（2016）黑0702民初3号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-27
案件名称
李振宝与程雅凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
伊春市伊春区人民法院
所属地区
伊春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李振宝,程雅凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
黑龙江省伊春市伊春区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0702民初3号原告李振宝，男，汉族，住所地黑龙江省伊春市伊春区。委托代理人陈为国，黑龙江仗义律师事务所律师。被告程雅凤，女，1954年1月10日出生，汉族，住所地黑龙江省伊春市伊春区。委托代理人张国平，黑龙江联合律师事务所律师。原告李振宝诉被告程雅凤房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李振宝及其委托代理人陈为国、被告程雅凤及其委托代理人张国平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月10日，原被告双方签订房屋买卖协议，约定被告将其桥北伊春区防疫站楼下的门市房出卖给原告，面积83.8平方米，价格33万元，原告支付被告3万元定金及20万元购房款，另10万元房屋交付后支付。由于该房屋是拍卖房屋，故双方于当日去拍卖行将房屋买受人更改为原告，并约定20日后交付房屋。原告出于对协议的信任，到外地进货十几万元货物。约定的交付期限过后，被告由于早已将房屋租赁给他人尚未到期，根本无法向原告交付房屋。原告多次催促被告要求交付房屋未果，遂要求被告返还购房款并执行定金罚则，被告于2015年12月5日将原告的购房款及定金返还原告，却拒绝执行双倍返还定金的合同担保责任，由于被告的违约行为导致原告所进货物根本无处堆放，更无销售地点，只能降价处理，给原告造成了巨大的经济损失。请求判令被告按照《担保法》第89条规定的定金罚则给付原告定金赔偿30000元。被告辩称，原告与被告签订的房屋买卖协议，但房地产交易部门未办理合法手续，没更名，没上税，属于确实法定程序的非法交易，且原告所购房屋的证据体现是从拍卖行花五万元买下的，存在虚假成分，原被告之间签订的房屋买卖协议交了定金和部分本金，现被告已将定金和部分本金全部返给了原告，根据无效合同自始没有约束力的规定，被告无违约行为，无义务返还定金。被告将房屋出售给原告前，已将该房屋出租给他人，买卖不破租赁，且原告称啥时倒出房子不用被告管，是原告自己自动放弃这些权利自己不买这个房子，反而诉被告违约无法可依，请求驳回原告诉讼请求。原告在诉讼中向本院提交的证据材料有：证据一、房屋买卖协议书一份，证明被告将伊春区防疫站楼下的门市房屋卖给原告，面积83.3平方米、价格33万元，原告支付3万元定金及20万元购房款，另10万元交付房屋后给付。被告自卖房后交付给原告，如不履行协议将定金双倍赔偿。被告质证意见，对真实性无异议，证实的内容有异议，不是被告的违约行为，原告明知已出租房屋未到期。本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据二、购房款及定金说明一份，证明被告收到购房款及定金3万元后，交付全款。被告质证意见，真实性无异议，但对证实的内容有异议，证实的内容不受法律保护，买卖不破租赁，签订合同无效。本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据三、收据一份，证明被告收到门市房定金30000元整。被告质证意见，无异议。本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据四、谈话录音一份，证明被告隐瞒房屋出租，被告承认隐瞒房屋还有15个月未到期的事实，承认双倍赔偿定金。被告承认去同承租房屋的人协商倒出房屋未果。房屋无法交付。被告质证意见，对录音真实性无异议，但对证实的内容有异议，不是15个月，时间不对，原告承认被告欺骗了他，根据合同法规定，以欺骗的手段，无效合同解决办法即使返还原物，被告给原告双倍定金无法可依。本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告在诉讼中向本院提交的证据材料有：证据一、买卖协议复印件一份，证明规定的被告免责条款，30日内原告不办理手续，与被告无关。