（2015）鄂钟祥民二初字第00337号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-30
案件名称
中百仓储超市有限公司与湖北宇风房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
钟祥市人民法院
所属地区
钟祥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中百仓储超市有限公司,湖北宇风房地产开发有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂钟祥民二初字第00337号原告中百仓储超市有限公司。住所地：武汉市硚口区古田二路*栋***层。注册号／统一社会信用代码：91420100300085552P法定代表人王辉，董事长。委托代理人余学军，湖北安格律师事务所律师。被告湖北宇风房地产开发有限公司。住所地：钟祥市郢中镇王府大道**号。法定代表人林永通，总经理。委托代理人（特别授权代理）马方华，系该公司法务部部长。原告中百仓储超市有限公司诉被告湖北宇风房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，原告中百仓储超市有限公司于2015年12月4日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员陈立忠适用简易程序，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。因案情较复杂，同年2月29日，该案由简易程序转为普通程序，并由审判员陈立忠担任审判长，与审判员张中华、人民陪审员刘晓敏组成的合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理，原告中百仓储超市有限公司的委托代理人余学军、被告湖北宇风房地产开发有限公司的委托代理人马方华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中百仓储超市有限公司诉称，2014年3月14日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定由被告将位于钟祥市郢中镇石城大道西路10号的“金都国际广场”项目地下负一层面积约11000平方米的房屋租给原告使用，租赁期限二十年，租金标准为：“1-3年34元／㎡／月；4-6年36.38元／㎡／月；7-9年38.93元／㎡／月；10-12年41.65元／㎡／月；13-15年44.57元／㎡／月；16-18年47.69元／㎡／月；19-20年51.02元／㎡／月”。合同还约定，被告应当在2016年8月底将约定的租赁房屋交付原告使用。然而，在租赁房屋尚未交付前，原告却收到了被告发送的一份《合同解除通知书》，被告以原告公司“提出协商变更租金标准”为由，要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。原告收到函件后，已书面回函被告，告知其“协商变更租金标准”属于法律规定的正常协商行为，不属于违约行为，被告无权以此为由单方解除合同，并在回函中要求被告自行撤回《合同解除通知书》。被告在收到回函后至今拒不撤回《合同解除通知书》。原告认为，被告在《合同解除通知书》中所述的理由不成立。被告擅自单方解除合同的行为损害了合同的严肃性、稳定性，严重损害了原告的合法权益，影响了原告的正常经营。故此，原告不同意解除《房屋租赁合同》，要求依法判决确认被告向原告发出的《合同解除通知书》所提出的解除房屋租赁合同的主张无效，由原、被告继续履行《房屋租赁合同》。原告中百仓储超市有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据A1：房屋租赁合同和建筑规划许可证复印件各一份。证明原、被告双方于2014年3月14日签订了合法有效的房屋租赁合同。证据A2：被告向原告发送的《合同解除通知书》原件一份。证明被告单方解除合同的行为没有法定依据和合同依据，该行为应当无效。证据A3：原告向被告发送的关于《合同解除通知书》的回复函原件及邮件回单各一份。证明原告在收到被告的《合同解除通知书》后及时向被告回函，指出被告单方解除房屋租赁合同的行为违法，并明确要求被告自行撤销《合同解除通知书》。证据A4：原告向被告发送的《工作联系函》两份。证明原告就租金事宜向湖北宇风房地产开发有限公司进行协商，属于正常合法的协商行为，不属于违约行为，且联系函中的内容明确表达了“双方按照《租赁合同》及《工程技术要求》履行相关约定”。