（2015）信浉民初字第1988号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-09-28
案件名称
马崇善与信阳万家灯火实业有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
信阳市浉河区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马崇善,信阳万家灯火实业有限公司,马建民
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十二条，第一百八十五条，第一百九十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2015）信浉民初字第1988号原告马崇善（曾用名马某甲），男，汉族，1970年4月15日出生。委托代理人程玲玲。被告信阳万家灯火实业有限公司。法定代表人于涛，该公司董事长。委托代理人周玉胜，该公司法律顾问。第三人马建民，男，汉族，1972年9月5日出生。委托代理人时军，河南新章律师事务所律师，一般代理。原告马崇善与被告信阳万家灯火实业有限公司、第三人马建民因确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马崇善及其委托代理人程玲玲，被告信阳万家灯火实业有限公司的委托代理人周玉胜，第三人马建民及其委托代理人时军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马崇善诉称，2008年——2014年期间，被告未通知原告，仅凭马建民提供《房屋产权放弃书》、原告的房产证，与马建民签订房产拆迁补偿安置合同，拆毁原告菜市街65号房屋，向马建民补偿该房产产权调换房屋，将该房产的部分权益占为己。该《房屋产权放弃书》未经司法鉴定，未经公证，未经法院判决裁定，未经原告的当场确认、追认，无法确认其真实性、合法性。马建民取得原告的房产证的方法，明显存在不确定性。《房屋产权放弃书》未经公证，违反司公通字（1991）117号“三、接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和“本人接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”；违反国税发（2006）144号“属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》”。因此，被告与马建民签订原告房产的拆迁补偿安置合同，向马建民补偿该房产的部分产权调换房屋，是恶意侵犯原告的合法的房产的违法行为，依据《合同法》相关规定应当认定无效。即便《房屋产权放弃书》是真实的，马建民取得原告的房产证的方法、方式是合法的，马建民未提供纳税凭证，未依法履行纳税义务。被告与马建民签订原告房产的拆迁补偿安置协议，处分该房产，是恶意侵害国家税收利益和原告的合法房产，依据《合同法》相关规定应当认定无效；依据信房（2007）8号文件和被告的《拆迁许可证》，菜市街65号房产在拆迁范围内、在拆迁期内，已被限制房地产权利；依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”之规定，《房屋产权放弃书》应当认定无效；被告与马建民签订原告房产的拆迁补偿安置协议，是恶意侵害原告的合法的房产的违法行为。房产赠与未办理产权转让过户登记，依据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，菜市街65号的产权没有转移；依据《城市房地产管理法》第六十一条“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”，依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，菜市街65号的产权没有转移；依据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，赠与房产的所有权及其他物权没有转移，所以，马建民不是产权所有人，作为合同主体不适格。违反《合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力”。依据《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告与马建民签订的拆迁补偿安置协议应当认定无效。