（2016）闽01民终90号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-31
案件名称
福州东兴龙居房地产有限公司与张彤商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州东兴龙居房地产有限公司,张彤
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终90号上诉人（原审被告）福州东兴龙居房地产有限公司，住所地为福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。法定代表人卓新荣，董事长。委托代理人金麟、钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张彤，男，1970年12月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人王鹏周、黄熹，福建航嘉律师事务所律师。上诉人福州东兴龙居房地产有限公司因与被上诉人张彤商品房销售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年5月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《合同》，以人民币389739元的价格购买被告开发的位于平潭县。《合同》第八条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用等。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2011年11月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议书》，鉴于《合同》第八条及第十四条“关于商品房交付日期及产权登记的约定，就《合同》第十四条约定进行如下变更：“一、甲、乙双方确定由甲方代为乙方向房屋权属登记机构办理权属登记。甲方须在商品房交付乙方使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方。二、甲方如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方，则自逾期之日起按乙方所购商品房总价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。三、乙方自愿于2011年11月20日向甲方办理交房手续。四、除本补充协议所作变更之外，《商品房买卖合同》的其余条款继续有效等。”原、被告共同确认，原告实际于2012年12月29日办理了交房手续，被告将讼争房屋交付原告使用。庭审中，经原审法院释明，要求被告在庭审后三日内提供关于讼争房产小区已经办理初始登记的相关材料，其未能提供。原审法院认为，原、被告双方签订的《合同》、《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约缴纳了全部购房款，被告应依约履行相应的义务。经原审法院释明，至本案判决前，被告未能提供其已取得登记机构作出的关于房屋初始登记的批复，亦无法提供证据证明其按约定的时间将办理房屋产权登记的相关资料完整提交登记机构备案登记。在被告未完成向登记机关申请初始登记的前提下，讼争房产的权属登记亦无法办理，被告应承担相应的法律后果。现原告要求继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应依约代为原告办理权属证书，并交付给原告。对被告抗辩原告的诉请不属于法院受理范围及将讼争房屋权属证书无法办理的原因归咎于原告的主张，原审法院不予采纳。在《补充协议书》中，双方对违约金的计算标准及期间进行了重新约定，被告作为房地产开发企业，应已充分知晓讼争房产的产权办理情况及所需手续，其仍在签订补充协议时与原告约定了办证事宜及违约责任承担，应视为其对自身权利的处分，原审法院予以认定。关于违约金的计算问题，按约定，被告应按已付购房款的日万分之一计算违约金。被告抗辩原告未提供证据证明其损失及应按日十万分之一计算违约金的主张，证据不足、理由不充分，原审法院不予采信。双方虽补充约定原告自愿于2011年11月20日向被告办理交房手续，但实际并未办理，被告于2012年12月29日向原告交房，双方共同办理了交房手续，该行为应视为双方对合同约定协商一致的变更，故被告向原告交付商品房使用之日应为2012年12月29日。被告依约应于讼争商品房交付使用之日起365个工作日内即2014年6月20日前办妥房屋权属登记手续，故违约金的起算时间为2014年6月21日，原告诉请自2013年5月22日起支付违约金缺乏依据，原审法院不予支持。因判决生效之后的违约金尚未实际发生，原审法院不予处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告福州东兴龙居房地产有限公司本判决生效之日起三十日内依法代为原告张彤办理位于平潭县商品房的相关权属登记手续，并将房屋所有权证交付给原告张彤；二、被告福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张彤支付按购房款总额389739元人民币的日万分之一自2014年6月21日起计至本判决生效之日止的违约金。三、驳回原告张彤的其他诉讼请求。案件受理费人民币296元，由被告福州东兴龙居房地产有限公司负担。一审宣判后，原审被告福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）不服，向本院提起上诉。上诉人东兴龙居公司上诉称：一、被上诉人诉请上诉人向其交付房产证不属于民事诉讼的范围，原审判决未依法予以驳回显属适用法律错误。二、原审判决认定上诉人应履行办证义务属适用法律错误。三、原审判决认定上诉人应履行办证义务缺乏合同依据。四、原审判决未认定系由于上诉人未履行合同义务方导致无法办理产权登记手续，显属事实认定不清。五、被上诉人并未因逾期办理房屋权属证书产生实际经济损失，原审判决判令上诉人承担逾期办证违约金缺乏事实依据。六、原审判决认定上诉人承担的违约金过高，与合同约定不符。七、本案逾期办证是由于平潭两级政府办证工作停滞造成的。上诉人东兴龙居公司据此请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人张彤答辩称：一、被上诉人诉请上诉人办妥所购商品房权属登记手续并将房屋所有权证交付给被上诉人属于人民法院民事诉讼受案范围。二、按时提交合格的办证资料及全额缴纳应当缴纳的各种税费应属上诉人的合同义务。三、《商品房买卖合同》第14条已被《补充协议》变更。一审判决上诉人承担逾期办证违约金认定事实清楚，依据充分。四、讼争房屋未通过竣工验收以致无法进行初始登记的原因在于上诉人擅自更改规划设计施工。被上诉人据此请求：驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人东兴龙居公司向本院提交证据1、《平潭综合实验区房地产项目权属初始登记审批表》传真件一份，拟证明讼争房产已经完成了初始登记。证据2、《房屋所有权证》一份，拟证明讼争房屋已经办理房屋所有权证。被上诉人对讼争房屋已经办理房屋所有权证予以认可。本院本院对上述证据予以采信。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院另查明，讼争房屋已经办理房屋所有权证，但未交付被上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人之间，因办理房屋初始登记、代办房屋所有权证而引起的纠纷是平等民事主体间发生的合同纠纷。上诉人提起的诉讼是公民和法人之间因财产关系提起的民事诉讼，属于人民法院民事诉讼受案范围。上诉人关于“被上诉人要求上诉人向其交付房产证的诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围”的主张没有法律依据。依照《商品房买卖合同》第十四条以及《补充协议书》的约定，上诉人东兴龙居公司负有按期办理讼争房屋初始登记、代理被上诉人向房屋权属登记机构办理权属登记，并将房屋权属证书交付被上诉人的义务。上诉人在二审期间虽已经办理讼争房屋的房屋所有权证，但未将讼争房屋所有权证交付被上诉人，仍负有向被上诉人交付讼争房屋所有权证的义务。鉴于上诉人于二审期间已经部分履行了原审法院第一项判决内容，本院依法对该部分判决作相应变更。《补充协议书》中约定，甲方（上诉人）如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方（被上诉人），则自逾期之日起应按乙方所购商品房总价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。该约定对《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定做出了变更。上诉人至今尚未向被上诉人交付房屋所有权证，原审法院判决上诉人东兴龙居公司按照《补充协议书》的约定，向被上诉人支付购房款总额日万分之一的逾期办证违约金，有法律和事实的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。对上诉人东兴龙居公司有关“逾期办证系因政府原因导致，应免除其违约责任”的主张，本院不予支持。综上，上诉人东兴龙居公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：维持福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第7号民事判决第二项；变更福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第7号民事判决第一项为上诉人福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将房屋所有权证交付给被上诉人张彤；三、撤销福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第7号民事判决第三项；四、驳回上诉人福州东兴龙居房地产有限公司的上诉请求；五、驳回被上诉人张彤的其他诉讼请求。本案一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费296元，由上诉人东兴龙居房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 魏 博代理审判员 缪 羽二〇一六年四月五日书 记 员 陈建彪 来自