（2015）永民一初字第909号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-29
案件名称
永修县梅棠镇建材厂与陶芳桂租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永修县人民法院
所属地区
永修县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永修县梅棠镇建材厂,陶芳桂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民一初字第909号原告（反诉被告）：永修县梅棠镇建材厂，住所地：永修县梅棠镇大坪村，代表人：彭焕秋，系该厂厂长。委托代理人：叶敏，男，汉族，1958年5月25日出生，住永修县。系原告代表人彭焕秋的丈夫。委托代理人：王经照，永修县虬津法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陶芳桂，男，汉族，1952年6月10日出生，住永修县。委托代理人：熊仲品，永修县建昌法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂与被告（反诉原告）陶芳桂租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月31日、2016年3月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂的业主彭焕秋及其委托代理人叶敏、王经照，被告（反诉原告）陶芳桂及其委托代理人熊仲品到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂诉称：被告（反诉原告）陶芳桂从2010年1月1日起开始租赁我方的建材厂经营红砖生产、销售，于2012年12月30日合同期满后，被告（反诉原告）提出继续承租。双方遂于2013年3月18日补签了续租合同一份，约定租赁期限从2013年1月1日起至2016年1月1日至，租金为每年17万元。但此后被告（反诉原告）未按约定交纳租金，我方为此与其协商未果，遂请求法院判令：1、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付拖欠的租金233850万元（暂算至2015年9月30日），并支付违约金2万元；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）陶芳桂辩称：原告（反诉被告）的诉请不能成立，原告（反诉被告）并未按照合同的约定履行相应的义务。根据合同约定其应当承担提供土方的义务，应确保烟囱高度达到55米，但原告（反诉被告）都未兑现。且在2011年8月8日前砖厂是处于无证经营的状态，对我方的生产、经营造成了损失，此外，原告（反诉被告）在我处拖走了部分红砖用于抵扣租金，应予以核减。被告（反诉原告）陶芳桂反诉称：双方在2010年1月1日签订的租赁合同及2013年3月18日签订的续租合同均约定原告（反诉被告）负责征用土地，青苗补偿费等事项，并确保机房周边有能做砖坯的用土。但在2010至2015年的承包期间机房周围并没有任何能做砖坯的用土，我方被迫到数公里外购土做砖，为此产生了高额的费用，且原告（反诉被告）也未支付扩大货场所产生的土地损失补偿费，为此，双方多次协商未果，现反诉至法院，请求判令：1、要求原告（反诉被告）支付因扩大货场所产生的土地补偿费24940元，购买做砖坯用土产生的费用622480元；2、本案的反诉费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂辩称：我方认为被告（反诉原告）所述不属实，被告（反诉原告）要求我方承担24940元的土地补偿费用无任何依据，我方不认可。因为我们双方已经口头约定了，我方每年向被告（反诉原告）支付2000元作为扩大货场土地补偿费，我方一直按约定支付，被告（反诉原告）对此也并未提出异议。被告（反诉原告）要求我方补偿其购买做砖用土所产生费用622480元没有任何依据，我们双方在2010年签订合同时，被告（反诉原告）就知道建材厂周边无砖坯用土，是需要购买的，故当时的合同也没有针对买土所产生的费用如何承担进行约定，此后我们双方于2013年3月18日签订的续租合同更是没有涉及烧砖用土的问题。故请求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂为证明其主张，提交了如下证据：被告（反诉原告）于2014年3月10日出具的欠条一份及2013年3月18日双方签订的《建材厂转让续租合同》一份；证明截止2015年9月30日被告尚欠原告的租金238350元未支付的事实。被告（反诉原告）陶芳桂对原告（反诉被告）提供的证据质证意见为：对欠条的真实性没有异议，这张欠条是被告（反诉原告）本人所写的，但被告（反诉原告）还有一些账目需要冲抵；对合同的真实性没有异议，对合同的关联性有异议，原告（反诉被告）不仅享有收取租金的权利，同时还应当按照合同约定承担提供做砖坯的用土，确保烟囱高度达到55米，提供完备的经营手续等义务。