（2015）静民一（民）初字第895号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-12
案件名称
上海苏峰投资发展有限公司与吴昊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第895号原告上海苏峰投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人张斌，董事长。委托代理人李向农，上海普世律师事务所律师。委托代理人周晓颖，上海普世律师事务所律师。被告吴昊，男，1980年8月16日出生，汉族，住湖北省。委托代理人范晓倩，上海君赛律师事务所律师。原告上海苏峰投资发展有限公司诉被告吴昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判。被告吴昊在答辩期内对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回被告吴昊对本案提出的管辖权异议。被告吴昊不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年8月20日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年9月24日、2015年12月4日两次公开开庭进行了审理,原告的委托代理人李向农、周晓颖，被告的委托代理人范晓倩到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年3月8日再次公开开庭进行了审理,原告的委托代理人李向农和被告的委托代理人范晓倩到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年3月19日就上海市万航渡路XXX号三楼房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定：由被告承租系争房屋，租期自2013年4月1日至2018年3月31日；租金标准为第一年每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)3元，年租金为1,231,809元，双月租金为205,302元；租金先付后用，被告应于双数月的月底前支付下两个月的租金；每逾期一日，需支付欠付租金部分的1%作为违约金；若被告逾期未付租金累计超过一个月的，原告可书面通知解除合同。合同签署后，原告按约交付了系争房屋，被告也支付了部分租金，但自2013年9月1日起被告一直拖欠租金。原告于同年11月起多次催讨，被告均以种种理由推诿未付。2014年4月，被告曾向法院起诉要求解除租赁合同，原告也提起反诉，要求被告支付租金。在案件审理过程中，被告主动撤诉，在被告同意就合同履行及房屋交还事宜进行协商的前提下，原告也撤回反诉。经协商，系争房屋合同已解除，被告于2015年1月29日将系争房屋交还给原告，但仍未支付应付租金。原告认为，被告的行为已侵犯原告的合法权益，遂起诉至法院，要求判令：1、被告支付原告2013年9月1日至2015年1月29日期间的租金1,740,285.78元；2、被告支付原告欠付租金的违约金(以1,740,285.78元为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年1月1日起计算至被告实际付款之日为止)。被告辩称，其不是本案适格被告，租赁合同的实际承租人是案外人陈某某，陈某某承租系争房屋为了开办餐饮，由于陈某某系香港人，故由被告代其签订租赁合同，待公司设立之后再将承租人变更为公司，原告也知晓该事实，在公司筹备过程中原告也一直予以配合，所有租赁费用均由陈某某支付，被告并未参与过，直到双方产生纠纷后才由被告出面调停。本案先前已经过诉讼，双方均撤诉结案，租赁合同已解除，租赁保证金已由原告没收，现原告再次起诉违反之前的约定。因此，被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，系争房屋权利人为原告，用途为商业。2013年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：由被告承租系争房屋用作开办餐饮，房屋建筑面积为1,124.94平方米；租期自2013年4月1日至2018年3月31日；租金标准为第一年每日每平方米人民币3元，双月租金为205,302元，年租金为1,231,809元，第二、三年租金标准等同于第一年，第四年租金标准在第三年的基础上递增3%，第五年租金标准等同于第四年；免租期自2013年4月1日至2013年6月30日；先付后用，付二押二，被告于签订合同当日支付两个月押金(为方便计算定为22万元)和两个月租金，此后被告应于双数月的月底前支付下两个月的租金；逾期付款的，每逾期一日，被告需支付欠付租金部分的1%作为违约金，超过三十日仍未支付的，原告有权单方面立即解除租赁合同；被告以投资人名义与原告签订租赁合同，待公司设立后承租人改为公司。合同签订当日，原告将系争房屋交付给被告，双方开始履行合同。此后，原告由于未能如约收取租金，多次向被告发函催讨2013年9月至2013年12月期间的租金。2014年4月21日，被告向本院起诉原告，要求解除房屋租赁合同，本院受理后进行了审理。在该案审理过程中，原告提起反诉，要求被告支付欠租1,231,809元及违约金262,991.86元，本院受理后与本诉合并审理。此后双方均以自行协商为由申请撤诉，本院裁定予以准许。