX大道XXXX号XXXX城第X层XXXX号铺。2015年1月23日永尚公司、多彩汇威公司分别签订了两份《解除租赁合同协议书》解除了上述两份合同。2015年1月23日，永尚公司、多彩汇威公司签订《租赁经营管理合同》及《补充协议》，租赁标的物为深圳市宝安区XX大道XXXX号XXXX城X楼XXXX号铺。二、《解除租赁合同协议书》内容：1、2014年4月18日及2014年8月28日《铺位租赁合同》自2015年1月17日起解除，双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止；2、永尚公司此前支付的租赁保证金、首月租金、首月管理费予以退还永尚公司；3、永尚公司放置于铺位内的物品应当在3日内搬走，撤离商场，否则视为放弃所有权，多彩汇威公司有权处置；4、租赁合同解除后双方互不追究责任、放弃追究因解除所造成的一切损失。三、2015年1月23日《租赁经营管理合同》及《补充协议》的内容：租赁场地是XXXX城X楼XXXX号铺；租赁期限自2015年5月1日至2017年8月31日；租金的起算时间是2015年5月1日；管理费的起算时间是2015年5月1日；租赁使用面积180平方米，建筑面积300平方米；多彩汇威公司同意免除原合同一楼展位2014年12月1日至2015年4月30日期间经营服务管理费；根据永尚公司新展位合同十级测量面积补贴装修费200元/平方米，并在永尚公司新展位装修完毕并经多彩汇威公司验收合格后3个工作日内以现金方式一次性返还；原一楼租赁保证金及经营服务保证金与六楼签订合同时缴纳的所有款项转为一楼新合同租赁保证金及经营服务保证金，抵扣后差额多退少补；新展位合同租金单价按每月每平方米45元收取；免收永尚公司新展位合同2015年5月-9月和2016年2月-5月共九个月租金；免收新展位合同2015年5月、6月两个月经营服务管理费。四、永尚公司缴纳的经营保证金数额：多彩汇威公司从永尚公司已经缴纳的2014年4月18日及2014年8月28日两份《铺位租赁合同》款项中扣留了经营保证金42000元。上述两份合同余款退还给了永尚公司。五、XXXX号铺是否交付：没有交付。多彩汇威公司没有证据证明已经交付。六、永尚公司对XXXX号铺是否进行了装修或使用：没有装修、没有使用。七、2015年1月23日《租赁经营管理合同》及《补充协议》的效力：无效。涉案商铺未办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，属无效合同。八、多彩汇威公司是否应当退还永尚公司的经营保证金：应当退还。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，故多彩汇威公司应当退还永尚公司已支付的经营保证金42000元。九、永尚公司主张的货物折旧损失：不予支持。永尚公司主张因期待能在多彩汇威公司涉案商铺中经营，而购买了石材及摆件（《石材产品订购合同》和《订购合作协议》），共支付了买卖价款1769000元，因多彩汇威公司违约，多彩汇威公司应按照30％的折旧支付永尚公司货物折旧530700元。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中系因涉案商铺未办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定而导致租赁合同无效。签订合同的双方对涉案房屋是否有合法手续、是否符合可以出租的条件均负有审核义务，永尚公司并未审核清楚，其自身因此存在过错，对永尚公司主张的货物折旧损失应由永尚公司自行承担。十、永尚公司主张的装修损失：不予支持。永尚公司称为履行2014年4月18日及2014年8月28日《铺位租赁合同》，永尚公司装修了一楼XXXX号铺及六楼XXXX号铺的两个铺位，共计支出装修费240721元，因多彩汇威公司违约，该装修损失应由多彩汇威公司承担。永尚公司称，一楼XXXX号铺的装修已经拆除，关于六楼XXXX号铺的装修永尚公司提交了三张装修照片予以证明。多彩汇威公司不认可永尚公司对上述两个铺位进行过装修。原审法院认为，从本案中的《解除租赁合同协议书》或《租赁经营管理合同》及《补充协议》均无法看出永尚公司进行过装修，永尚公司仅提交装修合同、装修收据及照片不能充分证明装修事实的存在。因此，对永尚公司主张的装修损失，原审法院不予支持。十一、永尚公司关于保管货物损失和员工工资损失：均不予支持。永尚公司对涉案房屋是否有合法手续、是否符合可以出租的条件未尽到审核义务，因永尚公司自身的上述过错，保管货物和员工工资的损失应由永尚公司自行承担。十二、多彩汇威公司要求永尚公司支付2015年1月24日起的占有使用费、商场管理费的诉讼请求：均不予支持。因无证据显示多彩汇威公司已经交付涉案商铺给永尚公司，故永尚公司无需向多彩汇威公司支付占有使用费及商场管理费。