被告（反诉原告）陶芳桂为反驳原告（反诉被告）的主张提供了如下证据：证据1、2014年5月17日原告代表人彭焕秋出具的收据一份，证明已交2014年的租金2万元给原告（反诉被告）；证据2、2014年6月24日原告代表人彭焕秋出具的收据一份，证明已交2014年的租金1万元给原告（反诉被告）；证据3、2014年3月10日原告代表人彭焕秋出具的收据一份，证明已交2013年的租金59000元给原告（反诉被告）；证据4、拖砖明细表一份，证明原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处拖走了价值119150元的红砖；证据5、2015年2月21日李甫武出具的领款单一份，证明被告（反诉原告）帮原告（反诉被告）垫付了岗下的土地费12000元；证据6、于2013年3月18日原告代表人彭焕秋出具的收条一份，证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）收取押金2万元；证据7、2014年3月26日项宏生出具的收条一份，2015年10月16日原告代表人彭焕秋出具的证明一份，2013年6月8日陈某的收条一份，被告（反诉原告）制作的拖砖细表一份，证明需要冲抵租金59800元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6均无异议，我方在起诉的时候已经把该部分费用扣除了；另补充一点，对证据3中的59000元我方已经在9.3万元的欠条中扣除了，被告（反诉原告）还欠我方9.3万元，当时出具这个收条的时候还有一个附件（明细账）说明5.9万元是如何计算来的，其中包括了2012年被告（反诉原告）多交的租金12630元以及2013年扩大场地费2000元；对证据7我方不认可，这些账目我们已经全部结算过了的，被告（反诉原告）还欠我方2013年度的租金9.3万元未支付。被告（反诉原告）陶芳桂为证明其反诉主张提供了如下证据：证据1、许朝芝、姜忠贵、吕端强出具的证明及领条一组，证明被告（反诉原告）在2010年至2015年为扩大货场所支付的土地补偿费用；证据2、孙友富出具的证明及领条一份，证明被告（反诉原告）在2010年至2015年为扩大货场所支付的土地补偿费用；证据3、被告（反诉原告）制作的2013年工资表一份，证明被告（反诉原告）于2013年生产红砖7567071块；证据4、被告（反诉原告）制作的2014年工资表一份，证明被告（反诉原告）于2014年生产红砖6612996块；证据5黄驯峰出具的证明一份，证明被告（反诉原告）购买每方土需2元；证据6、周清国、杨良友领条一组，证明被告（反诉原告）托运烧砖用土每方需8元；证据7、黄某1出具的证明一份，证明每烧一万块砖需用土17方；证据8、余方明出具的证明一份，证明导致被告（反诉原告）在2015年中途停产的原因；证据9、被告（反诉原告）制作的2015年工资表一份，证明被告（反诉原告）于2015年生产红砖3336790块；被告（反诉原告）除提交上述书证外，还申请了证人黄某1、史某、邱某、黄某2、吕某、章某、余某七位证人到庭作证，其中证人黄某1系被告（反诉原告）雇佣的工人，证明砖厂每年生产了多少砖，一块砖需要多少土、运土的费用以及原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就烧砖用土产生费用如何承担进行协商的事实；证人史某系帮被告（反诉原告）运土的司机的父亲，证明拖土所产生的运费数额；证人邱某系向被告（反诉原告）售土的人员，证明买土及运费的价格；证人黄某2系被告（反诉原告）的女婿，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就烧砖用土产生费用如何承担进行协商的事实；证人吕某系建材厂周边居民，证明被告（反诉原告）就扩大货场向证人支付了田租费的事实；证人章某系帮被告（反诉原告）运土的司机，证明被告（反诉原告）因拖土产生的费用是多少；证人余某系在被告（反诉原告）处买砖的人员，证明导致被告（反诉原告）砖厂停产的原因是什么。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证意见为：对证据1、2全部都是证人证言，而证人均未出庭作证，且其内容也与本案没有关联性，我方不认可，且我方已经按约定每年支付了2000元货场扩大补偿款给被告（反诉原告），被告（反诉原告）所提供的证人的领条与我方无关，我方亦不认可；对证据3、4，真实性、关联性都有异议，都是被告（反诉原告）自己制作的，我方不认可；对证据5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均有异议，与我方无关。对七位证人的证言的真实性无法核实，不予认可。原告（反诉被告）为反驳被告（反诉原告）陶芳桂的反诉主张提供了如下证据：原告代表人彭焕秋于2014年3月10日出具的收条一份及附件明细账复印件一份，证明就货场扩大所产生的土地补偿费用双方达成了一致，即每年原告给付被告2000元作为货场扩大所产生的土地补偿费。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证意见为：对真实性没有异议，对关联性有异议，我方2013年收到原告交付的扩大货场土地补偿费2000元不假，但不能证明每年扩大货场土地补偿费均为2000元；第二份证据的明细表真实性无异议，关联性有异议，只能表明付过2000元，不能确定扩大货场土地补偿费每年就是2000元。经过原告（反诉被告）、被告（反诉原告）举证、质证，本院对原告（反诉被告）提供的证据确认如下：对原告（反诉被告）向本院提交的被告（反诉原告）于2014年3月10日出具的欠条及2013年3月18日双方签订的建材厂转让续租合同，因被告（反诉原告）对其真实性均无异议，故本院对该组证据予以采信，但原告（反诉被告）在租金计算上存在错误，本院将依法核减。对于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）未尽到承担提供做砖坯的用土，确保烟囱高度达到55米等义务，本院审查原告（反诉被告）所提交的建材厂转让续租合同，发现合同对此并无约定，故被告（反诉原告）的该项异议不成立；对于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）未办理相关经营手续，本院审查原告（反诉被告）向本院提交的相关材料发现原告（反诉被告）手续齐全，并不存在被告（反诉原告）所反映的情形，且被告（反诉原告）并未提供相关证据证明其主张，故被告（反诉原告）的该项异议亦不成立。