（2015）雁民一初字第396号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-01-10
案件名称
原告衡阳市人防平战结合项目管理中心因与被告王小凤发生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市雁峰区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
衡阳市人防平战结合项目管理中心,王小凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条
全文
{C} 湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）雁民一初字第396号 原告衡阳市人防平战结合项目管理中心，住所地衡阳市石鼓区石鼓路69号。 法定代表人颜登祝，系该单位主任。 委托代理人赵盛丽，湖南居安律师事务所律师。 委托代理人黄粮峰，湖南居安律师事务所实习律师。 被告王小凤。 委托代理人朱金文。 原告衡阳市人防平战结合项目管理中心（以下简称衡阳人防中心）因与被告王小凤发生房屋租赁合同纠纷，于2015年11月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员高星宏担任审判长，人民陪审员王俊林、刘忠道参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员丁璐担任法庭记录。原告衡阳人防中心的委托代理人赵盛丽、黄粮峰，被告王小凤及其委托代理人朱金文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡阳人防中心诉称：2014年1月，原、被告签订了一份《人民防空工程租赁使用合同》，合同约定：原告将其所有的位于衡阳市雁峰区雁峰山三号口部房出租给被告使用、经营，租金为2400元/月，租期为一年。双方还约定，如被告到期拒不退场，除补缴相应的工程使用费外，还应向原告支付10万元违约金。现合同己经到期，被告经原告三次书面催告，仍不退出租赁场地，被告违反了双方合同约定。故请求法院判令：确认原、被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》己于2015年1月1日终止；被告腾空并向原告返还其占用的衡阳市雁峰区雁峰山3号口部房；被告承担占用房屋使用费16800元（实际占用费计算至被告返还日为止），并支付违约金3万元；本案诉讼费由被告承担。 原告衡阳人防中心为支持其诉请，向本院提供如下证据： 1、人民防空工程租赁使用合同，用以证明原、被告双方的租赁关系依法依约已经终止； 2、衡阳市人防办通知，用以证明经原告屡次催告被告仍未退场； 3、关于雁峰山“三号口部房”委托市国资处对外公开招租的请示； 4、委托拍卖合同； 5、关于取消拍卖存在瑕疵标的的函； 6、关于雁峰山早期人防工程3号口部暂停公开拍租的函； 证据3-6，用以证明因被告的原因导致原告对本案租赁物公开招标失败。 对于原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1、2没有异议；对证据3-6有异议，被告对招租不清楚。 被告王小凤辩称：双方的租赁合同确实是2015年1月1日到期，但双方一直协商续签合同的事宜，合同到期后，被告也支付了半年的租金，原告也收取了，原告默认了跟被告的租赁关系。被告愿意支付租金但原告拒绝收取租金，被告不同意腾退房屋，也不认可原告的违约金，本案的诉讼费不应由被告支付。 被告王小凤为支持其答辩意见，向本院提供如下证据材料： 1、取消拍卖存在瑕疵标的的函，用以证明对公开招标的回复及说明； 2、回复函，用以证明回复对公开招标的口部房存在异议； 3、关于雁峰山人防办3号口部房的说明，用以证明被告在经营地经营的个人情况说明； 4、缴款书，用以证明被告缴纳了2015年1月至7月的房屋租金。 对被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1、2与本案没有关联性，证据3不符合证据形式，不予质证；对证据4的真实性无异议。 对原、被告提供的证据，本院分析认定意见如下： 对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以认定；对证据3-6，系原告对租赁房屋的拍卖情况，与被告无关，对其关联性，本院不予认定。对被告提供的证据1、2，与本案无关联，对其关联性本院不予认定；对证据3，系被告单方的说明，不符合证据形式，对该份证据本院不予认定；对证据4，原告对其真实性无异议，本院予以认定。 本院依据审核认定的证据以及当事人的庭审陈述，认定如下事实： 原告（出租人）与被告（承租人）就衡阳市雁峰区雁峰山3号口部签订了一份《人民防空工程租赁使用合同》，合同约定：租赁期限为2014年1月1日起至2015年1月1日止，合同生效后3天内出租人将工程交付承租人；使用费每月2400元，每季度收取7200元；承租人向出租人一次性交纳押金1000元，租赁期满后退还；合同到期或承租人违约解除合同时，承租人不能以任何理由拒不退场；逾期不归还人民防空工程使用权，除补缴人民防空工程使用费外，偿付违约金10万元等内容。被告按约定支付了押金1000元。2015年1月1日，原、被告双方的租赁合同到期，双方未续签合同，被告继续使用租赁场地，直至本案开庭审理。被告向原告支付了2015年1月1日至3月31日的租金7200元，支付了2015年4月1日至7月1日的租金7800元。2015年6月12日、7月21日、8月10日，原告向被告下达腾空并交付场地的通知，被告收到通知后，未腾空租赁场地，以致酿成本案纠纷。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告的租赁合同是否己于2015年1月1日终止；2、被告是否应腾空并返还原告的租赁场地；3、被告是否应支付房屋占有使用费、违约金，支付多少。 针对上述争议焦点，本院评析如下： 1、原、被告签订的租赁合同是否己于2015年1月1日终止。原、被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》是双方当事人真实意思的表示，双方均应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，该合同己于2015年1月1日到期。合同到期后，双方虽未续签合同，但被告继续向原告支付2015年1月1日至2015年7月1日的租金，原告收取租金，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故原告要求确认其与被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》己于2015年1月1日终止，本院不予支持。 2、被告是否应腾空并返还原告的租赁场地。虽然2015年1月1日至2015年7月1日，原租赁合同继续有效，但该合同己为不定期合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。原告己于2015年6月12日、7月21日、8月10日三次书面通知要求被告腾空并交付租赁场地，原告行使合同解除权，双方的租赁合同终止，故被告应腾空并返还租赁场地给原告。对原告要求被告腾空并返还租赁场地的诉请，本院予以支持。 3、被告是否应支付房屋占有使用费、违约金，支付多少。2015年7月1日后，原、被告双方的租赁合同，因原告行使解除权而终止，但被告继续占有并使用租赁场地，违反合同约定，应支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，应相当于被告违约给原告造成的损失，故按原租赁合同约定的租金标准2400元/月予以认定，被告应承担占有使用费21600元（2400元/月×9月，自2015年7月1日起至2016年4月1日止），被告在2015年4月1日至7月1日多支付租金600元，被告支付了押金1000元，予以扣减，被告还应支付原告房屋占有使用费20000元。2016年4月1日后，被告的房屋占有使用费按2400元/月支付至实际交付之日。对于违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的精神，在被告因违约己赔偿原告损失的情况下，对原告要求违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下： 一、被告王小凤于本判决生效之日起十日内腾空衡阳市雁峰区雁峰山3号口部房，并将该房屋返还给原告衡阳市人防平战结合项目管理中心； 二、被告王小凤在本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市人防平战结合项目管理中心房屋占有使用费20000元，2016年4月1日后至实际交付房屋为止的房屋占有使用费按2400元/月标准由被告王小凤支付给原告衡阳市人防平战结合项目管理中心； 三、驳回原告衡阳市人防平战结合项目管理中心其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费970元，由原告衡阳市人防平战结合项目管理中心负担750元，被告王小凤负担220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 高星宏 人民陪审员 王俊林 人民陪审员 刘忠道 二０一六年四月五日 代理书记员 丁 璐 责任校对人：丁 璐 注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”