（2016）粤5381民初字260号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-07
案件名称
黄晓明与黎伟玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄晓明,黎伟玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初字260号原告黄晓明，女，1982年2月18日出生，汉族，郁南县人，住罗定市。委托代理人陈均庆，广东业信律师事务所律师。委托代理人陈金华，广东业信律师事务所实习律师。被告黎伟玲，女，1982年11月2日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人黄jian泉，男，1978年5月28日出生，汉族，罗定市人，住罗定市系被告黎伟玲的丈夫。原告黄晓明诉被告黎伟玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员李云福独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告黄晓明及其委托代理人陈均庆、陈金华，被告黎伟玲的委托代理人黄jian泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年6月1日签订房屋租赁合同，约定将原告所属房屋土地租赁给被告作维修小汽车使用，约定每月租金5120元，每月先交租金后使用，并于当日交付清标的物。被告已付清2015年的租金，但2016年1月份至今租金5120元未支付，原告多次向被告追收，被告均闭门避而不见。原告认为，被告的行为已属违约，依合同约定原告有权解除合同，并要求被告返还房屋及承担违约责任、赔偿经济损失等。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2015年6月1日签订的《租赁合同》，由被告偿付拖欠的2016年1月租金5120元、水电费500元，逾期付租金的违约金3072元（5120元/月×30日×2%），并从2月份开始每月按5120元计算租金至交还房屋给原告时止。2、诉讼费由被告承担。原告就其诉请提供的证据有：1、身份证，证实原告的诉讼主体资格。2、被告身份证复印件，证实被告的诉讼主体资格。3、《租赁合同》，证实原告将涉案房屋租赁给被告的事实及合同的具体约定情况。4、《租赁合同》，证实原告合法拥有涉案房屋的使用权，并有权转租。5、《建设规划许可证》，证实涉案房屋是合法建筑。6、律师信，证实被告拖欠租金，原告催缴租金的事实。7、商铺租金催缴通知书，证实被告拖欠租金、原告催缴租金的事实。8、现场照片三张，证实商铺的所在地和现场。被告辩称：1、被告与原告于2015年6月1日签订了房屋租赁合同属实，合同的约定每月租金5120元，先交租后使用。合同签订之后被告就开始使用涉案房屋。被告租金交到2015年12月底，2016年1月开始就没有交租，所租赁房屋至今没有返还给原告也属实。但被告不交租的原因是因为原告于2016年1月4日早上到被告在涉案房屋经营的汽修厂叫被告关门，并打了被告的拍档伙计，当时公安部门介入调查了。后来原告和该拍档伙计私下协商解决了，但被告并不知情。之后被告在汽修厂里面的全部配件、机油等全部被搬空，导致无法营业，汽修厂于2016年1月4日开始关门停业了。至于物品是谁搬走被告不清楚，因为被告现在还无法找到该拍档伙计。2、对于现在原告起诉要求解除合同，被告不同意，原告需赔偿被告的损失，因为原告打人导致被告经营的汽修厂无法营业，现在每月都有损失（至于损失多少还没计算出），如果原告赔偿合理的损失给被告，被告就愿意交清租金。被告没有证据提供。对原告双方提交的证据，经庭审出示质证，被告对证据1、2、3、6、7、8无异议。对证据4、5不清楚，由法院依法认定。经审理查明：2015年6月1日，原告黄晓明作为甲方，被告黎伟玲作为乙方，双方签订了《租赁合同》，合同第一条约定：甲方同意将位于罗定市共肆间房屋出租给乙方作为小汽车维修使用，每间房屋连格楼面积68.4平方米，总面积273.6平方米，全部出租给乙方作为小汽车维修使用，不得作为它用。合同第二条约定：租赁期限为叁年，从2015年6月1日起至2018年5月31日止，2015年6月1日至2017年5月31日止肆间房屋合计每月租金为人民币5120元整，2017年6月1日至2018年5月31日止每月租金为人民币5632元整，租金按月结算，由乙方在每月使用前付租金给甲方。合同第三条约定：合同保证金按2个月月租金额计算，乙方需向甲方交纳人民币10240元整，并按照双方签订的房屋租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满解除合同之日将保证金本金退回乙方，甲乙双方有一方需要提前解除本合同的，应赔偿同等的合同保证金。