（2016）鲁民终358号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-28
案件名称
日照飞天国际商贸有限公司与日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会、日照拍卖行有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会,日照飞天国际商贸有限公司,日照拍卖行有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民终358号上诉人（原审被告）：日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会。住所地：日照市东港区秦楼街道西明望社区沿街商务楼（烟台路与济南路交汇处）。法定代表人：毕晨翔，主任。委托代理人：马彦宝，山东名律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：日照飞天国际商贸有限公司。住所地：日照市东港区烟台路***号E尚筑****号。法定代表人：李继芳，董事长。委托代理人：刘勇，山东陆海律师事务所律师。原审被告：日照拍卖行有限责任公司。住所地：日照市海曲东路**号。法定代表人：李ＸＸ，经理。上诉人日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会（以下简称“西明望居委会”）因与被上诉人日照飞天国际商贸有限公司（以下简称“飞天公司”）、原审被告日照拍卖行有限责任公司（以下简称“日照拍卖行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2014）日民一初字第82号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西明望居委会的法定代表人毕晨翔及委托代理人马彦宝，被上诉人飞天公司的法定代表人李继芳及委托代理人刘勇到庭参加诉讼。原审被告日照拍卖行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年10月8日，日照拍卖行（乙方）与西明望居委会（甲方）签订委托拍卖合同一份，约定：甲方委托乙方拍卖位于烟台路与济南路交汇处的中心商务区内西明望村委会建设商住楼的一至三层、部分四层的6年使用期的房屋租赁权。2014年1月2日，原告通过其账号20×××28汇保证金200万元至日照拍卖行账户81×××04。2014年1月3日，原告与日照拍卖行签订竞买协议一份，约定原告参与竞买日照拍卖行拍卖的西明望商业楼的租赁使用权。同日，经公开竞价，原告取得了西明望居委会6年的房屋租赁使用权竞得人资格，并与日照拍卖行（甲方）签订房屋租赁使用权成交确认书一份，约定：一、成交房屋租赁使用权:西明望居委会6年的房屋租赁使用权,仅限于商务、办公场所。成交价款（6年的租金）为人民币3060万元。二、租金缴纳方式：成交价款（租金）由甲方负责收取，拍卖标的成交价款（6年的租金），分三期缴纳，每两年为一期。乙方（原告）应于本《成交确认书》签订后5个工作日内，与西明望居委会签订房屋租赁合同，并全部交清首期租金。第二期、第三期租金由甲方按照乙方与西明望居委会签订的房屋租赁合同中规定的时间收缴并及时转付西明望居委会。乙方在付清全部首期租金及佣金后，由西明望居委会按照房屋租赁合同规定的时间将该房屋交付乙方使用。三、拍卖成交价款（租金）的4%支付佣金，共计应支付人民币122.4万元。乙方需于拍卖成交后5日内将该拍卖佣金支付给甲方，5日内未支付的，该款项从竞买保证金中扣缴。2014年1月10日，日照拍卖行出具收款收据一份，证实收到原告西明望村商业房租房交款8364000元。同日，日照拍卖行还出具收款凭证一份，证实收到原告佣金20万元。其中，租金8364000元包括原告于2014年1月2日缴纳的保证金200万元，日照拍卖行已将其中的2864000元交付给西明望居委会，剩余550万元仍在日照拍卖行处。日照拍卖行主张其持有的550万元中包括原告应缴纳的佣金102.4万元。原告与西明望居委会至今未签订房屋租赁合同。原告主张，原告通过公开竞拍方式取得了西明望居委会的房屋租赁使用权，并交纳了首期租金，双方租赁关系合法有效；涉案房屋至今未通过消防验收，致使原告的合同目的无法实现，西明望居委会的行为构成违约，原告有权解除合同。为此，原告提交了通知两份，用于证明其已行使合同解除权，涉案房屋租赁合同已解除。