（2016）苏08民终189号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-26
案件名称
淮安市淮阴区城市资产经营有限公司与徐迎松商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮安市淮阴区城市资产经营有限公司,徐迎松
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终189号上诉人（原审原告）淮安市淮阴区城市资产经营有限公司，住所地淮安市。法定代表人杨捷，该公司总经理。委托代理人谢清波，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托代理人席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐迎松，个体户。委托代理人王银平，江苏腾泽律师事务所律师。上诉人淮安市淮阴区城市资产经营有限公司（以下至判决主文前简称城市资产公司）与被上诉人徐迎松商品房买卖合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2015年12月14日作出（2015）淮小民初字第00271号民事判决，上诉人城市资产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人城市资产公司的委托代理人谢清波、席树俊，被上诉人徐迎松及其委托代理人王银平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年6月20日，星宝置业公司与被告徐迎松签订商品房买卖合同，双方约定：徐迎松购买位于淮海北路东侧、黄河东路北侧星宝大酒店副楼第1座1A09号商品房，用途为商业，建筑面积为47.88平方米，总价款为1600347元，付款方式为2011年6月20日付首付800347元，余款800000元在2011年6月30日前银行贷款。同日，星宝管理公司（乙方）与被告徐迎松（甲方）签订商铺委托经营管理协议书，双方约定甲方将其所有的坐落于黄河东路1号星宝大酒店副楼第一区1A09号商铺委托给乙方租赁，委托租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。租金分配方式：1、委托租赁期第一年，乙方无需向甲方支付租金；2、委托租赁期第二年至第五年，乙方每年固定向甲方支付租金12808元，乙方出租商铺的租金归乙方所有；3、委托租赁期限的后五年，甲方得租金90%，乙方得租金10%。2013年3月13日，被告徐迎松（甲方）与宏振置业公司（乙方）、宏振管理公司（丙方）共同签订协议，主要内容为：1、甲方在乙方具备销售条件时，甲方应与乙方签订商品房买卖合同，合同条款按原合同（指甲方与星宝置业公司签订的《商品房买卖合同》）条款一致履行。2、甲方同意与丙方签订商铺委托经营管理协议书，协议条款按甲方与星宝管理公司签订《商铺委托经营管理协议书》内容条款执行，乙方承诺在丙方逾期三日不支付甲方租金情况下由乙方担保支付全额租金款。同日，宏振管理公司向被告徐迎松支付租金60814元。2014年3月13日，宏振置业公司（甲方）与原告城市资产公司（乙方）签订《淮安星宝大酒店在建工程整体转让协议》，协议主要内容为：1、淮安星宝大酒店在建工程（含土地使用权）转让总价款为2.48亿元人民币，甲方在2014年3月15日前将施工工程资料和接手后新办理的《国有土地使用证》等所有资料移交完毕，乙方在签约生效后5个工作日内一次性付给甲方2.18亿元，余款0.3亿元在完成《国有土地使用证》变更登记，并将所有资料交接完毕，且转让公告期满后3个工作日内支付。2、甲方从2012年与淮阴区政府签订转让协议所承接的已售但未收回的18户（18户包含被告徐迎送）和淮安市城市信用社的一区约326平方米的商业用房，由乙方承继履行。原告城市资产公司分别于2014年8月19日、2015年1月4日向被告徐迎松支付租金60814元。原告至今未向被告索要过购房款。原审另查明：原告城市资产公司的经营范围含房地产开发、销售。淮安星宝大酒店坐落的土地使用权已于2014年5月28日变更为原告城市资产公司，与其相关的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房销售（预售）许可证至今均未办理变更登记。原审原告城市资产公司一审诉称：2011年6月20日，被告与淮安星宝投资置业有限公司（以下简称星宝置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告于2011年6月20日前一次性付清全部购房款1600347元。当日，被告又与淮安星宝商业管理有限公司（以下简称星宝管理公司）签订了一份《商铺委托经营管理协议书》，约定将其购买的商铺委托给星宝管理公司经营管理，并收取租金。至今为止，被告实际支付800347元，尚欠800000元。2012年，淮安宏振置业有限公司（以下简称宏振置业公司）取得了该项目的开发经营权。2013年3月13日，宏振置业公司与被告、淮安宏振商业管理有限公司（以下简称宏振管理公司）共同签订《协议》，约定将被告与星宝置业公司签订的《商品房买卖合同》合同主体变更为宏振置业公司。《协议》签订后，被告从宏振管理公司领取了租金。2014年3月19日，宏振置业公司又与原告签订一份《淮安星宝大酒店在建工程整体转让协议》，将上述在建工程整体转让给原告，同时约定将宏振置业公司对被告享有的权利及所负的义务一并转让给原告，被告之后又从原告处领取了租金。因被告逾期支付购房款，已构成违约，原告有权解除合同。现请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》以及《商铺委托经营管理协议书》，并由被告承担本案诉讼费。原审被告徐迎松一审辩称：对原告诉称的关于被告买卖商品房的事实没有异议。2013年3月13日，被告与宏振置业公司签订的协议书，已约定待宏振置业公司具备销售条件后重新与被告签订商品房买卖合同，条款按原买卖合同执行，付款方式仍然是被告对房屋的800000元以银行按揭贷款方式予以支付。