（2016）豫11民终58号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-08-03
案件名称
郭六与漯河市昌华房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
漯河市昌华房地产开发有限公司,郭六
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终58号上诉人（原审被告）：漯河市昌华房地产开发有限公司。住所地：漯河市源汇区老街温州。法定代表人：申国欣，该公司董事长。委托代理人：刘洪军，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭六，女，汉族，1972年6月22日出生。上诉人漯河市昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华房地产公司）与被上诉人郭六合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2015）源民四初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人昌华房地产公司的委托代理人刘洪军，被上诉人郭六到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：郭六与昌华房地产公司于2013年4月10日签订商品房买卖合同，合同约定由郭六购买昌华房地产公司开发的位于源汇区泰山路与南环路交叉口碧湖御苑住宅小区第24幢3单元6层605号房屋，房屋建筑面积为126.09平方米，每平方3251.65元，房屋总价为410000元，付款方式“一次性付清全额房款肆拾壹万圆整”。合同第八条对交付期限约定如下：“出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生60日内告知买受人的，或者有附件四情形的，出卖人可据实予以延期。”合同对逾期交房的违约责任约定如下：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同对交房交接约定如下：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交付通知（或信件、报纸、公告）注明的交付日期之日起视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担自交付日起的物业管理费等各项费用。”合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水通（自交接之日起）；2、电通（自交接之日起）；3、路通；4、天然气（按与天然气公司约定的相关交付使用时间执行）。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意顺延90日，在顺延期满后仍未达到交付条件的出卖人按逾期处理”。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意经协商解决。”另查明，合同签订之后，郭六于2013年4月10日向昌华房地产公司支付了全额房款410000元，于2013年4月15日向昌华房地产公司支付维修基金5044元、契税8200元及办证费4100元。昌华房地产公司于2014年4月30日通知郭六领取房屋钥匙。郭六认可房屋交付时间为2014年4月30日，但以暂不居住为由未领取房屋钥匙。2015年7月13日受昌华房地产公司委托，漯河市盛福达房地产评估有限公司作出漯SFD评20150710号房地产价格咨询报告；报告确定源汇区湘江路以南、南环以北、泰山路东西两侧住宅房屋（价值时点2013年7月1日）出租租金水平为：室内毛坯房屋4.0-5.5元／月／平方米；室内简装修房屋5.5-7.0元／月／平方米；室内中档以上装修房屋7.0-8.5元／月／平方米。以上事实，由郭六的身份证、商品房买卖合同、房款收据、房地产价格咨询报告及当事人各方的当庭陈述等在卷佐证。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护；合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务；本案中郭六和昌华房地产公司签订的购房合同是双方真实意思表示，约定了双方的权利和义务，双方均应当按照约定全面履行义务。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。昌华房地产公司辩称因与该商品房正常使用直接关联的基础设施未达到使用条件，其可以自合同约定的交房时间2013年6月30日顺延90日交房，故逾期交房期间应自2013年6月30日之后的第91天起计算；关于“买受人同意顺延90日，在顺延期满后仍未达到交付条件的出卖人按逾期处理”应当理解为“免责期限自合同约定交付房屋之日起90日，免责期限届满后房屋仍未达到交付条件的出卖人按逾期处理，逾期交房期间为合同约定交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止”。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，昌华房地产公司对郭六的诉讼请求数额提出异议，认为约定的违约金过高要求减少，并提供同一地段房屋出租价格咨询报告，因昌华房地产公司提供的证据不充分，对其该项辩称不予采信。郭六诉请昌华房地产公司支付逾期交房违约金62320元（410000元×0.5‰×304天），证据充分，于法有据，予以支持。郭六诉请昌华房地产公司为其办理房屋所有权证，证据不足，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十一条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、昌华房地产公司于判决生效后十日内给付郭六逾期交房违约金62320元；二、驳回郭六的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1360元（郭六已交纳），减半收取680元，由被告昌华房地产公司负担。上诉人昌华房地产公司不服原判，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，关于逾期期间认定错误；适用法律时计算违约金数额不当，约定的违约金标准明显过高；一审审理程序违法。请求撤销原审判决第一项，发回重审或驳回被上诉人部分诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：原审判决关于上诉人逾期违约赔偿数额的认定是否正确。本院认为：上诉人昌华房地产公司与被上诉人郭六之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定行使各自权利，履行各自义务。双方对交房期限的约定为2013年6月30日前，但在此期限，上诉人昌华房地产公司并未按时交房，构成违约，应当按合同约定承担违约责任。关于逾期期限，双方合同约定为2013年6月30日前交房，但上诉人于2014年4月30日才通知被上诉人郭六领取房屋钥匙，逾期期限应为2013年6月30日至2014年4月30日，共计304天。关于违约金计算标准，根据双方合同对逾期交房的违约责任的约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，上诉人昌华房地产公司应按每日已付房价的万分之五支付被上诉人郭六逾期交房违约金。上诉人昌华房地产公司上诉称约定的违约金标准过高，但仅提供同地段同类房屋租金标准，不足以证明约定的违约金标准过分高于因逾期交房给被上诉人造成的损失，本院不予支持。被上诉人郭六诉请的逾期交房违约金数额并不高于其按合同约定应得的违约金数额，原审法院予以支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人漯河市昌华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 昊审判员 王路明审判员 吴增光二〇一六年四月五日书记员 王瑞珺 关注微信公众号“”