西明望居委会亦认为其与原告之间的房屋租赁合同合法有效，但主张：成交确认书签订后，原告未按期足额支付首期租金，构成违约；拍卖之后，西明望居委会已将房屋钥匙交给了原告，涉案房屋一直由原告实际占有使用，涉案房屋租赁合同未解除。庭审中，原告明确其主张的利息及损失计算方式如下：1、租金8364000元的利息，以8364000元为基数，按月利率1%，自2014年1月10日起计算至被告退还原告租金之日止；2、损失254790元，包括：（1）佣金20万元；（2）广告费32800元；（3）保证金及佣金利息：保证金利息4730元（以200万元为基数，按月利率1%，自2014年1月2日计算至2014年1月9日）、佣金利息17260元（以20万元为基数，按月利率1%，自2014年1月10日计算至原告起诉之日2014年10月29日止）。两被告对原告主张的损失及利息计算方式不予认可，认为涉案房屋租赁合同未解除，原告无权主张返还租金、赔偿损失。为证明广告费损失，原告提交了广告发布合同、发票等证据，证实：（1）2014年1月16日，原告与日照博成文化传媒有限公司签订广告发布合同书，约定原告委托日照博成文化传媒有限公司于2014年1月16日至2014年12月31日期间在《博成传媒》发布招商广告。原告支出广告费2000元。（2）2014年1月17日，原告与日照龙吟文化传媒有限公司签订《龙吟传媒》广告发布合同，约定原告委托日照龙吟文化传媒有限公司于2014年1月17日至年月日期间在《龙吟传媒》三版，发布旺铺招商广告。原告支出宣传费2300元。（3）2014年1月16日，原告与日照晨鸿信息有限公司签订《晨鸿信息》广告发布合同，约定原告委托乙方发布广告。原告支出广告费1500元。（4）2014年1月22日，原告与日照博成文化传媒有限公司签订广告牌制作安装合同，约定日照博成文化传媒有限公司根据原告要求于26日负责制作安装明望台沿街楼体广告牌制作安装工作。原告支出广告费27000元。为证明利息的计算依据，原告提交了借款合同及借据，证实：（1）2013年4月1日，原告与日照市东港区农村信用合作联社香店分社签订流动资金借款合同，约定原告贷款500万元，用于购落叶松、辐射松，借款期限自2013年4月1日至2014年3月20日，年利率9.6%。（2）2013年12月18日，原告与日照菜鸟国际贸易有限公司签订借款合同，约定原告借款2000万元，按照月利率0.02元计息，借款期限自2013年12月19日起至2014年12月18日止。另查明：涉案房屋至今未通过消防验收。同时查明：日照拍卖行主张原告尚欠拍卖佣金102.4万元，庭前递交了反诉状，经合议庭合议，因日照拍卖行的请求与原告的请求并非基于同一法律关系，不予准许。上述事实有双方当事人当庭陈述、委托拍卖合同、竞买协议、成交确认书、广告发布合同、发票、借款合同等证据证实，足以认定。原审法院认为，2014年1月3日，日照拍卖行受西明望居委会委托，公开拍卖西明望居委会的商住楼一至三层、部分四层6年的房屋租赁权，原告以3060万元竞得，并与日照拍卖行签订拍卖成交确认书，约定原告于5个工作日内与西明望居委会签订房屋租赁合同，并交清首期租金。2014年1月10日，原告向日照拍卖行缴纳租金8364000元（包括2014年1月2日缴纳的竞买保证金200万元）及拍卖佣金20万元。原告与西明望居委会至今未签订房屋租赁合同。以上事实清楚，原审法院予以确认。西明望居委会委托日照拍卖行公开拍卖涉案房屋的租赁权，原告竞得并与日照拍卖行签订成交确认书，原告与西明望居委会之间的房屋租赁合同成立，原告与西明望居委会未按约定另行签订书面合同不影响双方房屋租赁合同的成立。但是，根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”以及第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，涉案房屋至今未通过消防验收，西明望居委会将未经消防验收的涉案房屋出租给原告违反了法律强制性规定，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。成交确认书签订后，日照拍卖行代西明望居委会向原告收取首期租金8364000元，原告请求两被告予以返还，应予支持。日照拍卖行已将租金8364000元中的2864000元交付给西明望居委会，剩余550万元仍在日照拍卖行处。因此，应由日照拍卖行返还原告租金550万元，由西明望居委会返还2864000元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，西明望居委会将未经消防验收的房屋出租给原告，对合同无效存在主要过错；原告系通过公开竞拍方式取得涉案房屋租赁权，其在参与竞拍前应充分了解涉案房屋的现状，对涉案房屋是否经消防验收合格具有审查义务，应明知涉案房屋未经消防验收合格，对合同无效亦存在一定过错。