至今，原告仍是菜市街65号产权证上的所有权人，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”和《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，原告享有该房产物权；拆迁人即被告没有依法通知原告，没有依法与原告协商，更没有依法与原告签订拆迁补偿安置协议，在未征得所有权人即原告同意的情况下，处分该房产，将属于原告所有的房屋拆毁，未对原告给予补偿安置，违反《城市房屋拆迁管理条例》第四条之相关规定，侵犯了原告的合法的物权。原告为此诉至法院，请求判令1.被告与马建民签订的菜市街65号的拆迁补偿安置合同无效，被告应当以菜市街区域拆迁户中最高的产权调换标准（最低不低于原告隔壁邻居陈柏茂的产权调换标准）与原告签订该房产的拆迁补偿安置合同，对原告给予补偿、安置，赔偿产权调换房屋延迟交付（2010年6月23日起——至今）的孽息（租赁收益等），赔偿原告夫妻诉讼维权的误工费（2014年4月11日——本诉讼结案）10000元、交通费500元，材料制作费2000元，精神损害赔偿费1000元。2.本案一切诉讼费用由被告承担。被告信阳万家灯火实业有限公司辩称，1、该案件是发回重审案件，但是有两个诉状，诉讼主体和事实理由部分都有改变。案号也不同，我们认为应当按照新的案件来处理。2、我们拆迁项目是合法的，手续齐全。3、拆迁补偿是严格按照规定补偿的。本案争议的房屋光现金补偿就有40万，还有产权调换。4、原告的诉请没有依据。原告亲笔签定的产权放弃书不仅有赠与的意思也有委托的意思。至于原告和第三人之间有什么约定我们不清楚。我们认为该放弃书是真实的，因而我们和第三人签订的拆迁补偿协议也是有效的。我们是善意第三人，有理由相信他们兄弟之间的分配。本案实际上是一个家庭纠纷，登记在一个人名下不一定就是一个人的，而是家庭共有财产。5、拆迁的房屋是不能够办理过户登记手续的。现在房屋实体已经不存在了。原告放弃产权实际上就是对于经济补偿的赠与。请求驳回原告诉请。第三人马建民辩称，一、马崇善签署的《房屋产权放弃书》是客观、真实、合法、有效的。马崇善是完全具有相应的民事行为能力，马崇善自己在打印好的房屋产权放弃书签名和按手印，是其真实意思表示，并且该房屋产权放弃书上的内容也不违反法律或社会公共利益。不具有《民法通则》第58条规定的民事行为无效情形之一。马建民认为，是否违反税收法律、法规是属于税收法律关系，不是本案的民事调整范围。也无法律规定，赠与不动产必须要经过公证才能生效。并且，马崇善引用的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》司公通字（1991）117号（属于部门规章、规范性文件）已经废止和失效。二、马建民取得马崇善菜市街65号房产证的途径合法。菜市街65号房产证虽然马崇善将产权办在自己名下，但是事实上还是其父母马某乙、李某的房产，该房产证一直由父母保某。在1996年下半年，马崇善要求分家时，自己提出不要菜市街的房屋，要四一路九安花园的门面房及门面房的租金收入一半。家里经营箱包生意交由马建民经营，菜市街的房屋归马建民所有，其妹马俊华跟随马建民生活以及以后的嫁娶花费也由马建民承担。1996年—1999年，菜市街房屋由马建民自己居住和做生意，后马建民租赁给李金山做箱包生意。到2008年拆迁菜市街房屋时，马建民才到父母那某的房产证，该房屋早已分给马建民，但产权证名称一直未变更。由于拆迁要求手续符合规定，马崇善才按分家的实际情况给马建民出具了房屋产权放弃书。该事实有马崇善、马建民的父母马某乙、李某、妹妹马俊华等人出具的证人证言予以证实。上述事实，足以证明马建民取得菜市街65号房产证的途径、方式均合法。三、马建民与信阳万家灯火实业有限公司签订的关于菜市街65号房屋的拆迁补偿安置合同合法、有效。根据《物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，马崇善出具的含有赠与不动产内容的房屋产权放弃书，具有合同成立并生效的法律效力。由于菜市街65号房屋在拆迁范围的红线图规划内，在信阳市人民政府，市规划局、市房管局等相关部门均已批准拆迁，不会再为拆迁范围内的任何房屋包括菜市街65号房屋办理产权过户变更登记手续。所以，对于马崇善主张房产赠与未办理产权转让过户登记手续，违反了《物权法》、《税收征收管理法》等法律规定，马建民不具有与万家灯火公司签订拆迁安置协议的主体资格的说法，马建民不予认可。