原、被告至今因尚未具备销售条件没有重新签订商品房买卖合同，被告不存在逾期付款情形，原告以逾期付款为由，要求解除合同的请求，法院应当驳回其诉讼请求。原审认为：被告徐迎松与星宝置业公司签订的商品房买卖合同，对双方的权利义务一并转让未作出禁止性规定，故宏振置业公司合法取得淮安星宝大酒店在建工程所产生的债权债务之后，与被告徐迎松签订的协议合法有效，双方均应受商品房买卖合同的约束。原告城市资产公司与宏振置业公司签订的在建工程整体转让协议，明确约定宏振置业公司从2012年与淮阴区政府签订转让协议所承接的已售出但未收回的18户商业用房，由原告城市资产公司承继履行，故原、被告亦受被告徐迎松与星宝置业公司签订的商品房买卖合同约束。鉴于原告城市资产公司的经营范围包含房地产开发、销售，尽管原、被告没有重新签订商品房买卖合同，但双方的法律关系应当认定为商品房买卖关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，出卖人没有催告的，合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。宏振置业公司与原告城市资产经营有限公司签订《淮安星宝大酒店在建工程整体转让协议》之日，即为合同解除权发生之日，因原告于2015年6月23日以诉讼方式行使合同解除权，因已逾期一年，解除权消灭，故原告城市资产公司要求解除与被告之间商品房买卖合同的诉讼请求，不符合法律规定，不能支持。关于原告要求解除与被告之间商铺委托经营管理协议书的请求，因该协议书依附于商品房买卖合同，且与本案不属同一法律关系，依法不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费19203元，由原告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司负担。上诉人城市资产公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审判决适用最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款关于行使解除权1年除斥期间的规定，法律适用不当。该法律规定是针对单纯的商品房买卖合同，而本案商品房买卖合同与售后返租合同，是紧密联系的整体，并非单纯的商品房买卖合同，不应以类推方式适用司法解释，而应以一审上诉人提起诉讼为起始时间。即使双方是商品房买卖合同关系，原审判决认定上诉人签订工程转让协议之日，即为与被上诉人之间的解除权起算之日也是错误的，因上诉人与被上诉人之间并没有建立合同关系，则相互之间也不存在法律关系，故被上诉人并非涉案合同一方当事人，上诉人有权行使合同的解除权；2、被上诉人至今未付清房屋尾款的义务，但已经享受了全额领取租金的权利，被上诉人以实际行为拒绝履行付款义务，属于违约，上诉人有权主张解除。请求支持上诉人上诉主张，依法予以改判。被上诉人徐迎松答辩称：上诉人诉称其与被上诉人之间未建立商品房买卖合同关系不是事实，原审也不存在法律适用类推事实，至于被上诉人是否完全履行合同义务，是法定解除条件之一，但应受到时效期间的约束，上诉人与宏振置业公司签订工程整体转让协议后，从未与上诉人约定解除，至上诉人诉讼已过除斥期间，现被上诉人也不同意解除。原审判决正确，请求依法予以维持。本院经审理查明事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，2014年3月13日，上诉人与宏振置业公司签订《淮安星宝大酒店在建工程整体转让协议》，明确约定涉及被上诉人在内的已售但未收回的18户和淮安市城市信用社的一区约326平方米的商业用房，由上诉人承继履行，该约定视为上诉人同意接受之前宏振置业公司承继的被上诉人与星宝置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的全部条件，虽然之后上诉人未与被上诉人重新签订商品房买卖合同，但上诉人在与宏振置业公司签订工程转让合同之后，支付过被上诉人租金，则被上诉人清楚上诉人受让宏振置业公司工程权属的事实，且未提出异议，视为上诉人与被上诉人意思表示一致，故被上诉人与星宝置业公司签订的《商品房买卖合同》，对本案双方当事人均有法律约束力。该商品房买卖合同约定，被上诉人支付首付款后的余额部分以房屋按揭贷款方式支付，但因工程所有权人的不断转换，而相应手续的变更又未及时完成，导致被上诉人的贷款至今未能有效办理，非被上诉人主观故意导致，且上诉人在接收工程时应当清楚被上诉人与星宝置业公司合同约定的条件及合同履行情况，但至本案诉讼前从未主张被上诉人给付尾欠款，确已超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的买受人迟延支付购房款，出卖人没有催告的，合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭的一年除斥期间。诉讼中，被上诉人亦明确表示不同意解除合同，故原审以上诉人主张已过解除权行使时效为由，驳回其诉讼请求，法律适用并无不当。关于被上诉人所欠房屋尾欠款给付问题，双方当事人可另行协商，上诉人亦可通过法律途径解决。上诉主张本案买卖合同签订同时，被上诉人与开发企业的关联公司另签订商铺委托管理协议，双方之间并非单纯的商品房买卖关系，不适用上述法律规定，本院认为，被上诉人在购买房屋的同时，与星宝管理公司签订商铺委托管理协议，系开发商在对营业性用房经营销售时的一种经营模式，其仍然是建立在买卖关系基础上派生出的租赁关系，本质并没有突破买卖关系的框架，应当适用上述法律规定。综上，上诉人上诉理由事实和法律依据不足，本院不予采纳。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费19203元，由上诉人淮安市淮阴区城市资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 孙 洁代理审判员 丁 然二〇一六年四月五日书 记 员 刘 青 关注公众号“”