被告湖北宇风房地产开发有限公司辩称，我公司解除与原告签订的《房屋租赁合同》的行为有事实依据和法律依据。一、事实依据：2014年3月14日，我们双方签订一份《房屋租赁合同》，合同对房屋的位置、租金支付标准和时间、房屋交付时间等进行了约定。合同签订后，原告在2015年6月15日向我公司发出了一份《工作联系函》，要求我公司降低租金，我公司收到此函后，经严肃认真研究后，于2015年8月14日向原告发出了《工作联系回复函》，明确表明我公司不同意降低租金的观点，并要求原告在2015年8月20日前回复。原告收到回复函后一直拖延不明确答复。无奈之下，我公司派人前往原告处讨要说法，可原告又在2015年9月7日来函仍然坚持要求降低租金，导致出现原告有不能实现合同目的的情况。由于原告不讲诚信、不能遵守合同的约定，我公司为避免将来可能造成的损失，于2015年9月24日解除与原告签订的《房屋租赁合同》行为有事实依据。二、法律依据：2014年3月14日我们双方签订的《房屋租赁合同》中，没有约定原告不要租赁房屋时承担什么责任，加之原告在没有交租金的情况下，一直要求我公司降低租金，若原告的要求不能实现而毁约时，我公司不仅不能实现合同的目的，同时给我公司带来不可估量的经济损失。因此，我公司于2015年9月4日解除合同通知书符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）规定。另外，原告要求继续履行《房屋租赁合同》的请求已不能实现，其理由是：其一、2015年9月24日我公司解除与原告签订的《房屋租赁合同》的行为均有事实和法律依据；第二、我公司又与值得信赖的好又多超市有限公司签订了合同，该公司已将房屋基本装修完毕，即将开业；第三、原告在2015年12月28日钟祥论坛上发表刊登了《公告》，在公告里呼吁第三人不要与我公司就上述租赁物洽谈、签约，结果，适得其反，论坛中网友们看到原告发表的公告后，所有发表意见的网友对原告的经营产生怀疑。综上所述，我公司解除与原告签订的《房屋租赁合同》行为有事实和法律依据，同时，我公司就上述涉案房屋已经与第三人重新签订了《租赁合同》，且第三人装修基本完毕，即将开业，因此，为维护法律的尊严，请依法驳回原告的诉讼请求。被告湖北宇风房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据B1：营业执照副本和组织机构代码证复印件各一份。证明湖北宇风房地产开发有限公司的基本情况。证据B2：房屋租赁合同复印件一份。证明在2015年9月24日前双方存在回复的租赁关系。证据B3：工作联系函复印件两份、回复函一份。证明1.2015年6月15日原告向被告要求降低租金，存在违约；2.被告收到原告的《工作联系函》后，于2015年8月14日明确回复不同意降低租金，要求按合同继续履行合同；3.被告《工作联系回复函》有原告负责人吴红光签收；4.2015年9月7日，原告仍然向被告发函要求降低租金，继续存在违约。证据B4：合同解除通知书复印件一份。证明2015年9月24日被告收到原告先后二次发来的《工作联系函》要求降低租金后，书面解除了双方之间的《房屋租赁合同》，《解除合同通知书》有原告负责人吴红光接收，送达《合同解除通知书》的程序由钟祥市公证处现场公证。证据B5：公告及网友意见。证明2015年8月28日，原告在钟祥论坛发表刊登了《公告》，在《公告》里呼吁第三人不要与被告就上述租赁物洽谈、签约，结果，适得其反，在钟祥论坛中网友们看到原告发表的《公告》后，所有发表意见的网友对原告的经营产生怀疑。证据B6：《租赁合同》一份及照片三张。证明被告与案外人签订了《租赁合同》后装修基本完毕，即将开业。原告提交的证据A1、A2被告质证无异议，被告提交的证据B1、B2原告质证无异议，该证据本院予以确认。原告提交的证据A3被告质证认为，回复函与本案无关，没有关联性。本院认为，原告回复函是针对被告《解除合同通知书》作出的答复意见，与本案有关联性，该证据应予采纳。原告提交的证据A4被告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明的目的有异议，不能证明这组证据的合法性。本院认为，原告向被告发出的《工作联系函》系原告所为，被告答辩也认可收到两份《工作联系函》，被告对该证据的真实性无异议，该证据予以采信。被告提交的证据B3原告质证认为，对2015年9月7日和6月15日《工作联系函》真实性无异议，对8月10日的《工作联系回复函》的真实性要回去核实。对该组证据的证明目的有异议。一是原告有协商的过程，这是法律允许的合法行为，而不是违法行为；二是在函件中特别是2015年9月7日这份函件中第二段表达了原告的真实意思，双方继续履行合同。本院认为，该组证据系双方对合同中有关事宜协商的书面意见，客观真实反映了各自的想法和要求，该组证据应予采纳。