（2016）沪0115民初6775号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-02
案件名称
上海洪渊实业有限公司与上海沪洋高速公路发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海洪渊实业有限公司,上海沪洋高速公路发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初6775号原告上海洪渊实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人赵洪兴，总经理。委托代理人陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。被告上海沪洋高速公路发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人黄国斌，董事长。委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。委托代理人刘喆敏，上海市中茂律师事务所律师。原告上海洪渊实业有限公司诉被告上海沪洋高速公路发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日作出(2014)浦民二(商)初字第1003号民事判决。原、被告双方均不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年11月10日裁定撤销原审判决，并依法将本案发回本院重新审理。本院于2016年1月13日受理后，依法适用普通程序并另行组成合议庭，于同年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶鸿、被告委托代理人邹红黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海洪渊实业有限公司诉称：2007年7月20日，被告与案外人上海实鹤建筑材料有限公司(以下简称实鹤公司)签订《南芦公路南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C(2007)006号】(以下简称2007年《租赁合同》)，约定由实鹤公司承租南芦立交南侧桥孔进行仓储服务。合同履行过程中，原告与实鹤公司于2009年7月23日向被告提出合同转换申请，故三方签订《租赁合同承租方主体变更协议书》，约定自2010年1月1日起，租赁合同的承租方由实鹤公司变更为原告，由原告承接合同项下承租方的全部权利和义务。并进一步约定，变更日以前，实鹤公司已经支付的款项(包括但不限于租金、保证金等)被告不再退还实鹤公司，因原告承接租赁合同的履行而与实鹤公司发生的款项结算事宜由原告、实鹤公司自行解决，与被告无关。前述租赁合同到期后，原、被告又与2012年12月11日续签《上海沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C(2012)004号】(以下简称2012年《租赁合同》)。该合同履行过程中，被告告知原告，其于2013年8月19日收到上海市路政局下达的《责令改正通知书》，明确沪芦高速公路南芦立交桥孔下利用公路桥梁(含桥下空间)堆放物品、搭建设施的行为违反了国家于2011年7月1日起实施的《公路安全保护条例》第22条第2款的规定，要求立即改正上述行为，并清除堆物、拆除搭建设施。至此，原告才得知原、被告签订的上述租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。被告作为从事高速公路建设、运行和管理的专业企业，明知高速公路桥梁(含桥下空间)严禁堆放物品、搭建设施，仍与原告签订上述租赁合同，具有明显过错。故原告诉请判令：1、确认原、被告双方签订的2007年《租赁合同》及2012年《租赁合同》无效；2、被告返还原告押金人民币100,000元、租金637,402元；3、被告赔偿原告损失7,545,635元(原告的损失共计10,779,479元，被告承担其中70%的责任)。被告上海沪洋高速公路发展有限公司辩称：系争租赁合同经过行政部门审批，应属有效。2007年《租赁合同》已经到期，原告主张的构筑物损失基本是该份合同项下的，原告已取得相应利益，其主张的构筑物损失不成立。租金是承租方需支出的成本，故原告要求被告返还租金的诉请不成立。对原告主张的搬迁费有异议，目前很难核对原告主张的搬迁费是否实际发生，应进行审计。经审理查明，2007年7月20日，被告(作为甲方)与案外人实鹤公司(作为乙方)签订2007年《租赁合同》，约定：甲方取得沪芦(A2)高速公路用地范围内的土地使用权，经有关部门批准可以在高速公路范围内从事服务设施的经营活动；甲乙双方同意将沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔根据甲方提供的财产交付清单及租赁范围平面图予以确定，租赁有效面积为16960平方米；乙方在该处空地上新建场地及管理用房等基础设施需按甲方的书面要求及标准执行；合同期满后该场地房屋及相关配套设施的产权全部无偿归属于甲方；乙方的经营项目仅限于仓储，乙方不得在桥孔内从事非法物品及危险物品的仓储活动；合同租赁期限为5年，自2007年7月20日至2012年11月19日；租金标准为第一年每年4元/平方米，第二年起租金每年计算一次且增长幅度为上一年租赁费的15%。2010年3月10日，原、被告及实鹤公司签订《上海沪洋高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同承租方主体变更协议书》，约定自2010年1月1日起，被告与实鹤公司签订的租赁合同的承租方变更为原告，原告承接原租赁合同项下承租方的全部权利和义务。