（2016）津0116民初42920号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-29
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司与骆波物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司,骆波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百一十三条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初42920号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司。代表人李长江，总经理。委托代理人罗闯，该公司职员，特别授权。被告骆波。委托代理人骆亚琴，系被告之妹。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司诉被告骆波物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法由代理审判员刘湃适用简易程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗闯、被告骆波的委托代理人骆亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为滨海新区旅游区滨海城碧桂园凤凰苑×××的房屋产权人，按照原告与天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法为被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。而被告拖欠2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业费，经多次催缴物业费，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1.被告支付2015年1月1日至2016年2月29日的物业费3310.1元；2.被告支付欠费期间的违约金170.2元；3.本案诉讼费用依法由被告承担。原告为支持自己的主张向法院提供了以下证据材料：1.前期物业服务合同，证明原告与房地产开发公司签订了前期物业服务合同；2.前期物业服务协议，证明原、被告之间存在物业服务关系；3.催收单，证明原告对物业费进行催收。被告辩称，物业服务存在瑕疵，没有按照前期物业服务协议履行相应的义务，公共管道井长期开启，存在安全隐患，我家在供暖期间，暖气被人无故关闭，2014年8月25日，供水管道阀门被打开，导致我家跑水并造成财产损失。车辆管理不到位，乱停乱放，车辆管理费收费过高，合同约定小区凭门禁出入不符合事实。开发商致业主的一封信中提到整改期间的物业费按整改工期顺延，或补偿。综上，要求驳回原告诉讼请求。被告为证实其主张向本院提供如下证据：1.照片一组，证明小区物业服务存在诸多瑕疵；2.公开信一封，证明整改期间的物业费是免交的；3.物业费收据一张，证明我家房屋受损期间物业费是正常缴纳的；4.申诉一张，证明当天漏水事实发生的情况；5.天津市新建住宅质量保证书，证明物业公司和开发商有约定，物业公司有维修义务。经举证、质证，原告提供的三组证据来源合法，符合证据客观性、关联性、合法性的要求，本院予以确认，对于被告提供的证据1、证据3符合证据客观性、关联性、合法性的要求，本院予以确认，证据2系开发商对于业主关于物业费方面的承诺，证据5系原告与开发商之间关于维修义务的约定，与本案不具有关联性，证据4系个人对于当时情况的记录，仅能证明家里的跑水情况，不能证明跑水的原因，对此被告如证明跑水系物业公司管理不善所致，应进一步提供相应的证据予以证实。经审理查明，2014年5月，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，物业服务的内容包括，房屋建筑共用部位、共用设施、公共问题康乐场所及其设施设备的维护和管理，协助有关部门维护公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设备，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境、装修装饰、社区文化工作、交通与车辆停放秩序的管理服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等。物业服务费采取包干制方式，按每月每平方米2.5元计收，物业服务费按月缴纳，实行本月末缴纳下月服务费。物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日应付物业服务费0.3%交纳违约金。为充分掌握诉争事实的真实情况，本院于2016年3月30日与原告及部分业主一同进行现场查验。存在问题有：1.小区地下车库的维护方面，地面与照明的维护存在瑕疵，车库的外墙有很大裂缝，部分车库存在堆放杂物的情况，车库内地面有损害，车库地面潮湿，车库地面有积水；2.小区绿化方面，总体良好，但是部分绿地整块缺失，还没有补种，个别荒死部位以摆放鹅卵石替代；3.小区内公共部位卫生整体较好，小区景观照明灯个别损坏未能维修，部分路面存在垃圾，卫生清理以及设施维护存在瑕疵；4.小区存在个别私搭乱建，个别业主私自圈占绿地挪作他用的情形；5.高层楼房部分楼门不能正常使用，存在安全隐患；6.高层楼房的部分电梯轿厢的部分照明灯不亮；7.高层楼房的部分公共管道井未上锁，存在安全隐患；8.小区的车辆管理不严谨以及小区夜间照明未能得到业主认可；9.与业主沟通不畅，对业主报修的问题没有反馈记录；10.小区物业服务费用的收支明细未能在小区公共部位予以公示。另查，原告的企业服务资质为一级，被告为滨海城碧桂园凤凰苑×××的房屋业主，房屋面积为94.30平方米。2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业费未交纳。原告于2016年2月18日通过发放物业服务费催收单向被告进行了催收。上述事实由原、被告提交的证据，本院的现场勘验笔录以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同当事人均应按照合同约定履行合同确定的义务。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务良性循环，最终实现双赢的效果。但根据审理查明的事实，原告虽然在积极地提供物业服务，但在服务的过程中存在不完善之处，此问题亦是导致被告迟延交纳物业费的主要原因。如问题不及时妥善解决，势必导致不良循环的恶果。原告作为物业服务机构，部分业主不交纳物业费用，并不能成为其不完全履行合同义务的理由，其不仅仅承担合同义务，也应当承担起相应的社会责任。鉴于双方在履行合同义务过程中均存在过错，本院综合考虑原告提供的物业服务情况，对原告诉请被告欠付物业费的数额酌情予以减免。考虑到原告所提供的物业服务瑕疵可以通过提升自身物业服务质量得以改进甚至避免再次发生，对于此次减免比例本院酌定为5%，按照合同约定的服务标准提供相应的物业服务。原告物业费的诉讼请求不超过原告的收费标准，结合原告服务中存在的瑕疵，本院在原告诉讼请求基础上予以扣减。同时，也希望原告借此提升物业服务质量，避免此次案件审理过程中出现的瑕疵，按照合同约定的服务标准提供相应的物业服务。对于被告抗辩主张的房屋质量以及房屋维修的质量问题，因原告并非其责任承担主体，并不能成为不交纳物业费的抗辩事由，就该问题被告可通过其他合适的途径向房屋开发商主张权利。对于被告提出开发商已承诺整改期间免交物业费的抗辩，因原告与房屋开发商均为独立的法人主体，免交物业费的承诺并非原告作出，此承诺对于原告不具有约束力，被告可通过合适途径向开发商主张权利。关于被告提出的开发商已将房屋维修的义务委托物业公司的抗辩，开发商与物业公司的约定仅在两者之间发生法律效力，对作为第三人的被告不发生约束力，如被告认为房屋质量存在问题可向开发商主张权利。就被告提出的管道跑水造成财产损害的抗辩，被告可通过进一步提交证据证明自己的主张并向相关的责任主体主张权利。因原告的服务存在瑕疵，被告并非无故拒不缴纳物业费，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告骆波于本判决生效后十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司自2015年1月1日至2016年2月29日间的物业服务费人民币3135.47元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币20元，案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 湃二〇一六年四月五日书 记 员 王珊珊附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条第二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 关注公众号“”