对原告（反诉被告）向本院提交的彭焕秋于2014年3月10日出具的收条及附件明细账，被告（反诉原告）对真实性无异议，被告（反诉原告）仅认可收到扩大货场土地补偿费2000元的事实，并不认可双方就扩大货场土地补偿费约定为2000元。但被告（反诉原告）未能提供其他相关证据证明其与原告（反诉被告）就扩大货场土地补偿费如何计算及承担进行过约定，而原告（反诉被告）每年均向被告（反诉原告）支付扩大货场土地补偿费2000元，被告（反诉原告）也予以接受，应当视为原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对扩大货场土地补偿费默许为2000元，故本院对该组证据的证明目的予以确认。对于被告（反诉原告）向本院提交的反驳原告（反诉被告）主张的证据1、2、3、4、5、6组，因原告（反诉被告）均无异议，故本院对该6组证据的证明目的予以确认；对证据7原告（反诉被告）不予认可，本院结合被告（反诉原告）于2014年3月10日出具的欠条可知，该组证据所证明的账目原告（反诉被告）、被告（反诉原告）已经于2014年3月10日进行了结算，故本院对该组证据不予采信。对于被告（反诉原告）向本院提交的用于证明其反诉主张的9组证据，原告（反诉被告）均不予认可，本院经审查发现，第1、2、5、7、8组证据中的证明均系证人证言，被告（反诉原告）并未提供其他证据予以佐证，且被告（反诉原告）的证明目的与本案并无关联，其中第8组证据中余方明所提交的书面证明更是载明其所知晓的停产原因是听案外人说的，并不是其本人亲耳所听，因此本院对第1、2、5、7、8组证据中的证明不予采信；而第3、4、9组证据均系被告（反诉原告）单方制作的证据，对其真实性无法核实，且被告（反诉原告）的证明目的与本案并无关联，故本院对第3、4、9组证据不予采信；对第1、2、6组证据中的领条，原告（反诉被告）即不知情，亦不认可，而被告（反诉原告）并未提供其他证据证明其主张，且被告（反诉原告）的证明目的与本案并无关联，故本院对第1、2、6组证据中的领条不予采信。对被告（反诉原告）申请的七位证人到庭所作的证言，原告（反诉被告）均不予以认可，而经当庭质询，发现上述证人大部分并非待证事实的亲历者，他们所得来的信息都是听他人转述，且部分证人的证词与被告（反诉原告）提供的证据存在自相矛盾之处，故本院对七位证人的证言不予采信。综合双方当事人的举证、质证和法院认证，本院对本案的事实确认如下：被告（反诉原告）陶芳桂从2010年1月1日起开始租赁原告（反诉被告）的建材厂用于经营红砖生产、销售，双方于2010年元月21日签订了《梅棠建材厂转让租赁合同》一份，合同约定租赁方式为原告（反诉被告）将现有厂房、设备、固定资产及生产工具等交付被告（反诉原告）租赁经营，被告（反诉原告）在经营期间自主经营、自负盈亏；租赁期限为2010年1月1日至2012年12月30日；租金为每年15万元；原告（反诉被告）在租赁期间应负责征用土地、青苗补偿费、工商营业执照、采矿证、安全生产许可证、环保费、国税、地质、质检相关部门收取的一切税费及罚款，并确保被告（反诉原告）机房周围300至400米范围内有做砖坯的用土。在该份合同履行期间，被告（反诉原告）做砖坯所用的土均是在外购买，机房周边并没有可用于做砖坯的用土。双方在合同届满结算时对于做砖坯用土所产生的费用如何承担并未涉及。《梅棠建材厂转让租赁合同》履行完毕后，被告（反诉原告）提出继续承租。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）遂于2013年3月18日签订了《梅棠建材厂转让续租合同》一份，约定租赁方式为原告（反诉被告）将现有厂房、设备、固定资产及生产工具等交付被告（反诉原告）租赁经营，被告（反诉原告）在经营期间自主经营、自负盈亏；租赁期限从2013年1月1日至2016年1月1日，租金为每年17万元；原告（反诉被告）在租赁期间应负责征用土地、青苗补偿费、工商营业执照、采矿证、安全生产许可证、环保费、国税、地质、质检相关部门收取的一切税费及罚款。合同签订后，被告（反诉原告）方依约继续承租经营，并支付了部分租金，但此后被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）并未尽到合同应尽的义务，对被告（反诉原告）造成了损失。遂停止支付租金，并要求原告（反诉被告）赔偿损失，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）为此多次协商未果，遂诉至本院。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争执焦点为：被告（反诉原告）所拖欠的原告（反诉被告）租金具体数额为多少？原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金2万元是否有依据？被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付烧砖用土补偿费是否有依据？对焦点1，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中一致认可，双方曾于2014年3月10日就2013年度的租金进行了结算，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）租金93000元，故本院对该数额予以确认。