原审法院裁决结果：依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司与深圳多彩汇威文化发展有限公司签订的《租赁经营管理合同》及《补充协议》为无效合同；二、深圳多彩汇威文化发展有限公司应于判决生效之日起三日内向深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司退还经营保证金42000元；三、驳回深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳多彩汇威文化发展有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14202元，反诉受理费232.5元，由深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司负担13631元，由深圳多彩汇威文化发展有限公司负担803.5元。永尚公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第三项，依法支持永尚公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由多彩汇威公司承担。事实与理由：1、一审认定事实不清，证据不足。一审不能因为多彩汇威公司单方面不提供涉案商场的房地产证和建设工程规划许可证，就草率地认为永尚公司和多彩汇威公司之间于2015年1月23日签订的《租赁经营管理合同》及《补充协议》无效，从而损害永尚公司的利益。2、一审认定事实部分第九项至第十一项事实不清，证据不足，适用法律错误。永尚公司分别于2014年4月18日和2014年8月28日与多彩汇威公司签订在宝安××××号商场（XXXX城）的铺位租赁合同，铺位号分别是一楼XXXX和六楼XXXX，合同有效期均为三年。一楼铺位于2014年7月20日装修完毕进驻商场，至2015年1月份，六楼铺位也装修基本完成（除地面和门头），这时商场突然通知商户要升级改造（由于商场经营管理不力所致），并且要更换招商团队，要求永尚公司等商户予以配合整改，强行拆除了永尚公司一楼XXXX铺位，同时单方面强制解除和永尚公司之间的一楼XXXX和六楼XXXX铺位的合同，要求永尚公司与其重新在一楼签订新铺位，否则不予赔偿永尚公司等商户任何损失，多彩汇威公司的单方面违约行为已经给永尚公司为此商场的投资和经营造成了很大损失，为了在该商场继续经营下去，永尚公司在无奈之下只能顺从，商场承诺于2015年1月23日重新签订新铺位租赁合同，铺位号重新规划为商场一楼C区XXXX号，同时单方面强行解除与永尚公司之间的上述两份租赁合同。永尚公司与多彩汇威公司解除合同之后，经营一直被迫处于停滞状态，并且全力准备新铺位装修和经营事宜，永尚公司于2015年3月13日订购一批玉石装饰材料、玉石背景和玉石椅。而商场方面不但未能履行合约，在预定的2015年5月1日开业，更一直迟迟不交付新铺位，不让永尚公司进驻商场装修，使得永尚公司的经营更是雪上加霜，损失一再扩大。后因多彩汇威公司单方面擅自变更了经营业态，删除了永尚公司的经营业态（玉石工艺），使得永尚公司在多彩汇威公司商场的经营前景化为泡影。多彩汇威公司变更过程：第一次为“XXXX城--全球软装饰品交易中心”，主营软装饰品；第二次为“XXXX城--国际家居建材博览中心”，主营家私建材（未完成开业）：现改为“深圳西部硅谷”，主营酒吧KTV、健身房、娱乐会所、儿童游乐场、动漫、餐饮、电影院等商业娱乐配套行业（已严重偏离永尚公司经营范围）。永尚公司经营产品全部为天然进口玉石工艺摆件和玉石石材。永尚公司于2014年4月18日和多彩汇威公司签订铺位租赁合同起至今投入金额已超过百万，损失近百万，多彩汇威公司违背诚实信用原则，单方面变更合同，又单方面擅自变更经营业态，一再拖延交付新铺位，强制拆除永尚公司已经装修的店铺，已构成根本违约，严重影响了永尚公司的正常经营，给永尚公司造成了极大的经济损失，即将面临倒闭的风险。多彩汇威公司的上述种种违约行为违背了诚实信用原则，严重违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，给永尚公司和同期商户带来了极大的经济损失，极大地危害了社会生产秩序。一审庭审中，永尚公司提交了大量有利的证据，证明永尚公司为履行和多彩汇威公司之间的租赁合同，付出的努力和心血，而遭受的一笔笔的经济损失。一审法院无视多彩汇威公司屡次违反诚实信用原则对永尚公司根本违约的事实，简单草率地将合同无效的过错完全归咎于永尚公司身上，让永尚公司作为受害方反而为多彩汇威公司的错误行为买单，严重背离事实和法律。退一步讲，即使一审法院认定的涉案《租赁经营管理合同》及《补充协议》无效，在知情权方面，多彩汇威公司都处于优势地位，自己很清楚有没有取得房地产证和建设工程规划许可证。多彩汇威公司明明隐瞒自己未取得上述两证的事实，欺骗永尚公司签订租赁合同，让永尚公司投入大量地金钱和心血，一而再再而三地违约，不讲诚信，根本无视法律，无视永尚公司的利益。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护永尚公司的合法权益。