（2016）粤1971民初758号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2017-06-16

案件名称

周璇与杨军丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周璇,杨军丽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书(2016)粤1971民初758号原告周璇，男，汉族，1975年3月23日出生，住江西省吉安市永丰县，。委托代理人胡成远、周清圣，均系广东今久律师事务所律师。被告杨军丽，女，汉族，1986年4月17日出生，住河南省叶县，。委托代理人周新发，男��汉族，1982年6月29日出生，住江西省宜春市铜鼓县，系被告的丈夫。原告周璇诉被告杨军丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告周璇的委托代理人周清圣，被告杨军丽及其委托代理人周新发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周璇诉称，2014年10月29日，原、被告通过中介签订房屋租赁合同，约定原告承租被告东莞市南城区星辰大厦A座xxx房，租期十二个月，自2014年11月1日起至2015年10月31日止，租金每月3000元，押金6000元，甲方（出租人）违反本合同约定提前收回房屋的，应支付乙方（承租人）本合同押金总额双倍的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付押金6000元及每个月租金。2015年7月，原告以其房屋水管漏水为由单方解除合同，收回出租房。原告要求被告依约退回押金，支付违约金，被告拒绝支付。原告认为原、被告之间的租赁合同依法成立，对双方具有约束力，租赁物破损，作为出租方的被告负有维修完好继续履行合同的义务，但被告以此为由单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告租房押金6000元及违约金12000元，共计18000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告杨军丽辩称，一、原告没有按照租赁合同的要求使用房屋，将房屋当作公司员工宿舍使用，被告两次到案涉房屋都看到多个不同成年男人在使用该房屋，且房屋内未经被告同意擅自安装上下床铺，违反《房屋租赁居间合同》第六条第五款第一项、第十条备注条款和《合同法》第二百二十三条、第二百二十四条。二、租赁期内租客多次夜晚喧哗吵闹到凌晨一两点，严重影响邻居正常起居生活，经劝阻无效。三、租赁期内，房屋人员对房屋设施使用不当导致屋内客厅及两个次卧积水7、8厘米深，房屋家私浸水和楼下住户客厅天花板渗水、起泡、脱落4米多长。主卧化妆镜未正常使用破裂及缺损、吸顶灯灯管、灯罩缺失、飘窗玻璃破裂、洗衣机盖缺失、厨房油烟机油烟盒缺失，上述违反《合同法》第二百一十九条和第二百二十二条。四、租赁期间次卧和客厅墙体大面积发霉、起泡、脱落，一直未通知被告，是被告自己发现上述情况，导致房屋墙面损坏严重，违反《合同法》第二百二十二条。综上，原告索要违约金和押金没有事实和法律依据，被告保留对其提起反诉的权利。五、原告于租赁期届满后没有归还门禁卡和钥匙，违反合同第六条第5款第三项属于拖欠租金累计7天以上。原告拖欠2015年6、7月水电费、物业管理费，2014��12月至3月额外电视消费费用及2015年7月至租赁期满的租金。六、被告给原告打过多次电话，要求原告爱护房屋及反馈周围邻居的投诉，原告提供的录音材料改变了被告的真实意图。被告不同意退还原告押金，并要求原告赔偿屋内损失及所欠费用，补齐2015年7月至租赁期满的租金。被告暂时不提起反诉。经审理查明，被告杨军丽是东莞市南城区朝阳路星辰大厦A幢xxx房（以下简称“案涉房屋”）的登记所有人。2014年10月29日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），在经纪方东莞市诚泰房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋租赁居间合同》，约定：1、甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期12个月，自2014年11月1日起至2015年10月31日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为住宅使用；2、每月租金3000元，乙方在每期1日前支付租金，该房物业管理费��水电费、有线电视费等相关费用由乙方负责，租金按1个月为一期支付，签合同当天乙方即向甲方支付2个月租金即6000元作为押金和第一期租金3000元共计9000元；3、租赁期内，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当和乙方装修装饰的部分除外）；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或经济赔偿；合同期满，乙方交还甲方房屋时应当保持房屋的整洁及设施、设备的完整，不得留存物品，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；4、经双方协商一致同意，可以变更、解除终止本合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同收回出租房屋：未经甲方同意私自转租��转借该房、利用承租房存放危险物品或进行违法活动、未经甲方许可拖欠租金累计七天以上；5、甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应支付乙方本合同押金总额双倍的违约金；6、备注：编织吊椅、五副十字绣、一副字画、没有甲方同意乙方不可以转租、不可以养小狗、家住。