三、马崇善主张马建民与信阳万家灯火实业有限公司签订的拆迁补偿安置协议无效纠纷，早已超过了两年的诉讼时效。四、涉诉房屋不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的房地产不得转让的条件。第一，菜市街65号房产土地性质属于划拨，不是出让。第二，没有任何机关限制房地产权利。第三，两个文件也没有规定要依法收回土地使用权。第四，1995年9月13日，马崇善书写的办证申请，明确写明由马崇善一人申请此房产权，其妻子程玲玲签字写明同意丈夫马某甲一人办理产权，并且房产证上无共有权人，也不属于未经其他共有人书面同意情形。第五，该房屋权属无争议。第六，答辩人没有领取权属证书。第七，也没有禁止转让的情形。综上，马崇善出具的房屋产权放弃书是客观、真实、合法、有效的，马建民是通过合法途径拿到菜市街65号房产证的，马建民与信阳万家灯火实业有限公司签订的拆迁补偿安置协议合法有效。请求人民法院依法判决驳回马崇善的诉讼请求。经审理查明，2014年8月，原告马崇善与被告马建民、被告信阳万家灯火实业有限公司赠与合同纠纷一案，原告马崇善要求1、依法判令撤销原告与被告马建民签订的房产赠与合同（《房屋产权放弃书》），原告撤销该房屋赠与，被告马建民向原告返还该房屋的拆迁补偿安置房；2、判令二被告签订的拆迁补偿安置合同无效，被告信阳万家灯火实业有限公司应当与原告签订该房产的拆迁补偿安置合同，将补偿给马建民的该房产的拆迁补偿安置房补偿给原告，并向原告补偿额外损失。3、本案一切诉讼费用由被告承担。针对原告的诉讼请求，我院作出（2014）信浉民初字1520号判决书，判决驳回原告马崇善要求撤销与被告马建民之间的房产赠与合同、返还拆迁安置房的诉讼请求，驳回原告马崇善的其它诉讼请。后原告马崇善不服提起上诉，该案被信阳市中院以原审程序违法为由发回重审。重审过程中，原告马崇善向本院递交一份诉状，要求按重新递交的诉状审理。在变更后的诉状中马崇善将马建民由原审的被告变更为第三人，放弃了原审的第一项诉讼请求，要求继续审理第二项诉讼请求，即要求判令万家灯火公司与马建民签订的菜市街65号的拆迁补偿安置合同无效，万家灯火公司应当以菜市街区域拆迁户中最高的产权调换标准（最低不低于原告隔壁邻居陈柏茂的产权调换标准）与马崇善签订该房产的拆迁补偿安置合同，对马崇善给予补偿、安置，赔偿产权调换房屋延迟交付（2010年6月23日起——至今）的孽息（租赁收益等），赔偿马崇善夫妻诉讼维权的误工费（2014年4月11日——本诉讼结案）10000元、交通费500元，材料制作费2000元，精神损害赔偿费1000元。并要求本案一切诉讼费用由万家灯火公司承担。原告马崇善与第三人马建民系同胞兄弟关系，1988年4月，其父亲马某乙、母亲李某借用其妻兄弟（俗称连襟）翟毅、李金珍夫妇的户口购买了刘世庭位于信阳市菜市街××号两间房屋，并以翟毅、李金珍名义办理了产权证，1990年马某乙对该房屋扩建，1992年竣工，该房产证办在马崇善名下。之后，马某乙、李某夫妇又在浉河大市场、胜利南路、原幸福路及九安花园等处购买了多处房屋。后分家时，马某乙、李某夫妇将九安花园房产分给马崇善，菜市街65号房屋分给马建民。1999年马崇善搬到九安花园居住。菜市街65号房屋归马建民所有。租户李家军（又名李金山）从1999年起一直租用菜市街65号房屋，房租费由马建民收取，但该房屋产权证一直是马崇善的名字，没有变更登记。2008年信阳万家灯火实业有限公司需拆迁该房，被告马建民遂与该公司签订拆迁安置协议，但因房屋产权证上是原告马崇善的名字，被告马建民遂找到原告马崇善要求完善房屋返迁手续。2008年6月4日，原告马崇善（马某甲）为被告马建民出具书面字据“我叫马某甲，房屋座落于浉河区××号，房屋面积160平方米，现本人愿意主动放弃房屋产权，归马建民所有。若以后房屋产生产权纠纷，本人愿意承担一切法律责任”，并签名确认。随后，马建民依据该书面字据与信阳万家灯火实业有限公司签订拆迁补偿安置协议。信阳万家灯火实业有限公司将该房屋应当补偿款项支付给马建民。2008年该房屋被拆除。之后，马建民又向信阳万家灯火实业有限公司缴纳了万家灯火8号楼商铺款及物业费、房屋维修基金等费用等。在原审庭审中，原告马崇善、被告马建民父母马某乙、李某当庭作证证实：菜市街65号房屋为自己所有，分家时已分给被告马建民，认可马建民对该房屋的占有、收益、拆迁等行为，不认可原告马崇善的诉请及诉讼行为。