（2016）冀07民终396号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-11-07
案件名称
李某与马某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马某,李某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民终396号上诉人（原审被告）：马某。委托代理人：闫军。被上诉人（原审原告）：李某。上诉人马某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服张家口市桥东区人民法院（2015）东民初字第927号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理本案，上诉人马某及其委托代理人闫军，被上诉人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李某在一审中诉称，原、被告双方就坐落于张家口市胜利北路面积为208.26平方米的房屋签订租赁合同，租赁期限自2008年4月15日至2018年4月14日。合同于2015年4月15日终止。2014年9月市政府启动集中供暖管道改造项目及改造费用交纳收缴工作，在向被告多次催缴无果的情况下，原告于2014年10月13日垫付了此笔费用计22909元。现诉至法院，请求：1、依法判令被告返还为其垫付的管网及统一改造费22909元。2、原告足额交付2014年到2015年度的租金至合同终止日期为2015年4月14日。被告于2015年3月4日收回房屋钥匙及房屋使用权，故被告应返还剩余40天的房租39452元。3、出租房屋内的两部空调属于原告装修和所有，故要求被告返还两部空调的价值金额15000元。马某在一审中辩称，合同中第十条有明确规定，在租赁期内如果发生政府有关的征收和使用该房屋的有关费用，未列出的项目由乙方负担，房租和租金没有关系，我拿的钥匙是原告强迫我拿的，我当时也没有租出去，我只是进屋检查。空调与原告没有关系，空调是属于海澜之家的，海澜之家的老板已跑了。原告前期租我房的时候，我已给了两台空调，原告也没有返还给我。一审法院经审理查明，原告李某作为乙方与作为甲方的被告于2013年4月15日订立《租房合同》，约定甲方将坐落于张家口市桥东区胜利北路43号208.26平方米的房屋出租给乙方作为服装服饰经营所用，租赁期限为2008年4月15日至2018年4月14日止，其中2015年4月15日至2016年4月14日租金为39.6万元。第十条约定：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、供暖费；4、物业管理费；5、在租赁期如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。双方将合同订立时期写为2008年4月7日。在订立该合同之后，原告将房屋转租“海澜之家”经营服装。原告房屋租金交至2015年4月14日。2014年10月14日原告给被告发出《房屋租赁终止通知书》，因市场原因，导致所租房屋经营严重亏损，截止到2015年4月14日终止此租赁合同。（以上打字）关于违约赔偿按合同走（以上是手写）。原、被告在通知书上签字。2015年3月4日原告将房屋钥匙交还被告，并写便条，称此钥匙与房屋租金无关。原、被告解除租赁合同后，被告为减少损失将房屋出租给他人，他人已进行装修经营。2014年10月13日原告交纳供热管网建设费6248元和统一改造费16661元。被告认为依据《租房合同》第十条第5项此笔费用应由原告负担。庭审中原告主张其与被告的租赁合同是2013年4月15日至2015年3月4日，在这个期间原告将诉争房屋转租给海澜之家，但海澜之家于2015年2月28日跑了，海澜之家在诉争房屋内安装两台中央空调。空调现还在诉争房屋内，由被告的承租人使用，空调属于原告和海澜之家的结算范围，无论海澜之家是否要求原告返还此电器，都不能作为被告侵占的理由。原告与海澜之家还有没有结算的事宜，故要求被告返还。海澜之家走了，被告往出租房的时候，没有通知原告拿回屋内的东西。被告在（2015）东民初字第557号案卷中也确认过空调不是他所有的。被告认可其将诉争房屋出租给赵海斌，空调在房上挂着，是否使用不清楚。被告认可2015年3月4日至4月15日期间的房租是39452元。一审法院认为，原告与被告李某订立的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。供热管网建设费和统一改造费是为了保证租赁物符合约定用途所应支出的费用，故原告已交纳的供热管网建设费6248元和统一改造费16661元应由被告负担。原告租赁费交至2015年4月15日，实际使用至2015年3月4日，此期间的租赁费39452元被告应返还原告。