（2016）粤0403民初240号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-28
案件名称
珠海市华福居物业管理有限公司与周双梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市华福居物业管理有限公司,周双梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款，第七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初240号原告珠海市华福居物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人路辉，董事长／总经理。委托代理人刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托代理人刘俊。被告周双梅，女，汉族，公民身份号码×××0129，住湖北省罗田县。原告珠海市华福居物业管理有限公司诉被告周双梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由审判员董凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市华福居物业管理有限公司（以下简称华福居公司）的委托代理人刘桂萍到庭参加诉讼，被告周双梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华福居公司诉称：被告是珠海市斗门区湖心路1008号西江月花园某号铺的业主。2012年11月30日，原告为被告上述房产所在的小区提供物业服务。原告在提供物业服务期间按多层每平方米0.9元、高层每平米1.6元、商铺每平米2.2元的标准收取物业服务费。在原告提供物业服务期间，大部分业主缴纳了物业服务费，并与原告签订了物业服务合同，但被告等少数业主未及时交纳物业服务费。故原告诉至法院要求被告支付物业服务费86156元，公摊水费135元，环卫费540元，及从2015年1月1日起至实际付清之日止每日千分之三的滞纳金；本案受理费由被告负担。原告华福居公司对其诉称提供如下证据：1．商品房买卖合同三份，拟证明被告曾为涉案商铺的业主；2．收费通知单三份，拟证明被告拖欠物业服务费及其他相关费用的情况；3．《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》一份，拟证明原告与涉案小区的开发商签订了物业服务协议；4．不动产权登记表六份，拟证明被告曾是涉案小区的业主；5．资质证书一份，拟证明原告具有相应的物业服务资质；6．发票、销售合同及前期物业管理服务协议一组，拟证明原告向涉案小区其他商铺收取物业服务费的情况。被告周双梅缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，现本院对证据认证如下：对原告提交的证据1、3、4、5、6的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的证据2是其自行制作未经被告确认，且没有其他证据予以佐证，不具有证明效力，只能作为原告对个人意见的陈述。经审理查明：2012年12月1日，原告与珠海市衡鼎房地产开发有限公司签订《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，该协议约定由原告对西江月花园、雅园进行物业管理，物业类型为住宅小区，位置为斗门湖心路，占地面积约9.8万平方米，总建筑面积约19.5万平方米；服务内容包括销售中心、样板间及业主户门以外的清洁、保洁服务，公共绿化，治安防范工作，小区内的交通秩序的维护，公共区域消防设施的维护和消防工作管理，楼宇共用部位、小区共用设施设备的维修养护和管理，商业网点及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；委托管理期限为2012年12月1日起至2017年11月30日止；物业管理服务费用带电梯楼宇每平方米建筑面积1.6至2.3元之间（不含公共水电分摊费），不带电梯的多层楼宇每平方米建筑面积在0.9-1.2元之间（不含公共水电分摊费），本物业工程竣工验收交付使用后，原告按以下方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金等。另查明，被告2013年7月4日从珠海市衡鼎房地产开发有限公司处购得位于珠海市斗门区城南白藤三路19、20、21号商铺，建筑面积分别为825.23平方米、273.97平方米、1076.47平方米，总层数七层。2014年12月22日，被告将上述商铺转让给珠海市宝丽数码科技有限公司。本院认为：原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。故原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间，由于被告经本院合法传唤拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告主张的事实进行抗辩的权利，本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采信。原告主张被告按每月每平方米2.2元的标准支付物业服务费，本院结合原告提供服务的情况及其向涉案小区其他商铺业主收取物业服务费的情况，对原告的该主张予以支持。经本院核算，从2013年7月至2014年12月，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为86156.53元（（825.23平方米＋273.97平方米＋1076.47平方米）×2.2元×18个月），原告主张86156元，不足本院核算部分视为原告放弃。原告对其主张的公摊水费、环卫费，没有提供证据证明，本院不予支持。关于滞纳金的问题。由于原告与涉案小区建设单位签订的前期物业服务协议无效，故原告援引该约定及其与其他业主的约定的滞纳金计算标准，要求被告承担违约责任，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，被告应予以赔偿。本院确定由被告按照中国人民银同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，由于原告仅向本院主张2015年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，本院视为原告已放弃要求被告赔偿2015年1月1日之前的损失。故被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠缴物业服务费从2015年1月1日至本院确定支付日的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周双梅于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付2013年7月至2014年12月的物业服务费86156元；二、被告周双梅于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付欠交物业服务费的利息（以86156元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月1日起计至本院确定支付日）；三、驳回原告珠海市华福居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2270元，减半收取1135元（原告已预交），由原告珠海市华福居物业管理有限公司负担136元，被告周双梅负担999元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 董 凯二〇一六年四月五日书记员 黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”