多彩汇威公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第四项；2、永尚公司向多彩汇威公司支付XXXX号占有使用费17100元（暂从2015年1月24日起计至2015年2月28日止，实际请从2015年1月24日起计至多彩汇威公司交还止，按45元／平方米／月计算）；3、永尚公司向多彩汇威公司支付商场管理费9500元（暂从2015年1月24日起计至2015年2月28日止，实际请从2015年1月24日起计至多彩汇威公司交还止，按25元／平方米／月计算）；4、一、二审诉讼费由永尚公司承担。事实与理由：双方签订的合同即使是无效合同，但也不影响永尚公司的经营，多彩汇威公司所出租的场地仍然能满足永尚公司经营的条件。但永尚公司签订合同后，拒绝进场装修，对该项目持观望的态度，导致多彩汇威公司场地被空置，其损失是必然存在。原审没有支持多彩汇威公司的反诉请求不对。为维护多彩汇威公司的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，特提起上诉，请求二审法院支持多彩汇威公司的上诉请求。多彩汇威公司针对永尚公司的上诉口头答辩称：永尚公司的上诉请求及其理由没有事实依据。1、针对永尚公司所说的2014年4月18日、8月28日两份合同已经解除，永尚公司没有提交该份合同的原件，提起诉讼没有事实依据。2、永尚公司所提出的2015年1月23日所签订的合同，该合同是永尚公司一方违约，其没有进场装修，也没有向我方缴纳租金和管理费，导致我方的场地空置，造成我方损失。3、永尚公司所提交的证据基本上都是单方制作，存在伪造嫌疑。综上，永尚公司所提起的上诉没有任何法律依据。永尚公司针对多彩汇威公司的上诉口头答辩称：多彩汇威公司和永尚公司于2015年1月23日签订的租赁合同是双方在2014年4月18日和2014年8月28日签订的两份铺位租赁合同的延续，新合同和两份旧合同是息息相关的，由于多彩汇威公司先后违背了上述三份合同，已经构成根本违约，私自更改经营业态，使永尚公司无法继续履行上述三合同，多彩汇威公司应该向永尚公司赔偿引起根本违约的经济损失共计1044636元。永尚公司未按时正常装修是多彩汇威公司的狡辩，没有事实和法律依据，事实上是多彩汇威公司构成违约。多彩汇威公司又拒绝提供商场的房地产证和建设工程规划许可证，导致一审法院以涉案合同无效作为判决依据，没有事实和法律依据。请求二审法院查清事实，保护永尚公司的合法权利。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据永尚公司和多彩汇威公司的上诉内容，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、永尚公司的损失请求是否有依据，多彩汇威公司是否应予以赔偿；3、永尚公司是否应支付多彩汇威公司占有使用费和管理费。关于第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案商铺未办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，违反了司法解释的以上规定，应认定为无效合同。原审对此认定准确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，本院认为，永尚公司与多彩汇威公司在2015年1月23日解除了2014年4月18日和8月28日签订的两份租赁合同，在该解除合同的协议中，双方约定租赁合同解除后互相不追究责任，并没有约定多彩汇威公司应赔偿永尚公司有关装修等损失，因此，永尚公司诉请的装修损失没有事实依据，一审驳回该项诉请正确，本院予以维持。关于永尚公司主张的货物折旧损失、保管货物损失及员工工资损失的请求，本院认为，合同无效是双方的原因造成的，永尚公司在签订租赁合同时应审查租赁物的合法性，在没有确定租赁物的合法性之前，不应盲目的扩大生产和经营范围，否则，对于扩大生产和经营范围所造成的损失，永尚公司亦负有责任。本案中，永尚公司提供的证据不能证明其因该租赁合同造成了货物折旧损失、保管货物损失及员工工资损失。因此，一审驳回其有关请求正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点，本院认为，永尚公司没有使用涉案的租赁物，因此，多彩汇威公司诉请永尚公司支付占有使用费和管理费的请求没有事实依据，应予以驳回。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。永尚公司和多彩汇威公司的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14289元，由深圳市永尚工艺文化传播发展有限公司负担13824元，深圳多彩汇威文化发展有限公司负担465元。本判决为终审判决。审　判　长　陈　明　亮代理审判员　路　德　虎代理审判员　朱　　　　宽二〇一六年四月五日书　记　员　林晓翔（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”