合同无效后，对原告的损失，西明望居委会应承担60%的赔偿责任。对于原告主张的损失，原审法院作如下确认：1、关于首期租金8364000元的利息。原告主张自其交付租金之日2014年1月10日计算至两被告返还租金之日止，应予支持。原告主张按月利率1%计算，因双方并无约定，无事实和法律依据，原审法院不予支持，利率应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。2、关于佣金20万元及利息。原告为订立涉案房屋租赁合同而支出佣金20万元，属于损失，应予确认。因该佣金已作为原告的损失，对佣金利息不再支持。3、关于拍卖保证金200万元的利息。拍卖保证金性质为竞拍担保，根据竞买协议，拍卖保证金不计息，故对原告主张的拍卖保证金利息，不予支持。4、关于广告费用32800元，原告竞得涉案房屋租赁权后，为更好利用房屋进行宣传产生的费用为直接费用，结合合同及发票，应予确认。对于原告的以上损失，西明望居委会应当按照60%的比例予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会于本判决生效后十日内返还原告日照飞天国际贸易有限公司租金2864000元；二、被告日照拍卖行有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告日照飞天国际贸易有限公司租金550万元；三、被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会赔偿原告日照飞天国际贸易有限公司租金8364000元的利息损失[（以8364000元为基数，自2014年1月10日起计算至返还租金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）×60%];四、被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会赔偿原告日照飞天国际贸易有限公司佣金损失12万元（20万元×60%）；五、被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会赔偿原告日照飞天国际贸易有限公司广告费损失19680元（32800元×60%）；六、驳回原告日照飞天国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72132元，诉讼保全费5000元，均由被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会负担。上诉人西明望居委会不服原审判决上诉称，原审判决认定事实及适用法律错误。一、原审判决认定涉案合同为无效合同，超越了被上诉人的诉讼请求，违反了不诉不理的原则。二、原审判决认定涉案合同为无效合同，却未参照租金标准判决被上诉人承担占有使用费，属于认定事实不清，适用法律错误。三、被上诉人在竞买涉案房屋租赁使用权时，对该房屋尚未通过有关消防验收是明知的，现其依据该项理由提起诉讼违反禁反言原则，是滥用诉讼权利。四、原审法院对《中华人民共和国消防法》的理解与适用存在错误。五、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人广告费损失没有法律依据。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。被上诉人飞天公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法。一、原审法院在查明案件事实及法律关系并行使释明权的基础上，认定房屋租赁合同无效，并未超出答辩人的诉讼请求。二、原审判决前，涉案房屋消防验收手续仍未办理，违反了法律强制性规定，房屋租赁合同应为无效。上诉人主张租赁起止时间未有约定，其可以无限期不交付房屋是错误的。答辩人在竞买时，不知道涉案房屋未经消防验收，拍卖行和被答辩人亦未履行告知义务。三、原审判决根据消防法的规定认定合同无效正确，判令被答辩人赔偿广告费损失具备法律基础。请求驳回上诉，维持原判。原审被告日照拍卖行未提交书面意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、原审认定涉案房屋租赁合同无效是否正确；二、原审未参照租金标准判决被上诉人承担占有使用费是否正确；三、原审判决上诉人赔偿被上诉人广告费损失是否正确。