（2016）桂06民终24号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-01-16
案件名称
程小刚与防城港市达安置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程小刚,防城港市达安置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂06民终24号上诉人（一审原告）程小刚，男，1970年2月20日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人陈国模，重庆市南川区蓝天法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审被告）防城港市达安置业有限公司，住所地广西防城港市港口区西湾广场紫荆小区G20号。法定代表人黄舟徽，该公司董事长。委托代理人黄勍勍，广西精一律师事务所律师。委托代理人黄淑宾，广西精一律师事务所实习律师。上诉人程小刚因与被上诉人防城港市达安置业有限公司（以下简称达安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人程小刚及其委托代理人陈国模，被上诉人达安公司的委托代理人黄勍勍、黄淑宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年11月2日，程小刚与达安公司签订了备案编号为201494053和201494054两套房屋的《商品房买卖合同》。备案编号为201494053房屋的《商品房买卖合同》中约定：程小刚以成交金额为305673元的总价购买达安公司位于防城港市金花茶大道东侧防城港市商会活动中心21层2119号预售商业用房，首期购房款占总房款50.27%，共计153673元；其余购房款占总房款的49.73%，共计152000元，由程小刚向银行申请按揭贷款支付给达安公司。备案编号201494054房屋的《商品房买卖合同》约定：程小刚以成交金额为306643元的总价购买达安公司位于防城港市金华茶大道东侧防城港市商会中心21层2120号预售商业用房一间，首期购房款占总房款50.1%，共计153643元，其余购房款占总房款49.9%，共计153000元，由程小刚向银行申请按揭贷款支付给达安公司。2014年3月19日，案外人张晶晶向程小刚出具收据2份，载明兹收到程小刚房号2119、2120防城港市商会大厦购房服务费50990元、50990元；2014年3月19日，达安公司向程小刚出具收据4份，载明收到程小刚交纳的防城港商会大厦房号2119购房款90155元、63518元，2120号购房款90441元、63202元，填票人张晶晶。一审法院审理认为，达安公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，程小刚向达安公司购买其开发的商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，程小刚与达安公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，要约与承诺清楚，又未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。程小刚要求解除商品房买卖合同、返还购房款并无法律依据，故对其要求解除商品房买卖合同、达安公司返还购房款的诉讼请求，不予支持。程小刚认为达安公司多收取其“购房服务费”，根据程小刚提交的证据，载明收到程小刚房号2119、2120防城港市商会大厦购房服务费50990元、50990元的两张收据的填票人均为张晶晶，与2014年3月19日达安公司向程小刚出具的收款收据中的填票人张晶晶一致，可以认定张晶晶与达安公司存在代理关系，达安公司辩称未收取到该笔“购房服务费”，不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》，达安公司无权收取程小刚购房服务费，所收取的101980元（50990元＋50990元=101980元）应予以退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、达安公司返还程小刚购房服务费101980元；二、驳回程小刚的其他诉讼请求。案件受理费7440元，减半收取3720元（程小刚已预交），由程小刚负担2794元，达安公司负担926元。上诉人程小刚不服一审判决，上诉称，一、因上诉人系二级眼睛残疾人，无职业、无收入，故不能办理按揭贷款，导致无履约能力。起诉前，上诉人与达安公司协商解除合同未果发生纠纷。一审时，达安公司明知上诉人不能办理按揭贷款而同意退24万元，但上诉人坚持退25万元，故双方未达成调解协议。达安公司上述行为，说明其也知道上诉人确实不能办理按揭贷款，有解除合同的意思，仅是想少退钱。二、《中国人民银行贷款通则》第17条第2款第一项规定，合格借款人应具备按期还本付息能力的条件。因上诉人系二级眼睛残疾人，无职业、无收入，不符合上述规定，故上诉人向多家银行申请办理按揭贷款均被拒绝。上诉人的实际情况，符合《最高人民法院关于全国民事审判工作会议纪要的通知》法办（2011）442号文件第19条：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持”的规定。该规定是最高人民法院按我国合同法第94条第1款第五项规定的法定其他解除情形的司法解释之一，具有法律效力。三、签订合同时，上诉人向达安公司说明其实际情况，但是达安公司说没有问题，所以上诉人才与达安公司签订合同的。达安公司的员工为其自身利益，不顾客观情况，说可以帮上诉人办理假证件向银行贷款，属欺诈行为。上诉人没有做假的银行流水，且达安公司没有向上诉人提交相关手续导致上诉人无法办理按揭贷款。因此，一审法院未支持上诉人要求解除合同、退还购房款307316元的诉讼请求错误。请求二审法院：一、维持一审判决第一项、撤销一审判决第二项；二、改判解除上诉人程小刚与被上诉人达安公司于2014年11月2日签订的备案编号：201494053和201494054两套房屋的《商品房买卖合同》；三、改判被上诉人达安公司再返还上诉人程小刚购房款307316元；四、一审、二审的案件受理费均由被上诉人达安公司承担。被上诉人达安公司辩称，一、达安公司系合法销售人，其销售结果应当受到法律保护。二、残疾人人应当适用民法通则的民事行为人相关规定，应对其行为负责。上诉人支付的首付款为30多万元，达安公司有理由相信其有能力购买商品房。上诉人提出的法条中“不可归责于双方当事人的事由”应指的是相关政策的变动。由于相关政策变动才是导致不能办理按揭贷款进而解除商品房买卖合同的原因，但上诉人之眼睛残疾并非导致按揭贷款合同无法签订的原因。残疾人属于完全民事行为能力人，有权利也有资格购房，故一审判决认定事实和适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人程小刚与被上诉人达安公司在二审期间均未向本院提供新证据。上诉人程小刚与被上诉人达安公司对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，程小刚持有重庆市南川区残疾人联合会填发的《残疾人证》，该证显示程小刚残疾类别为“视力（盲）”，残疾等级为贰级，监护人一栏未填写。本院认为，程小刚与达安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，主体资格合法，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。有效之合同，对双方当事人均有约束力，双方均应依约履行各自义务。因程小刚与达安公司对一审判决达安公司返还购房服务费101980元均未上诉，故本院予以维持。程小刚以其系残疾人无收入，不符合按揭贷款的条件，无法办理按揭贷款，导致合同无法继续履行为由上诉主张解除合同、达安公司返还其余购房款307316元。本院认为，程小刚虽持有残疾人证，但并不等同于其无收入。程小刚亦未提供证据证明因其系残疾人而未能办理按揭贷款，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，程小刚上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院不予支持解除涉案合同、达安公司返还其余购房款307316元给程小刚并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7440元（上诉人程小刚已预交），由上诉人程小刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 静审 判 员 何丽敏代理审判员 刘帅武二〇一六年四月五日书 记 员 温婷婷附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：