原告主张现诉争房屋内的两台空调是由海澜之家安装，空调属于原告和海澜之家的结算范围，原告与海澜之家还有没有结算的事宜，据此原告现在并不是主张两台空调的权利主体，故对原告要求被告返还两台空调的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告马某于本判决生效之日起十日内一次性返还付原告李某供热管网建设费6248元、统一改造费16661元、租赁费39452元，以上共计62361元。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。马某不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审中认定马某应向李某返还39452元租赁费存在明显错误。2014年10月14日，李某给马某发出房屋租赁终止通知书，在该通知中，李某要求于2015年4月14日终止双方的租赁合同。2015年3月4日，李某将钥匙交还马某，用途是检查海澜之家突然逃跑后可能引起的安全隐患，及给李某留下将房屋复原的时间。同时，李某给马某写下便条，说明该交钥匙的行为与房屋租金无关。这表明，马某与李某在租金给付期限上达成一致意见，交还钥匙的行为并不影响租金的数额。一审法院在确认上述证据及事实的前提下，判令马某返还租金，不符合逻辑。一审判决要求马某承担供热管网建设费和同意改造费没有任何依据。双方在租赁合同中的第十条明确约定：在租赁期如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该房屋有关的费用，均由乙方承担。如果合同中双方未作出此约定，那前述费用应当由马某承担，但合同中对此有明确约定，双方在签订合同的时候已经对此达成一致意见，也确定了合同租金的前提条件。李某明显愿意承担这个风险责任。也就是说，在租赁期间如果未发生相关的改造，那李某所支付的租金明显略低，对李某有利。如果发生相应的改造，则李某需支付略高的租金。正是因为是否发生改造不确定，才约定了上述条款。如果签订合同时已经预料该费用必然发生，那马某在支付该费用的同时肯定会将租金数额提高。一审法院歪曲事实的认定，严重损害了马某的利益。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条及二百二十六条作为本案的裁判依据。但二百二十六条却明确规定了承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中约定的租赁期限明确，然而一审法院却在确认事实的前提下错误适用该条款，从而做出有悖于常理及逻辑的判决。一审法院依据二百一十六条认为马某所提供的房屋应符合租赁用途，从而认为马某应支付相应的管网改造费用。但一审法院在适用该条款时明显忽略了双方针对相关费用问题作出的明确约定，以偏概全，错误理解。综上，一审法院在判决中存在认定事实及适用法律的双重错误，为保护马某的合法权益不受损失，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。李某辩称，热力管网改造是对原有管道的改造，不属于政府征收，这部分费用不应当由李某承担。在热力公司进行改造的时候，李某曾与马某协商，由马某承担该部分费用，但是协商无果。且热力公司的工作人员告诉李某，如果现在不进行改造，下一年的费用会更高，也不会有暖气。李某询问周边租户，均是由房东缴纳该部分改造费。由于热力公司逼迫的紧，又无法与马某联系，所以李某交了该部分改造费。约定解除合同的前40天，马某将钥匙收回，此时李某已经没有所租房屋的使用权，该40天的房租应当予以退回。经审理查明事实与一审法院经审理查明事实一致。本院认为，上诉人马某与被上诉人李某签订租房合同及房屋租赁终止通知书，系双方当事人真实意思的表示。双方应当按照合同的约定履行自己的义务。李某于2015年4月4日将所租的房屋钥匙交付马某，应视为其租期截止至2015年3月4日止，对于李某多交的2015年3月5日至2015年4月14日的租金，马某应予返还。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。热力管网改造的目的是保持租赁物的使用符合合同约定的用途，不属于该租房合同中关于政府征收相关费用的范畴，上诉人马某作为出租人，有义务保持其所出租的房屋符合约定的用途，对被上诉人李某所垫付的热力管网改造相关费用，马某应当予以返还。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人马某的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1734元，由上诉人马某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王艳龙代理审判员 姜 兵代理审判员 闫 格二〇一六年四月五日书 记 员 宋 力