关于原审认定涉案房屋租赁合同无效是否正确的问题。首先，本院认为，所谓“不告不理原则”是诉讼原则中处分原则的体现。民事诉讼中，公民或法人等不到法院起诉是对诉权的一种处分，人民法院对这种处分应当予以尊重，所以人民法院不能主动受理民事案件。同时，人民法院依职权可以在审判中积极主动发挥作用，不消极地受起诉范围的限制，以便案件能够得到正确、合法、及时的处理。无效合同大多违反了法律、行政法规的强制性规定或者损害了国家利益、社会公共利益，当事人是否主张合同无效，都不妨碍法院依职权主动审查合同的效力。故原审法院对涉案房屋租赁合同效力主动进行审查,符合法律规定。其次，上诉人西明望居委会当庭提交《山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告》（以下简称“《检验报告》”）两份，用以证明涉案房屋均已经消防验收合格。被上诉人飞天公司对该两份《检验报告》的真实性无异议，但对上诉人西明望居委会主张的证明目的不予认可。本院认为，上诉人西明望居委会提交的两份《检验报告》检测单位为山东省广安消防技术服务中心，非法定消防部门，签发时间亦均在原审判决作出之后，故对于该两份《检验报告》，本院不予采信。再次，根据《房屋租赁使用权成交确认书》第二条的约定，上诉人与被上诉人应在《房屋租赁使用权成交确认书》签订后5个工作日内签订房屋租赁合同，首期租金亦应同时缴清。被上诉人飞天公司缴纳租金，上诉人西明望居委会亦应当交付房屋。尽管《租赁权拍卖竞买须知》第四条约定上诉人西明望居委会正在使用的办公场所三年后交付，但《租赁权拍卖竞买须知》第四条同时载明延后交付房屋的使用面积仅为504㎡，而涉案房屋面积总计约7652㎡，也即绝大部分涉案房屋仍应按时交付。另外，上诉人西明望居委会将房屋钥匙交付被上诉人飞天公司的行为亦印证了双方关于被上诉人飞天公司缴纳租金，上诉人西明望居委会交付房屋的合意。故上诉人西明望居委会关于双方并未对租赁期间的起止时间作出约定的上诉主张亦不能成立。最后，涉案房屋至今未经法定消防部门消防验收，上诉人西明望居委会将涉案房屋出租给被上诉人飞天公司违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。因此，原审认定涉案房屋租赁合同无效，并无不当。关于原审未参照租金标准判决被上诉人飞天公司承担占有使用费是否正确的问题。上诉人西明望居委会主张涉案房屋一直由被上诉人飞天公司实际占有使用，但未提供证据证明。被上诉人飞天公司主张涉案房屋因未经消防验收而一直闲置，并提供了两份《通知》予以证明，上诉人西明望居委会主张未收到两份《通知》。本院认为，两份《通知》载明涉案房屋一直处于闲置状态，上诉人西明望居委会虽否认收到两份《通知》，但未提供证据证明两份《通知》内容不真实，亦未提供证据证明被上诉人飞天公司一直占有使用涉案房屋。故上诉人西明望居委会关于被上诉人飞天公司一直占有使用涉案房屋的上诉主张不能成立。另外，上诉人西明望居委会在原审中并未主张被上诉人飞天公司应当承担占有使用费。因此，原审未参照租金标准判决被上诉人飞天公司承担占有使用费，并无不当。关于原审判决上诉人西明望居委会赔偿被上诉人飞天公司广告费损失是否正确的问题。本院认为，涉案房屋租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，上诉人西明望居委会主张被上诉人飞天公司在竞买涉案房屋租赁使用权时明知涉案房屋未经消防验收，但并未提供充分证据证明，被上诉人飞天公司对此亦不予认可。原审根据房屋未经消防验收的事实和《租赁权拍卖竞买须知》第八条的约定，认定对合同无效上诉人西明望居委会存在主要过错，被上诉人飞天公司存在一定过错，并确定上诉人西明望居委会对被上诉人飞天公司的损失承担60%的赔偿责任，并无不当。其次，被上诉人飞天公司在原审中提供了广告发布合同和相关发票，用以证明其存在广告费损失，上诉人西明望居委会对此不予认可，但未提供反驳证据。故原审对被上诉人飞天公司的广告费损失予以确认，并无不当。因此，原审判决上诉人西明望居委会赔偿被上诉人飞天公司广告费损失，亦无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72132元，由日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳彩林代理审判员 曹 毅代理审判员 毕中兴二〇一六年四月五日书 记 员 任 楷 更多数据：搜索“”来源：