（2016）云01民终197号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-07-02

案件名称

李国华与昆明忠呈物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省昆明市中级人民法院

所属地区

云南省昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李国华,昆明忠呈物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终197号上诉人（原审被告）李国华，男，汉族，1968年1月18日生。委托代理人张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）昆明忠呈物业服务有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区石龙路百合园会所，组织机构代码：79720623-2。法定代表人何秀英，该公司财务总监。委托代理人李洪德，男，汉族，1970年12月24日出生，特别授权代理。上诉人李国华与被上诉人昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称“忠呈公司”）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院(2015)呈民初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下案件事实：2007年3月6日，昆明春融房地产开发有限公司（以下简称“春融公司”）与忠呈公司签订《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》（以下简称“服务合同”）约定，春融公司将呈贡县园丁一期委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：295696.94平方米。合同期限为：自合同签订之日起至园丁一期合法的业主委员会成立并就园丁小区一期的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2007年4月21日，忠呈公司与李国华签订《物业管理服务合同书》约定，李国华（园丁小区一期A7幢2单元601号住宅业主，建筑面积为173.12平方米）将其物业委托给忠呈公司实施管理。双方约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.45元，生活垃圾清运费每月每户8元，维修基金按购房款2％收取。李国华违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，忠呈公司有权要求李国华补交；李国华每日还须向忠呈公司支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。李国华未按约定项目和服务方式提供服务的，忠呈公司可要求李国华限期整改，逾期未整改，造成忠呈公司经济损失的，李国华须赔偿忠呈公司的经济损失。2008年至2011年期间忠呈公司通过在小区内张贴公告的形式向业主催收相应物业费。2011年至2012年期间，忠呈公司就小区业主拖欠物业费的问题多次与业主委员会进行沟通协调。2011年10月9日，昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心出具“关于对YNKM201100711605208信访件答复处理的情况”载明：此情况已于9月中旬通过数字城管办反馈到街道办事处，街道及时组织环境服务中心到实地调查了解情况，并责成昆明忠呈物业服务有限公司及时进行整改。物业公司在规定时间内协调县环卫站对小区内的垃圾进行了清理，但目前小区内再次出现生活垃圾乱堆乱放并且举报到呈贡县政府县长热线电话办公室，反映卫生城市创建刚过，米兰园就遍地垃圾到处飞。在接到交办件前，街道办事处已经组织相关部门和呈贡电视台进行了调查，街道环境卫生服务中心并向昆明忠呈物业管理公司下达了限期整改通知书。造成小区生活垃圾不能及时清运的原因主要是由于小区住户业主长期不交纳物业管理费和垃圾清运费，导致忠呈公司正常工作无法开展，由于街道办事处对物业管理公司和小区业主没有监督管理权，建议由县级相关职能部门进行处理。2012年9月26日，昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心就“YNKM2012092012063013”信访件答复如下：“一、由于小区住户业主长期不交纳物业管理费和垃圾清运费，导致忠呈公司无法开展正常工作。二、目前忠呈公司已通过法律途径向区人民法院进行了起诉。三、小区内的垃圾清运通过区政府协调，暂由区环卫站进行清运处理，但由于区环卫站主要负责呈贡辖区内的垃圾清运，对小区内的垃圾可能会清运不及时。”另查明，小区共有业主1588户。忠呈公司于2010年10月8日取得贰级资质。《(2010)呈民初字第482号民事判决书》载明：小区通过招标的方式选聘新的物业服务企业的行为不符合法律的相关规定，其所作出的选聘新的物业管理企业的行为无效。2013年1月14日，小区业主委员会向忠呈公司发出《关于呈贡小区物业资料移交的公函》，注明：“2012年12月10日来函贵公司（忠呈公司）决定解除与春融公司于2007年3月6日签订的《服务合同书》及物业公司与小区业主签订的《物业管理合同书》。2012年12月30日，小区业主委员会召集业主大会公开选聘小区物业服务公司，云南邦成物业管理有限公司以935票当选。请贵公司于本周内将米兰园内物业管理用房及相关资料在业主委员会的监督下移交到邦成物业管理有限公司。”忠呈公司提供物业服务的时间自2007年4月5日起至2012年9月30日止。2014年6月11日，小区业主委员会代表全体业主拖欠物业费事宜在原审法院主持下进行调解。后因物业管理费支付发生纠纷，忠呈公司遂诉至法院，请求判令：李国华立即支付忠呈公司2010年7月至2012年9月的物业管理费共计2103.41元、生活垃圾清运处置费270元、物业费滞纳金364.59元，上述费用共计2738元。根据以上案件事实，原审法院认为：忠呈公司于2007年4月5日至2012年9月30日期间提供物业服务。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。