原告质证意见，真实性无异议，证明内容有异议，条款不是免责条款，双方办理手续要相互配合，由于被告的原因无法办理过户手续，过错在被告。本院经审查认证，该证据具有真实性，但不能证明原告所要证明的问题。证据二、租房协议复印件一份，证明在与原告签订协议之前已租给冯立威，租赁期2017年5月1日，还有19个月，不是15个月到期。证明被告签订的是有效合同。原告质证意见，对真实性和关联性均有异议，被告同原告签订房屋的协议，隐瞒了还有19个月未到期的事实，被告同原告签订的房屋买卖协议，约定签完协议20日内倒房，被告签完协议后无法履行。导致房屋买卖合同不能实现。本院经审查认证，该证据具有真实性，但不能证明被告所要证明的问题。证据三、录音一份，证明2015年12月2日，因当时说把过户手续办了，也算履行合同，与被告没有关系。原告质证意见，真实性有异议，至于对房屋租期隐瞒的事实，有异议。录音问题部分不是原告说的。本院经审查认证，因原告对该证据真实性不予认可，且无其他证据佐证，该证据不予采信。证据四、工商服务业统一收款收据、拍卖成交确认书、竞买拍品合同书各一份。证明原告是2005年8月8日，以五万元的价格买下的房屋，拍卖行坚决不给办手续。原告自己签字造成的。原告质证意见，真实性无异议，对于证明的内容有异议，房屋属于原告，协商以后我们在拍卖行同时签字，与拍卖行无关。本院经审查认证，该证据不能证明被告所要证明的的问题。根据以上证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2005年被告程雅凤在伊春市伊春拍卖行拍得位于桥北伊春防疫站楼下1户门市房（原中国工商银行朝阳储蓄所，面积为83.8平方米），拍得后被告程雅凤未办理房屋过户手续。2014年5月1日，被告程雅凤将该门市出租给冯立巍，租期至2017年5月1日。2015年11月10日被告程雅凤与原告李振宝签订房屋买卖协议，将该门市出售给原告李振宝，出售价格为33万元，双方约定先交定金3万元，在房款金额交齐后，方可在拍卖行办理买房手续，拍卖行手续办完，卖方将房证、土地使用证一起交给买方。卖方协助买方办理房屋过户手续，过户费超过3.5万元的部分由卖方承担。买方在拍卖行办理完手续后30日内，不办理过户手续，卖方就不负责任了。卖方自卖房手续办完后的20日内给买方腾出房子。卖方如不按本协议，将以定金的双倍赔偿给买方。2015年11月10日原被告又签订了说明一份，约定房屋腾出后把欠款10万元交齐。在欠款没交齐之前房屋的手续、房证、土地使用证不交给买方。房款交齐后把手续、房证、土地使用证一次交给买方。2015年11月9日原告李振宝按约定向被告程雅凤给付3万元定金，被告程雅凤为原告李振宝出具收据一份，载明今收到门市房定金三万元整，并署名。原告李振宝按约定又向被告程雅凤支付了二十万元房款。原被告在拍卖行办理手续后，因该门市承租人拒绝倒出房屋，被告程雅凤不能腾出房屋，无法继续履行合同，被告程雅凤将所收到3万元定金及20万元房款返还给原告李振宝，并另外给付李振宝1000元作为利息。现原告李振宝诉至本院要求被告给付定金赔偿30000元。本院认为，原告与被告签订了房屋买卖协议，因被告不能腾出房屋，要求被告按照约定给付定金赔偿，对房屋不能交付这一事实被告予以认可，但被告辩称该合同应为无效合同，所以定金罚则也应无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力，并且被告为原告出具的收条也明确写明收取的定金３万元，因被告作为收受定金的一方不能按照协议约定按时履行房屋交付义务，被告应当双倍返还定金，原告诉讼请求应予支持。因被告已将原告的定金返还，被告应再给付原告与定金数目相同的赔偿款，被告在无法交付房屋后，返还给原告定金3万元及20万元购房款时多支付给原告1000元，原告认可收到该笔款项，但不同意从诉讼请求中扣除，因双方仅约定了定金罚则，被告给付的利息1000元可从双倍返还定金中扣除。故依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告程雅凤于判决生效之日起十日内一次性给付原告李振宝29000元。案件受理费550元由被告程雅凤负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省伊春市中级人民法院。审 判 长 管宏晶代理审判员 王晓宏人民陪审员 徐福秋二〇一六年四月五日书 记 员 李 丹 微信公众号“”