被告提交的证据B4原告质证认为，合同解除通知书在送达时，手续方面存在瑕疵，电话通知我公司副总吴红光，当时吴总不知道是给合同解除通知书，所谓的公证员也没有表明自己的身份，因为偷拍照片，吴总有点气愤，所以就不欢而散。本院认为，该证据与原告提交的证据A3一致，该证据予以采纳。被告提交的证据B5原告质证认为，在论坛上发布公告的行为要回去核实一下，公告的内容是客观存在的，后面的评论与本案无关。本院认为，钟祥论坛是众所周知的网站，论坛上的言论只是代表自己的观点，与本案无关，该证据不予采纳。被告提交的证据B6原告质证认为，合同本身是属于被告和安徽省凤阳县好又多超市有限公司，原告并非合同当事方，对合同的真实性无法进行确认；另外，合同是复印件，不符合证据形式要件，该组证据并不足以能够证实被告解除合同是合法的，只证实被告的行为是一种严重违约行为，而且这种违约行为并不导致原告和被告的租赁合同被解除的这一后果。本院认为，被告与案外人安徽省凤阳县好又多超市有限公司签订的《租赁合同》及照片，客观、真实反映了被告已将该租赁物又重新出租以及目前该租赁物装潢的现状，该证据予以采纳。经审理查明，2014年3月14日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：被告将位于钟祥市郢中镇石城大道西路10号的“金都国际广场”项目地下负一层面积约11000平方米的房屋租给原告使用；房屋租赁期限为二十年，自起租之日开始计算，起租之日为房屋交付日的次日；租金标准为：“1-3年34元／㎡／月；4-6年36.38元／㎡／月；7-9年38.93元／㎡／月；10-12年41.65元／㎡／月；13-15年44.57元／㎡／月；16-18年47.69元／㎡／月；19-20年51.02元／㎡／月”；被告应在2016年8月底将合同约定的租赁房屋交付原告使用。合同还对原、被告双方的权利义务、违约责任、合同的权利义务的终止、续租及合同终止后财产处置等进行了约定。2015年6月15日，原告向被告送达一份《工作联系函》，要求与被告协商适当降低租金标准。2015年8月10日，被告向原告送达了《工作联系回复函》，明确表示“贵方要求降低租金标准，我方处于自身能力，没有办法满足贵方这一要求，相反，贵方与我方只有严格遵守合同、履行合同，才能维护双方的长期友好合作关系。”2015年9月7日，原告又向被告送达一份《工作联系函》，函中写到“虽已得到贵司较为明确的答复，我司仍希望贵司从双方长期合作、抱团取暖、共度时艰的角度出发，双方相互理解、扶持。贵司从租金方面给予我司大力支持，我司更有信心做好金都国际广场项目的经营服务工作，带动项目人气提升，促进金都国际广场项目资产增值。”2015年9月21日，被告向原告送达了《合同解除通知书》。同年10月10日，被告与案外人安徽省凤阳县好又多超市有限公司签订一份《租赁合同》，将租赁物又租赁给安徽省凤阳县好又多超市有限公司，安徽省凤阳县好又多超市有限公司并已对该租赁物在进行装潢。2015年10月13日，原告向被告送达了《关于合同解除通知书的回复函》，回复函中表明“贵司向我司发送的《合同解除通知书》之内容缺乏事实依据及法律依据，对于贵司单方解除合同的意见，我司不认可；请贵司在收到本复函后10日内，自动撤回上述《合同解除通知书》，并按照双方签署的《房屋租赁合同》及《中百仓储﹤金都国际广场﹥项目工程技术要求》，继续履行合同；如贵司逾期拒不撤回上述《合同解除通知书》，我司将依法向人民法院提起诉讼，由此产生的一切后果均由贵司承担。”2015年12月4日，原告诉讼来院，请求依法判决确认被告向原告发出的《合同解除通知书》所提出的解除房屋租赁合同的主张无效，由原、被告继续履行《房屋租赁合同》。本院认为，原、被告于2014年3月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定履行各自的义务。但被告在不同意原告多次要求降低租金的情况下，于2015年9月21日向原告发出“合同解除通知书”，随后被告又与案外人安徽省凤阳县好又多超市有限公司签订《租赁合同》，且安徽省凤阳县好又多超市有限公司对诉争的租赁物已进行了部分装潢，致使原、被告签订的《房屋租赁合同》不能实现合同目的，因此原、被告签订的《房屋租赁合同》应予解除，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决如下：驳回原告中百仓储超市有限公司的诉讼请求。案件受理费42700元由原告中百仓储超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判长 陈 立 忠审判员 张中华人民陪审员刘晓敏二〇一六年四月五日书记员 李 前 梅 百度搜索“”