此后，原告（反诉被告）自认在2014年度在被告（反诉原告）处拖走了价值113750元的红砖，被告（反诉原告）也予以认可；被告（反诉原告）举证称其在2014年度向原告（反诉被告）方支付了租金3万元，原告（反诉被告）对此无异议；被告（反诉原告）提出其帮原告（反诉被告）垫付了2014年度岗下场地使用费1.2万元，对此原告（反诉被告）无异议；此外，原告（反诉被告）自认其尚欠被告（反诉原告）1.8万元的其他款项未支付，对此被告（反诉原告）未提出异议，本院予以确认；另原告（反诉被告）还应承担2014年度的扩大货场土地补偿费2000元。对于租金问题，因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在合同中约定为每年17万元，被告（反诉原告）虽在庭审中提出异议，认为应是15万元，但其未提供相应证据予以证明，而原告（反诉被告）亦不予认可，故本院确认原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的租金为每年17万元。故原告（反诉被告）、被告（反诉原告）2014年度租金结算为：170000-113750-30000-12000-18000-2000=-5750元，即被告（反诉原告）向原告（反诉被告）多支付了5750元。另原告（反诉被告）自认在2015年度在被告（反诉原告）处拖走了价值5400元的红砖，被告（反诉原告）也予以认可；被告（反诉原告）举证称其向原告（反诉被告）缴纳了2万元合同押金，对此原告（反诉被告）予以认可，但因原告（反诉被告）起诉时，合同尚未履行完毕，其只主张了2015年度前3个季度的租金，故本院对2万元的押金及2015年度的扩大货场土地补偿费2000元不予处理；结合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所签订的合同可知，被告（反诉原告）在2015年度前3个季度应支付的租金为12万元，故原告（反诉被告）、被告（反诉原告）2015年度租金结算为：120000-5400=114600元，即被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）租金114600元。综上可知，被告（反诉原告）从2013年1月1日起至2015年9月30日止累计欠原告（反诉被告）租金201850元。对焦点2，被告（反诉原告）不予认可。本院通过审查原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所签订的《梅棠建材厂转让续租合同》可知，双方对此并无约定，且原告（反诉被告）并未提供相关证据证明其因此造成了损失，故本院认为原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金2万元无任何依据，本院不予支持。对焦点3，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）并未尽到保障砖厂周边能有用于烧砖用土的义务，应赔偿被告（反诉原告）因取土烧砖所产生的费用。对此原告（反诉被告）并不予以认可。本院通过审查原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所签订的《梅棠建材厂转让续租合同》可知，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对此并无约定，而对于被告（反诉原告）所提出的其与原告（反诉被告）在此前一份2010年1月21日所签订的《梅棠建材厂转让租赁合同》中进行了约定，本院认为该份合同所约定的租赁期间已经届满，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）就租赁物已经签订了新的续租合同，故《梅棠建材厂转让租赁合同》已失去效力，不能作为支持被告（反诉原告）主张的依据。且在庭审中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均认可被告（反诉被告）自承租原告（反诉被告）的建材厂以来就一直是在外买土烧砖，建材厂周边根本没有可用于烧砖的土。而被告（反诉原告）未提供相关证据证明其与原告（反诉被告）就买土烧砖所产生的费用如何承担进行过约定，且原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在此前对双方之间的账目进行结算时，从未涉及过烧砖用土补偿费用的问题。故本院认为被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付烧砖用土补偿费无任何依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）陶芳桂于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂支付所欠租金201850元；二、驳回原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陶芳桂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5108元，由原告（反诉被告）永修县梅棠镇建材厂负担1047元，由被告（反诉原告）陶芳桂负担4061元；反诉费5013元，由被告（反诉原告）陶芳桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 罗大毛代理审判员 郭世锟人民陪审员 黄和财二〇一六年四月五日书 记 员 袁聪宝 关注公众号“”