李国华作为业主，应当按照合同约定支付物业费，垃圾清运费。虽然李国华抗辩称忠呈公司的诉请已经超过诉讼时效，但是小区主委员会代表曾于2014年6月11日就全体业主拖欠物业费事宜在原审法院主持下与忠呈公司进行过调解。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案的情况适用诉讼时效中断的规定，故忠呈公司的诉请并未超过诉讼时效。同时李国华提出2010年业主委员会成立后选聘了新的物管公司，双方之间的合同已经终止，且忠呈公司并未履行物业管理服务的相应职责。根据已经生效的(2010)呈民初字第482号民事判决书可以确认，小区业主委员会于2010年所作出的选聘新的物业管理企业的行为无效，故李国华认为双方合同关系终止的观点，原审法院不予采纳。李国华认为忠呈公司并未履行物业管理服务的相应职责，但其并未提交有力证据予以证实，李国华应当按照合同约定的标准，支付2010年7月1日至2012年9月30日期间共计27个月的物业费。忠呈公司主张的物业费2103.41元（173.12平方米×0.45元/平方米·月×27个月），在李国华应支付的范围内，原审法院予以支持。对于忠呈公司主张的27个月的垃圾清运费270元，虽忠呈公司主张收费标准经政府要求涨价至10元/户·月，但因忠呈公司并没有提供其已经履行通知义务的证据，对其主张，原审法院不予采纳，应按每户每月8元的标准计算，李国华应当支付垃圾清运费216元（8元/户·月×27个月）。对于忠呈公司主张的违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，李国华未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩。因此，对于忠呈公司所主张的违约金364.59元，原审法院不予支持。综上所述，忠呈公司提供了相应的物业管理服务，李国华作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费2103.41元、垃圾清运费216元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、李国华于本判决生效之日起十日内支付忠呈公司物业费人民币2103.41元、垃圾清运费216元，上述费用共计2373.41元；二、驳回忠呈公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李国华承担。原审判决宣判后，上诉人李国华不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回忠呈公司的原审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、忠呈公司的诉讼已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。忠呈公司于2015年4月24日就2010年至2012年的物管费起诉李国华，其权利主张已经超过2年的诉讼时效。二、双方不存在物业管理关系。忠呈公司属于开发商选聘的前期物业公司，服务期限至业主委员会成立。2010年业委会成立后选聘了新的物管公司，忠呈公司就再也没有提供过任何物业管理服务。三、忠呈公司没有履行物业管理服务职责，李国华房屋漏水，没有任何物管公司进行处理，房屋难以居住，至今没有任何人管理。原审程序错误，判决缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回忠呈公司的全部诉讼请求。针对润丰物业的上诉请求，忠呈公司答辩称：忠呈公司在服务期间存在垃圾延迟清运行为，认可原始判决对违约金的判决。原审判决认定事实清楚，忠呈公司无异议。二审中，忠呈公司对原始判决确认事实无异议。李国华对原审判决确认如下事实存有异议：1、忠呈公司在小区张贴公告的形式向业主催收相应费用；2、2014年6月11日，业主委员会代表全体业主就拖欠物业管理费事宜在原审法院主持下进行调解；3、补充事实：业主委员会选聘新的物管企业入驻小区，同时存在两家物业管理公司。针对李国华持有异议的案件事实，本院认为，原审法院确认的案件事实1、2均有证据证实，李国华异议理由不能成立。李国华补充事实与生效判决确认事实相悖，本院不予确认。二审中，李国华未提交新的证据。忠呈公司提交了（2010）呈民初字第482号民事判决书，拟证实业委会选聘新的物管企业在2010年之前，2010年之后就不存在争议。经质证，李国华对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。经审查，该证据有原件核对一致，本院予以采信。综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：忠呈公司费用支付之诉是否超过法定诉讼时效，其是否有权收取相应物业管理费用。本院认为，李国华以忠呈公司诉请超过诉讼时效、且忠呈公司未提供物业服务为由，主张其无缴纳物业管理费及其他费用之义务。忠呈公司认为其提供了物业服务，作为物业所有人，李国华依法应缴纳相关费用。对此争议，本院认为，业主委员会系业主代表，2014年6月11日，业主委员会代表业主就欠付物业管理费事宜与忠呈公司在原审法院进行调解，该调解行为依法产生中断诉讼时效的法律后果，忠呈公司于2015年4月24日就李国华欠付费用提起诉讼，其诉讼请求并未超过法定时效的规定，李国华主张忠呈公司诉求超过时效无事实及法律依据，本院不予支持。忠呈公司与米兰园开发商签订了《服务合同书》，（2010）呈民初字第482号民事判决书对此亦予以确认，在忠呈公司诉求的2010年7月至2012年9月期间，忠呈公司为涉案小区的合法物业管理企业。李国华主张忠呈公司未提供物业服务，导致其物业遭受漏水、花木枯死等后果并无证据证明，故原审法院依法确认忠呈公司依约提供了物业管理服务并无不当，本院依法予以维持。李国华对物业管理费的计算期间、计算标准并无异议，本院依法确认其应支付忠呈公司物业管理费2103.41元。李国华主张其应缴纳的垃圾清运费包含在了自来水公司收费中，该项主张并无证据证实，原审法院判令其支付忠呈公司垃圾清运费216元符合合同约定，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李国华承担。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。审判长　起　俊审判员　朱吉文审判员　陈　锐二〇一六年四月五日书记员　罗明珠 微信公众号“”