2015年1月29日，被告自行处置了系争房屋内的物品，将房屋交还给原告。后双方就租金支付问题未能协商解决，原告遂再次诉至本院，要求判如所请。另查明，租期内,原告收取租赁相关费用的情况为：1、2013年3月22日收到付款方为“陈贵东”的银行转账80,000元；2、2013年3月28日收到付款方为“深圳市艺鑫贸易有限公司”的银行转账150,000元；3、2013年4月1日收到付款方为“梁延铮”的银行转账175,302元；4、2013年4月22日收到缴款人为“陈某某”的现金缴款20,000元。对于上述费用，原告在审理中认为：认可上述费用系他人代被告所付，针对第1、2笔费用，其于2013年3月29日开具了抬头为“3楼吴昊”、金额为23万元的收据，其中22万元为押金，1万元为租金；针对第3笔费用，其于2013年4月23日开具了抬头为“梁延铮(3楼)”、金额为175,302元的收据，该笔费用与先前的1万元，以前第4笔费用合计205,302元，构成合同约定的第一期租金，对于22万元押金，原告主张用以抵扣欠租。被告对于原告上述付款情况不持异议，但认为陈某某还于2013年5月8日向原告支付过一笔钱款约20万元，由于系事后向陈某某身边工作人员了解得知，故具体性质及金额不详。原告则对此予以否认。再查，据被告向相关职能部门调取的材料显示，被告向原告承租系争房屋后欲设立“上海粤亮餐饮有限公司”，投资人为陈某某。但该公司并未实际完成设立登记。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《交接书》、《催款通知函》及快递凭证、民事起诉状、民事反诉状、传票、《说明》，被告提供的《企业名称预告核准登记书》等材料，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点在于被告主体是否适格，即被告是否系争房屋租赁合同的相对方？虽然被告提出了其代案外人陈某某签订租赁合同、待公司设立之后再将承租人变更为公司的抗辩意见，但是本院认定承租人系被告。理由如下：首先，《房屋租赁合同》及《补充协议》系被告与原告所签订，形式上的承租人为被告，如果被告确系代陈某某签约，其应获得陈某某的明确委托授权，并将委托授权情况告知原告，然而原告否认知晓该情节，被告也未提供相关证据证明其签约行为获得了陈某某的授权委托，故即便被告与案外人之某某在相关约定，该约定也无法对抗第三人，根据合同相对性原则，租赁合同的承租人应为被告。其次，虽然根据合同内容，被告以投资人名义与原告签订租赁合同，待公司设立后承租人改为公司，然而事实上相关公司并未实际成立，即便公司成立后，也有待双方重新签订租赁合同对变更承租人的事实予以确认，因此在上述事件并未实际发生的情况下，承租人仍应是被告。再次，在实际履行过程中，租金虽非被告所支付，但亦非陈某某一人所支付，结合原告开具的收据有开给被告的、也有开给与本案无关人员的事实，原告在案外人代付租金等费用后对此予以认可并无不妥，因此，租金等费用是否由被告本人支付并不影响被告作为承租人的事实。最后，在本案诉讼之前，被告曾向本院起诉原告要求解除双方就系争房屋签订的房屋租赁合同，可见被告本身是认可其作为承租人身份的。因此，系争房屋的承租人为被告，原告起诉被告要求其承担合同义务并无不妥。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约将系争房屋交付给被告使用，被告理应向原告支付租金。经双方确认，被告向原告支付了押金22万元及两个月的租金。虽然被告还提出陈某某于2013年5月8日向原告支付过一笔钱款约20万元，但该说法遭原告否认，被告也未提供相关证据以证明，即使今后有相关证据证明该事实确实存在，相关费用也可由实际付款人向原告提出主张，而不应由被告在本案中提出。因此，被告在履行租赁合同过程中仅向原告支付了两个月的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张被告支付原告欠付租金逾期付款违约金，有事实和法律的依据，本院予以支持，故被告应支付原告2013年9月1日至2015年1月29日期间欠付的租金1,740,285.78元，并按照每日万分之五的标准支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。审理中，原告主张以22万元押金抵扣欠租，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告吴昊应支付原告上海苏峰投资发展有限公司2013年9月1日至2015年1月29日期间欠付的租金1,740,285.78元(扣除押金22万元，余款1,520,285.78元于本判决生效之日起十日内支付)；二、被告吴昊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海苏峰投资发展有限公司欠付租金1,740,285.78元的逾期付款违约金(按照每日万分之五的标准，自2015年1月1日起计算至本判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,936.30元，由被告吴昊承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 倪 强代理审判员 巫建强人民陪审员 成立云二〇一六年四月五日书 记 员 王 梓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……