合同第五条约定：在租赁期内乙方承担下列责任：……2、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按当月租金金额的2%向甲方支付违约金，如逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋……。合同第六条约定：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担……。合同签订后，原告即将上述涉案房屋交由被告使用，被告亦按合同约定支付了保证金10240元给原告，并支付租金至2015年12月，从2016年1月起至今的租金尚没有支付给原告。被告取得涉案房屋后，由其丈夫黄jian泉与另外两个朋友何某、禤某三人利用涉案房屋合伙经营汽修厂。因被告没有按时支付2016年1月的租金给原告，原告在催收过程中与被告汽修厂的拍档伙计何某发生冲突，经派出所处理，原告与何某达成了和解协议。被告称由于该事何某离开了汽修厂，汽修厂里的工具被搬走了，导致汽修厂无法营业，并于2016年1月4日开始关门停业至今。2016年2月1日，原告诉至本院，要求解除上述双方签订的租赁合同，并要求被告支付拖欠的2016年1月的租金及违约金，2015年12月的水电费500元及从2016年2月其的房屋占用费。被告对2015年12月的水电费500元无异议，但认为本案纠纷起因是原告打伤其拍档伙计，导致其在涉案房屋经营的汽修厂无法营业，其才不交租金，其不同意解除合同，并要求原告赔偿其汽修厂无法营业造成的损失。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告黄晓明与被告黎伟玲于2015年6月1日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的强制性规定，双方由此设立的租赁合同关系依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据该合同第二条的约定，租金按月结算，被告在每月使用前付租金给原告；第五条的约定，被告支付租金逾期10日，原告有权解除合同，收回房屋。由于被告于2016年1月起至今都没有支付租金给原告，被告的行为已构成违约，且被告的违约行为已达到双方约定的解除合同条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”及第二百二十七条“承租人无正当理由为支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现原告请求解除其与被告于2015年6月1日签订的《租赁合同》，并要求被告支付2016年1月的租金5120元的主张，理据充分，本院予以支持。至于原告请求被告支付的2015年12月份的水电费500元，由于被告对此并无异议，故本院予以支持。至于原告请求被告从2016年2月起每月按5120元计算租金至返还房屋给原告时止的主张，本院认为，鉴于被告至今仍占用涉案的房屋，导致原告无法收回房屋或将房屋出租给第三人，确实造成了原告的租金损失，故被告应按《租赁合同》约定的月租金标准从2012年2月1日起向原告支付房屋使用费直至其将租赁的房屋交回给原告之日止。至于原告请求被告按合同承担逾期付租金的违约金3072元（5120元/月×30日×2%）的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原、被告双方签订的《租赁合同》第五条约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日被告须按当月租金金额的2%向原告支付违约金。根据该约定及原告的请求，被告须支付给原告的违约金3072元明显超过了原告的损失（2016年1月份的租金5120元）的百分之三十，综合考虑到本案的实际情况及当事人的过错程度，现本院酌定由被告按合同约定的月租金5120元的百分之三十的标准向原告支付逾期支付租金的违约金1536元（5120元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十六条、第二百二十六条、二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告黄晓明与被告黎伟玲于2015年6月1日签订的《租赁合同》。二、由被告黎伟玲于本判决发生法律效力之日起五日内支付2016年1月的租金5120元及逾期支付租金的违约金1536元给原告黄晓明。三、由被告黎伟玲按5120元/月租金的标准向原告黄晓明支付从2016年2月1日起计至实际交回涉案房屋给原告黄晓明之日止的房屋使用费。四、由被告黎伟玲于本判决发生法律效力之日起五日内支付2015年12月的水电费500元给原告黄晓明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告黎伟玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 李云福二〇一六年四月五日书记员 罗列君