（2015）熟民初字第01159号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-10-18
案件名称
常熟华坤房地产开发有限公司与黄清云商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常熟华坤房地产开发有限公司,黄清云
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟民初字第01159号原告常熟华坤房地产开发有限公司,住所地常熟东南经济开发区东南大道。法定代表人吴颖，该公司董事长。委托代理人俞健，江苏少平律师事务所律师。委托代理人朱春雷，江苏少平律师事务所律师。被告黄清云。原告常熟华坤房地产开发有限公司诉被告黄清云商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理。后依法组成合议庭，并分别于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告常熟华坤房地产开发有限公司委托代理人俞健到庭参加诉讼。被告黄清云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告常熟华坤房地产开发有限公司诉称：2011年6月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告黄清云向原告购买位于常熟市东南大道138号湖畔现代城二期109幢2单元2208室房屋一套，总购房款为1146361元，首期房款346361元于2011年6月22日支付，余款80万元于2011年7月22日前通过银行按揭贷款方式支付。同时，在《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第4款还特别约定，若乙方违反按揭贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。对乙方已付房款，在扣除甲方应承担的担保责任的金额、甲方处理此事时支付的律师费等正常费用及乙方应承担的违约金后将乙方已付款（如有）无息归还乙方。如已付房款不足抵扣的，甲方有权追索。2012年2月9日，原告、被告与中国工商银行常熟支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告黄清云向中国工商银行常熟支行贷款80万元，原告为上述贷款提供阶段性保证担保。贷款发放后，因被告黄清云未按约还贷，中国工商银行常熟支行诉至法院，常熟市人民法院作出（2014）熟商初字第0278号民事判决书。该判决生效后，原告为被告代偿贷款本息、律师费、诉讼费等合计880985.39元。故请求法院判令：1、解除编号为Y20110026550的《商品房买��合同》，被告协助原告办理商品房买卖合同网签备案注销手续；2、被告归还原告贷偿的银行贷款本息、罚息、银行实现债权费用等合计880985.39元；3、被告支付原告违约金229272.20元，本案律师费26000元；4、诉讼费由被告承担。被告黄清云未作答辩，亦未提供相应证据。经审理查明：2011年6月23日，原告（出卖方）和被告黄清云（买受方）签订编号为Y20110026550的《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告黄清云向原告购买位于常熟市东南大道138号湖畔现代城二期109幢2单元2208室房屋一套，总价款为1146361元；2011年6月22日前支付首期房款346361元，余款80万元于2011年7月22日前办理银行按揭贷款方式支付。上述合同的合同补充协议（附件六）第二条第4款另约定，若乙方违反按揭贷款合同，导致甲方承担了担保责任���，甲方有权解除《商品房买卖合同》，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。对乙方已付房款，在扣除甲方应承担担保责任的金额、甲方处理此事时支付的律师费等正常费用及乙方应承担的违约金后将乙方已付款的余款（如有）无息归还乙方。如已付房款不足抵扣的，甲方有权追索。2011年6月22日，被告黄清云支付了首期房款346361元，原告开具相应购房发票。2012年2月9日，黄清云（借款人、抵押人）、常熟华坤房地产开发有限公司（保证人）和中国工商银行股份有限公司常熟支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定黄清云为向常熟华坤房地产开发有限公司购买位于常熟市东南大道138号湖畔现代城二期109幢2单元2208室房屋向中国工商银行股份有限公司常熟支行借款80万元。同时双方对利率、还款方式、借款期限、违约责任等进行了约定。合同约定的担保方式为保证人常熟华坤房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿款金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2012年2月9日，中国工商银行股份有限公司常熟支行依约向黄清云支付贷款80万元。被告黄清云取得借款后，按约归还了部分借款本息，但至2013年9月间，被告黄清云即出现逾期还款情况。至2014年1月7日，被告黄清云连续违约4期。因被告仍未能履行还款义务，中国工商银行股份有限公司常熟支行于2014年1月8日发函宣��贷款提前到期，但被告仍未履行。2014年1月9日，中国工商银行股份有限公司常熟支行向常熟华坤房地产开发有限公司邮寄《提前还款通知书》，要求常熟华坤房地产开发有限公司督促借款人还款或承担连带保证责任。后黄清云未归还借款本息，常熟华坤房地产开发有限公司也未承担相应的保证责任。截至2013年12月26日，黄清云结欠中国工商银行股份有限公司常熟支行借款本金768625.24元，利息12765.42元。故中国工商银行股份有限公司常熟支行起诉要求判令被告黄清云立即归还借款本金768625.24元，支付计算至2013年12月26日的利息12765.42元，并支付自2013年12月27日起至生效判决确定的履行日止的利息、罚息和复利，之后按照法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；被告黄清云承担原告为实现债权而产生的律师费46870元；常熟华坤房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；诉讼费由黄清云和常熟华坤房地产开发有限公司承担。