（2015）蓬民初字第347号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-13
案件名称
刘德玲与烟台世基置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
蓬莱市人民法院
所属地区
蓬莱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘德玲,烟台世基置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条
全文
山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2015）蓬民初字第347号原告刘德玲，女，1974年1月10日出生，汉族，住蓬莱市。委托代理人刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被告烟台世基置业有限公司，驻蓬莱市。法定代表人孙洪强，任董事长。委托代理人ＸＸ、李明政，山东同杰律师事务所律师。原告刘德玲与被告烟台世基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘德玲及其委托代理人刘永福与被告委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年1月10日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的蓬莱市南关路306号绿城蓬莱城园16号楼3单元1101号商品房。约定被告应当在2015年7月1日前将商品房交付原告使用，同时约定逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告退还全部已付款并给付违约金。该商品房至今未竣工，不具备交付条件。原告因被告违约已通知被告解除合同，被告应按约定将已付房款返还原告。合同约定的违约金过低，现原告起诉要求被告返还购房款本金及自2014年1月11日至被告付清房款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告辩称，一、我公司对未能如期交房表示歉意，逾期未交房是因全国性房地产政策调整，属不可抗力，非我方过错；二、双方签订的合同合法有效，原告主张返还购房款及利息无事实和法律依据；三、虽我公司投资的绿城蓬莱诚园一期工程纯利润为负数，为了业主利益考虑，已作出最大让步，希望得到业主原谅，继续履行合同。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月10日，原、被告签订了合同编号为蓬预字第140110130004号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的蓬莱市南关路306号绿城·蓬莱诚园16号楼3单元1101号预售商品房，建筑面积99.86平方米，每平方米6921.33元，总金额为691164元。卖方应当在2015年7月1日前将符合合同约定条件的商品房交付买方使用。合同第九条对于卖方逾期交房的违约责任约定为：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。合同签订当日，双方签订补充协议，其中第十条关于解除合同、退房补充约定为：出卖人或买受人根据合同约定行使解除合同权时，应于对方违约责任发生90日内进行书面通知，否则视为放弃该权利，合同继续履行。合同解除后，在按本合同及补充协议的约定承担违约责任且双方办理完退房手续及合同撤销备案登记后30日内，由出卖人将剩余房款退还买受人。合同签订后原告于2014年1月11日将房款691164元一次性付清。至2016年3月25日庭审时该房仍未竣工交付。现原告诉至本院，要求被告返还购房款并给付自2014年1月11日至付清房款之日按银行同期贷款利率计算的利息。原告主张其于2015年11月24日向被告邮寄了解除合同通知书，双方之间的商品房买卖合同已经解除。为证实其主张，原告提交解除合同通知书及EMS寄件凭证、中国邮政快递短信回执、自网络打印的快递跟踪查询信息，其中EMS寄件凭证单号为1091109997214，显示收件人邵小坦，单位名称为烟台世基置业有限公司，地址为蓬莱市小皂村碑东300米，中国邮政的短信回执显示2015年11月25日上述单号的邮件已妥投，张静签收。被告对上述证据均不认可，称未收到原告发出的解除合同通知，原告寄送的地址不是被告公司住址，自网络打印的快递跟踪信息及短信均不具备证据的法定形式，不能作为证据使用。经本院自网络核实，原告寄出的编号为1091109997214的邮件快递跟踪信息，该快递已经妥投，由张静签收。对于原告主张双方合同已解除的事实，被告辩称逾期未交房是因全国性房地产政策调整，属不可抗力，应予延期，而且双方签订的补充协议第十条关于解除合同做了重新约定，即原告如解除合同应在违约责任发生90日内进行书面通知，否则视为放弃该权利，合同继续履行，自2015年7月1日违约责任发生至原告主张的2015年11月24日送达解除合同通知书，已经超过90日，故被告认为原告已经丧失解除权，双方的合同尚处于履行状态。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，足以采信。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。被告辩称逾期交房是因全国性房地产政策调整，并主张是不可抗力，但法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，具有不可控性和偶然性，被告主张的房地产政策调整不属于不可抗力，亦不属合同约定其他可延期情形，故对于被告辩称，本院不予采信，被告逾期未交房已构成违约，应承担违约责任。对于被告辩称原告未在约定期间行使解除权，解除权已经消灭，本院认为，双方的补充协议建立在原有的买卖合同基础上，买卖合同中已约定卖方逾期交房90日后，买方有权解除合同，即原告的解除权在被告逾期交房90日后产生。被告依据补充协议主张原告应自违约后90日内行使解除权，其时解除权尚未产生，故被告的抗辩不成立，本院不予支持。原告2015年11月24日向被告的工作人员发出的解除合同通知注明了被告的单位名称，被告虽称邮寄的地址“蓬莱市小皂村碑东300米”非被告住所地，但经查，该地址系被告销售中心所在地、合同签订地，原告以该地址向被告邮寄解除合同通知可送达被告，并无不当。原告发出的解除合同通知快递于2015年11月25日已经其工作人员签收，双方之间的商品房买卖合同既已解除。被告应按约定向原告返还购房款及违约金。对于原告主张自交付房款之日计算利息损失，本院认为原、被告双方已在合同中约定被告承担违约责任的方式，即应在合同解除后30日内返还购房款及已付购房款1%的违约金，故原告要求自交款之日计算利息损失于法无据，本院不予支持。但违约金约定低于造成的损失，可适当调整。故原告的利息损失应自付款之日参照中国人民银行一年期存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：被告烟台世基置业有限公司返还原告刘德玲购房款691164元，限于本判决生效后15日内付清，并承担以691164元为基数，自2014年1月11日起至本判决指定履行期限止，按中国人民银行同期一年期存款利率计算逾期付款利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11536元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 李素云人民陪审员 王秀华人民陪审员 黄举业二〇一六年四月五日书 记 员 张力维 百度搜索“”