2012年12月11日，原、被告双方签订2012年《租赁合同》，约定：被告将沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔面积16960平方米租赁原告使用；原告在该处空地需新建的混凝土场地及管理用的临时房等设施需按被告书面要求及标准执行，合同期满后原告所建的混凝土地坪无偿归被告；合同期每五年一期，本合同的租赁期限自2012年11月20日至2017年11月19日止；租金为第一年18万元，第二年起每年增长幅度为上一年租赁费的5%。2013年8月底，被告告知原告，其于2013年8月19日收到上海市路政局下达的《责令改正通知书》，要求清除涉案桥孔下的堆放物、拆除搭建设施。2013年9月10日，原告与案外人上海坤浩物流有限公司(以下简称坤浩物流)签订《货物运输合同》，约定：原告因设置于上海市浦东新区1755号沪芦高速公路南芦立交桥孔下的仓库被上海市路政局责令改正，仓储于其中大量货物需搬迁他处，原告将搬迁工程发包给坤浩物流；经双方核算，原告应支付搬迁工程承包费72万元。此后，坤浩公司向原告开具了金额为722,078元的增值税专用发票。至2013年11月底，原告将仓储的物品全部搬离。2013年12月23日，被告向原告发送《通知书》，要求原告于2014年1月31日前，将所承租的桥孔整改为符合要求的停车场或道班房，否则将终止合同。本院另查明，实鹤公司于2007年向被告支付押金10万元。2007年起，实鹤公司及原告共向被告支付2007年7月20日至2013年11月19日期间的租金637,402元。原审期间，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对沪芦高速公路桥孔建筑物工程造价进行司法鉴定。2014年7月11日，鉴定部门组织原、被告双方形成《工程造价鉴定工作会商纪要》，其中涉及的施工期情况为：土建，2007年7月至2008年5月(场地)；消防，2009年5月至2009年10月；仓库，2009年1月至2012年12月。此后，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具《关于沪芦高速公路桥孔处建筑物工程造价的鉴定报告》，结论为，涉案建筑物的工程造价总计7,741,374元，其中《租赁合同》范围内的工程造价为5,841,348元(仓库土建2,025,331元、室外工程3,437,158元、机电工程320,067元、消防工程58,792元)，《租赁合同》范围外的工程造价为1,900,026元(仓库土建776,327元、室外工程1,048,240元、机电工程75,459元)。2007年《租赁合同》的履行期限于2012年11月19日届满，对于此后即2012年11月20日之后的建设项目，原告表示，仓库至2012年12月底建造大部分结束，但对于该部分工程量占整个工程量的比例不清楚。庭审中，原、被告双方均表示，涉案建筑物已于2015年被政府部门全部拆除。本院另查明，原告系设立于2009年2月19日的有限责任公司，其经营范围包括：自有房屋租赁，危险化学品经济，商务信息咨询，建筑工程设计咨询，室内装潢，土石方工程，道路维修，园林绿化，仓储，非开挖工程，建筑装潢材料、橡塑制品、家用电器、日用百货、纸张、汽配、通讯器材、路基材料销售、机电设备安装、钢结构安装，计算机技术领域内的技术开发、技术服务、技术转让、技术咨询。庭审中，原告表示，其主要从事贸易经营，其将涉案桥孔租赁后，旨在对外进行招租，由于整个场地一直处于建设状态，未找到租户，且上述招租并非原告的主要经营项目，故就该部分业务未做账，从原告的财务资料上反映不出涉案桥孔招租的收益情况，且有关对外招租的合同等资料、以及原告2012年、2013年的所有财务资料由于原告的办公场所被推土机铲除，已全部灭失，故无法向法院提供。原告还表示，2012年《租赁合同》签订后，由于主体工程未完全结束，对外招租刚刚开始，只对外签订了一、两份合同，取得了八、九万元的租金收益，除此之外，原告无任何收益。认定以上事实的依据为：2007年《租赁合同》；《上海沪洋高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同承租方主体变更协议书》；2012年《租赁合同》；《责令改正通知书》；《货物运输合同》；运输费发票；押金收据及租金发票；《工程造价鉴定工作会商纪要》；《关于沪芦高速公路桥孔处建筑物工程造价的鉴定报告》及补充说明；原告营业执照；双方当事人当庭陈述。以上书证，经当庭举证、质证，其真实性及证明力可予确认，可以作为认定本案相关事实的依据。本院认为，本案的争议焦点在于：1、涉案2份《租赁合同》是否有效；2、原告主张被告返还租金、押金并赔偿损失的诉讼请求是否成立。关于争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《公路管理条例》及随后实施的《公路安全保护条例》系国务院颁布的行政法规，其均明确规定，禁止在公路上构筑设施、堆放物品。从系争2份《租赁合同》的内容来看，均涉及被告将沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔出租给原告，由原告在桥孔下搭建建筑物用于仓储，该约定违反了上述行政法规的强制性规定，应认定无效，被告关于“系争2份《租赁合同》经行政部门审批，应属有效”的抗辩理由不能成立。鉴于上述行政法规具有公示力，双方当事人均应知晓，原、被告双方在此情况下仍签订系争合同，对合同无效均有过错，且过错承担相当，应对合同无效所产生的损失各半承担责任。