上述事实，有原告马崇善提供的办理菜市街65号房屋产权证的申请，马崇善书写的产权放弃书，翟毅、李金珍的赠与书，证人马某乙、李某、杨某的证言及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。针对本案争议焦点：一、关于原告马崇善出具的《房屋产权放弃书》的真实性问题。马崇善系完全民事行为能力人，其出具的房屋产权放弃书是其真实意思表示，并且该房屋产权放弃书上的内容也不违反法律或社会公共利益。马崇善未提供证据证明产权放弃书上的签名不是其本人，马崇善的上述行为符合《民法通则》第55条规定的民事法律行为应当具备的三个条件，属于合法的民事法律行为。不具有《民法通则》第58条规定的民事行为无效情形之一，应当认定其合法有效。二、原告马崇善起诉的诉讼时效问题。被告与第三人签订拆迁安置协议的行为发生在2008年，原告在2014年提起诉讼，要求确认被告与第三人签订的拆迁安置协议的效力。正常民事权利时效法律规定一般不超过两年，应视为已经超过权利主张期限。三、关于马建民与万家灯火公司签订的拆迁补偿安置协议的效力问题。原告马崇善引用的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》司公通字（1991）117号（属于部门规章、规范性文件）已经废止和失效。因此原告认为其书写的产权放弃书必须公证后方可生效的主张本院不予采信。依据物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”原告认为，其虽与被告签订的赠与合同但因该房屋产权的变动未办理变更登记，所以不发生效力。对此，本院认为，该条款规定立法本意是指如果不动产的设立变更转让和消灭未经登记不能对抗善意第三人。依据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。马崇善和马建民为合同双方，因此双方签订的赠与合同应为有效合同。马建民在实际取得该房屋及拆迁所需要的形式要件后与信阳万家灯火实业有限公司所签订的拆迁安置补偿协议是双方在平等自愿的基础上签订的，该协议不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，且该合同已经实际履行。四、关于本案诉争房屋是否被限制房地产权利问题。本院认为，2007年8月21日，由信阳市房产管理局下发的信房拆（2007）8号房屋拆迁公告文件和2007年8月21日由信阳市房产管理局给信阳万家灯火实业有限公司下发的拆许字（2007）第8号房屋拆迁许可证，只是显示拆迁范围、拆迁面积、拆迁实施单位、拆迁期限等，但并没有限制房地产权利。本案诉争房屋亦不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的其他情形。因此，对于原告认为诉争房屋被限制房地产权利而不能转让的主张本院不予采信。综上，原告马崇善未提供拆迁补偿安置协议存在合同法第五十二条规定的无效情形的证据，故原告马崇善要求确认被告与马建民签订的菜市街65号的拆迁补偿安置合同无效，被告应当以菜市街区域拆迁户中最高的产权调换标准（最低不低于原告隔壁邻居陈柏茂的产权调换标准）与其签订该房产的拆迁补偿安置合同，对原告给予补偿、安置，赔偿产权调换房屋延迟交付（2010年6月23日起——至今）的孽息（租赁收益等），赔偿原告夫妻诉讼维权的误工费（2014年4月11日——本诉讼结案）10000元、交通费500元，材料制作费2000元，精神损害赔偿费1000元的诉请，理由不充分，本院不予支持。原告马崇善在本案诉讼过程中，重新变更诉讼请求及要求将原审被告马建民变更为第三人，应视为对其民事权利和诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。本案经本院审判委员会讨论通过，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百八十五条、第一百九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告马崇善要求确认被告信阳万家灯火实业有限公司与第三人马建民签订的菜市街65号的拆迁补偿安置合同无效的诉讼请求。二、驳回原告马崇善的其它诉讼请求。本案受理费100元，由原告马崇善承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本。审判长 薛 飞审判员 杨丽华审判员 李 博二〇一六年四月五日书记员 余 童 关注公众号“”