2014年7月2日，本院作出（2014）熟商初字第0278号民事判决，判决：黄清云归还中国工商银行股份有限公司常熟支行借款本金768625.24元，支付计算至2013年12月26日的利息12765.42元，并支付自2013年12月27日起至生效判决确定的履行日止按《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息和复利；黄清云支付中国工商银行股份有限公司常熟支行为实现债权而产生的律师费35299元；常熟华坤房地产开发有限公司对黄清云的上述债务承担连带清偿责任；常熟华坤房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人黄清云追偿；案件受理费人民币12097元，由被告黄清云、常熟华坤房地产开发有限公司共同负担。判决后，双方当事人均未提起上诉。该案判决后，中国工商银行股份有限公司常熟支行于2014年10月15日和10月31日分二次从原告常熟华坤房地产开发有限公司保证金账户上扣款合计63647.80元。2014年11月27日，原告常熟华坤房地产开发有限公司代被告黄清云支付中国工商银行股份有限公司常熟支行借款本息合计769341.59元，并支付诉讼费、公告费和律师费47996元。另查明：原告并未向被告黄清云交付涉案房屋，被告黄清云至今尚未办理房屋所有权证，故也未办理抵押登记。又查明：2015年3月18日，原告常熟华坤房地产开发有限公司和江苏少平律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定江苏少平律师事务所指派朱春雷等律师为常熟华坤房地产开发有限公司与黄清云商品房销售合同纠纷案的诉讼代理人，案件基本代理费用为26000元。2015年3月23日，常熟华坤房地产开发有限公司实际向江苏少平律师事务所支付代理费26000元。江苏少平律师事务所已开具相应代理费发票。再查明：原告于2015年10月10日提起本案诉讼，本院于2015年11月9日通过公告的方式向被告送达诉状副本材料。上述事实，由原告提供的编号为Y20110026550《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、本院（2014）熟商初字第0278号民事判决书、扣款证明、转账凭证及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原、被告和中国工商银行股份有限公司常熟支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照合同约定，被告黄清云向中国工商银行股份有限公司常熟支行贷款80万元��于购买位于常熟市东南大道138号湖畔现代城二期109幢2单元2208室房屋，并由原告常熟华坤房地产开发有限公司为被告黄清云进行了担保。后因被告黄清云未能按时还贷，中国工商银行股份有限公司常熟支行按照《个人购房借款/担保合同》的约定提前收回全部余欠借款，并由本院判决被告黄清云归还全部借款及利息、罚息、复利、律师费、诉讼费，常熟华坤房地产开发有限公司承担连带清偿责任。后原告常熟华坤房地产开发有限公司按照判决书支付了借款本息832989.39元、诉讼费、公告费和律师费47996元，合计880985.39元，该款应由被告黄清云返还原告。按照《商品房买卖合同》的合同补充协议（附件六）第4条的约定，常熟华坤房地产开发有限公司有权解除合同，要求被告将本案所涉常熟市东南大道138号湖畔现代城二期109幢2单元2208室房屋返还原告，并要求被告协助办理���卖合同网签备案注销手续，被告黄清云应按约定支付总房款的20%即229272.20元的违约金。根据现有证据可以证实原告已为本案诉讼支付律师费26000元，上述律师费收费标准符合相关规定，原告要求被告支付本案律师费26000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告虽未通过书面形式向被告送达解除合同通知，但其在提起本案诉讼时已明确表达了解除合同的意思表示，本院已于2016年1月8日将诉状副本等材料通过公告的方式送达被告，故本院确认原、被告双方之间的《商品房买卖合同》已于2016年1月8日解除。因原告常熟华坤房地产开发有限公司收取被告黄清云的首期房款346361元、贷款800000元，合计1146361元，该款应由原告返还被告。被告黄清云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第���十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2011年6月23日签订的编号为Y20110026550的《商品房买卖合同》已解除，被告黄清云于本判决生效之日起三十日内协助原告常熟华坤房地产开发有限公司办理网签备案注销手续。二、被告黄清云给付原告常熟华坤房地产开发有限公司贷款本息、律师费和诉讼费合计880985.39元。三、被告黄清云给付原告常熟华坤房地产开发有限公司违约金229272.20元和律师费26000元。四、原告常熟华坤房地产开发有限公司返还被告黄清云11463**元。上述二、三、四款相抵后，原告常熟华坤房地产开发有限公司给付被告黄清云101**.41元。该款由原告常熟华坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付黄清云（如采用转账方式支付，请汇入被告黄清云指定的账户；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15117元、公告费600元，合计诉讼费15717元由被告黄清云负担（原告同意其预交的案件受理费15717元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起三十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副���，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076。）。审 判 长 姜壮志人民陪审员 金林恺人民陪审员 王永良二〇一六年四月五日书 记 员 邱文娟 来自