（2016）内29民终28号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-06
案件名称
内蒙古国力房地产开发有限责任公司与刘开慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古国力房地产开发有限责任公司,刘开慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内29民终28号上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。法定代表人张志刚，该公司董事长。委托代理人吴洋，该公司员工。委托代理人任振华，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）刘开慧，女，1983年12月30日出生，汉族。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）的委托代理人吴洋、任振华，被上诉人刘开慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区由国力公司开发建设。具体负责该小区施工建设的系国力公司设立的国力公司子龙门项目部。双方于2013年3月26日签订《商品房认购书》，刘开慧购买国力公司开发建设的小区区号楼单元号房屋及车库，面积181平米，单价2200元每平米，合计价款398000元整。认购书签订后，刘开慧向国力公司缴纳认购房屋定金398000元，国力公司给刘开慧出具收款收据一张。2015年6月，刘开慧得知该小区开始对外签订《商品房买卖合同》，找到国力公司要求签订正式的网签合同，国力公司拒绝与刘开慧签订合同。现刘开慧诉至法院。一审法院认为，国力公司是阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区承建主体，国力公司子龙门项目部对外是以国力公司名义进行施工和楼房的销售，刘开慧并不知道国力公司和子龙门项目部之间的内部关系。因国力公司未提交证据证明子龙门项目部经过工商登记，故子龙门项目部不具备诉讼主体资格。因此，法院确定国力公司是涉案《商品房认购书》的出卖人。国力公司对子龙门项目部的存在表示异议，但并未举证证明，故对国力公司关于刘开慧起诉主体错误的辩解意见，法院不予支持。关于涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且国力公司已经收取了刘开慧交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。刘开慧按约定缴纳了全部房款，国力公司应当按照合同的约定向刘开慧交付房屋。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条之规定，判决：一、内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内与刘开慧签订正式的商品房买卖合同；二、确认位于内蒙古自治区阿拉善左旗镇小区区号楼单元号房屋及车库属刘开慧所有。案件受理费3636.5元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。一审判决送达后，国力公司不服提出上诉。认为国力公司与刘开慧未签订《商品房认购书》，起诉国力公司主体设置错误，双方不存在合同关系。冯富荣私自刻制印章，所签协议对国力公司没有约束力，一审法院判决国力公司与刘开慧签订正式商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。确认涉案房屋及车库属刘开慧所有违背事实和法律。请求撤销一审判决并驳回刘开慧要求国力公司承担责任的诉求。二审期间，国力公司向本院提出司法鉴定及中止本案审理的申请。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。本院认为，本案的争议焦点是：1、国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任。2、国力公司项目部与刘开慧签订的《商品房认购书》对国力公司是否具有约束力。3、刘开慧要求国力公司签订正式商品房买卖合同并确认涉案房屋及车库归其所有是否有事实及法律依据。关于国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体。但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。对国力公司提出司法鉴定的申请及中止本案审理的申请，因与本案没有直接关系，本院不予准许。关于国力公司项目部与刘开慧签订的《商品房认购书》对国力公司是否具有约束力。涉案子龙门小区的国有土地使用权挂牌出让、受让、到办理整套的开发建设手续，及至投资建设，整体销售，全部环节均由受托人冯富荣完成。冯富荣系国力公司委派的子龙门小区项目负责人，国力公司出具的授权委托书也明确表明冯富荣的权限，因此冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的授权委托，其行为应由国力公司负责。国力公司项目部与刘开慧签订的《商品房认购书》具备商品房买卖合同的构成要件，系双方真实意思表示，与法不悖，故该《商品房认购书》合法有效。其产生的法律责任应该由国力公司承担。原审法院对此认定正确，本院予以支持。本案中刘开慧按《商品房认购书》交纳了房款，国力公司应当履行相应的合同义务。刘开慧请求与国力公司签订正式网签合同并确认涉案房屋及车库的所有权符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，证据充分，国力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 范 海 锋审 判 员 任 丽代理审判员 哈斯塔娜二〇一六年四月五日书 记 员 李 蓉 更多数据：