关于争议焦点2，本院认为，《合同法》第五十八条明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，依据上述规定，被告自实鹤公司处收取的押金10万元应当予以返还，鉴于实鹤公司的合同权利、义务已变更至原告，故本院对原告要求被告返还押金10万元的诉讼请求予以支持。关于2007年7月20日至2013年11月19日期间的租金637,402元，系争《租赁合同》虽属无效，但考虑到合同已实际履行，原告占用租赁场所并从事经营活动至2013年11月底，原告为此本应承担相应的使用费，故原告要求返还上述期间租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。其次，由于系争《租赁合同》无效，相关部门责令被告整改，原告为此从涉案租赁场所搬迁，所产生的搬迁费构成原告的实际损失。原告已提供相关合同及发票，可以证明原告支出的搬迁费为722,078元，根据过错责任的分配原则，被告对其中的361,039元应承担赔偿责任。再次，关于原告主张的其他经济损失，本院认为：1、经鉴定，系争《租赁合同》范围外的工程造价共计1,900,026元，因上述工程系原告擅自搭建，与被告并无关联，故该部分损失系原告自己的过错所导致，其要求被告承担赔偿责任无事实和法律依据。2、2007年《租赁合同》的履行期间至2012年11月19日，该合同已履行完毕。该合同约定，合同期满后，涉案场地房屋及相关配套设施的产权全部无偿归属于被告。尽管该合同无效，但从上述约定内容来看，原、被告双方对于合同期满后涉案场地上建筑物等的归属已予以明确，因上述建筑物不再属于原告所有，故原告就该合同项下搭建物及设施主张损失缺乏事实依据，本院难以支持。3、2012年《租赁合同》的履行期限为2012年11月20日至2017年11月19日，因该合同无效，原告于2013年11月底即搬离涉案租赁场所，至2015年，搭建于涉案场所的建筑物已为政府部门全部拆除，因此，形成于2012年11月20日之后的建筑物，应认定为原告的经营成本，在扣除原告的经营收益后，其余部分构成原告的经济损失，被告应承担相应的赔偿责任。依据2014年7月11日的《工程造价鉴定工作会商纪要》载明的施工期情况，土建及消防部分的工程已于2009年10月前完成，仓库建造于2009年1月至2012年12月。但上述纪要中未明确至2012年11月19日的工程量，现原、被告双方对于2012年11月20日之后的工程量无法确定，但原告表示仓库至2012年12月底建造大部分结束。依据鉴定结论，《租赁合同》范围内的工程造价为5,841,348元，包括仓库土建2,025,331元、室外工程3,437,158元、机电工程320,067元、消防工程58,792元。由于室外工程及消防工程属于土建及消防部分，而机电工程与仓库的建造不可区分，故可认定仓库部分(包括机电工程)的造价为2,345,398元。鉴于该部分工程建造于2009年1月至2012年12月期间，故本院根据建造时间所占比例计算，酌定建造于2012年11月20日之后的工程造价为65,149元，该部分投入构成原告的经营成本，但该成本应分摊到2012年《租赁合同》的整个合同期即2012年11月20日至2017年11月19日。本案重审期间，尽管被告未能就原告履行2012年《租赁合同》的收益情况提供相应证据，原告亦未能提供其2012年至2013年期间的财务资料供法院查明原告履行2012年《租赁合同》的收益情况。但从原告经营范围来看，涉案桥孔招租并非原告的主要经营项目。依据原告自认，其于2012年《租赁合同》签订后，已对外签订一、两份合同，取得了八、九万元的租金。结合上述对原告2012年《租赁合同》经营成本的分析可见，原告在履行2012年《租赁合同》期间的收益已高于经营成本的支出，故原告就2012年《租赁合同》项下搭建物及设施主张损失亦缺乏事实依据，本院难以支持。综上，被告应向原告返还押金10万元，并赔偿原告搬迁损失361,039元。此外，鉴于原、被告双方对于纠纷的产生均有过错，本案诉讼费及评估费应由双方当事人各半承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下：一、原告上海洪渊实业有限公司与被告上海沪洋高速公路发展有限公司于2007年7月20日签订的《南芦公路南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C(2007)006号】、于2012年12月11日签订的《上海沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C(2012)004号】无效；二、被告上海沪洋高速公路发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海洪渊实业有限公司返还押金10万元；三、被告上海沪洋高速公路发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洪渊实业有限公司经济损失361,039元；四、驳回原告上海洪渊实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69,781元，由原告上海洪渊实业有限公司负担34,890.50元，被告上海沪洋高速公路发展有限公司负担34,890.50元。评估费153,900元，由原告上海洪渊实业有限公司负担76,950元，被告上海沪洋高速公路发展有限公司负担76,950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐慧莉代理审判员 樊海英人民陪审员 卜军形二〇一六年四月五日书 记 员 李 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：百度搜索“”