合同签订后，原告向被告支付押金6000元，被告将案涉房屋交付原告使用。双方确认案涉合同已经解除，原告于2015年7月1日已经搬离案涉房屋，搬离前的租金已付清。双方对合同解除的原因存在争议。一、原告称被告以房屋水管漏水、发霉、起泡脱落等原因单方解除合同并收回房屋，为此提交电话录音为证。原告在录音中称“你在六月十五号说不租，给半个月时间我们考虑，我们按要求在七月一日搬出去了，你应该退押金”，被告在录音中称“当时说好了家住，不能给公��当宿舍，你不知道把房子弄成什么样子，和你们说过要爱惜房子，发生那样的事情没有人和我说，墙体发霉，好多东西坏掉、烂掉、洗衣机盖坏了、抽烟机机盖不见了，八楼墙体脱皮发霉全部要重新刷，你违反东西太多破坏东西太多，我不会这样退押金给你，一切按合同来办”。被告以录音有拼接嫌疑不予认可，但明确表示不需要申请司法鉴定，称被告的真实意思是要原告爱护房屋，不要打扰周围邻居，房屋是用来居家居住而非公司宿舍。二、被告提供802业主钟换芬、物业公司及其工作人员冯文荣出具的证明拟证明原告租赁期间吵闹，2015年6月厨房下水管堵塞导致客厅和两个次卧积水，并导致802房天花楼板起泡、脱落，提交经纪方出具的证明和照片拟证明原告使用不当导致油烟机机盖缺失、洗衣机机盖损坏、主卧吸灯缺失、化妆镜玻璃破损缺失、主卧窗户玻璃破裂��次卧大面积墙体发霉、脱落。原告对上述证据均不予确认，主张证明属于证人证言，证人没有出庭，且证明内容不符合客观事实，照片显示墙体起泡脱落及被告解除合同时提出房屋水管漏水及墙体发霉都恰好证明被告应负责维修却以此为由单方解除合同。三、被告则主张是原告至今没有归还钥匙、门禁卡，根据合同的约定原告在7月7日前没有缴纳房租属于单方解除合同。原告则称2015年7月1日搬离时由原告的朋友与被告办理交接手续，已将钥匙和门禁卡归还被告，搬离时屋内整洁及设施设备完整，从搬离至今被告没有提出可证明原告完整交接，但均没有证据证明。四、被告提交与杨寒静的微信聊天记录证明杨寒静是原告公司员工，居住在案涉房屋，杨寒静转账支付租金证明原告转租，杨寒静承认房屋浸水及破坏房屋用品。微信显示杨寒静陈述“水管爆裂的事情我们已经修好了，墙体漏水的事情您那边有师傅过来处理吗？电灯坏了我们赔，玻璃坏了我们赔，镜子坏了我们赔，洗衣机那个环坏了我们赔，但墙体漏水就真”，2015年3月至6月的租金由杨寒静转账支付被告。原告确认杨寒静住在案涉房屋，但原告租赁案涉房屋是和老婆、三个小孩一起居住，杨寒静是偶尔居住，确实曾经委托杨寒静向被告支付租金，被告没有和原告提及东西损坏的情况，不能证明电灯、镜子、玻璃是原告损坏。原告确认租赁期间洗手间水管爆裂漏水到楼下住户，但漏水不严重不影响居住，且原告自行负责修复水管爆裂。被告主张原告拖欠2015年6月水电费及物业管理费、2014年12月至3月额外电视消费费用，为此提交缴费通知单和发票为证。缴费通知单由星辰大厦物业管理处于2015年7月3日出具，注明案涉房屋应交2015年7月1日至31日物业管理费219.57元、2015年6月1日至6月31日水费57.40元、电费450.31元和煤气费51元；中国电信发票显示2014年12月费用29.63元、2015年1月费用30元、2015年2月费用30元。原告对缴费通知书和发票不予确认，称已缴纳6月份的水电费及物业管理费，但未能举证证明，原告没有使用发票所涉及的服务。被告则称发票显示的费用是原告点播电视、电影产生的费用。原告称根据双方口头约定和生活常识，退租时被告应退回押金，原告单方解除合同应按合同约定支付双倍押金作为违约金即12000元。被告则称2015年7月1日被告及中介多次通知原告前来处理物品损坏的赔偿事宜，但原告不肯过来，被告愿意在原告赔偿损失后退还押金。被告称其已对房屋内损害的物品进行部分修复，案涉房屋于2015年12月另行出租，没有证据证明原告损坏物品给被告造成的损失金额。以上事实，有房屋租赁居间合同、录音光盘、证明、收据、缴费通知书、照片、发票、微信、房产登记信息查询结果、以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁居间合同》中有关租赁的条款内容是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行。双方确认案涉合同已经解除，本院亦予确认。关于案涉合同解除的原因。结合原告的陈述及提交的电话录音可知，因原告租赁期间案涉房屋出现水管漏水、墙体发霉、起泡脱落等问题，被告于2015年6月15日提出解除合同，并给予原告半个月时间考虑，原告经考虑后同意解除合同并于2015年7月1日搬离案涉房屋，故案涉合同是经双方协商一致解除，合同解除符合双方合同约定和法律规定。原告搬离后被告应将押金6000元退还原告。��告诉请被告承担违约金12000元于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付2015年7月1日之后的租金于法无据，本院不予支持。根据合同约定，案涉房屋的物业管理费、水电费、有线电视费等相关费用由原告负责。被告提供的缴费通知单显示6月份的水电费和煤气费共计558.71元未缴，原告主张已经缴纳但未能举证证明，结合原告在7月1日搬走以及当月水电费下个月缴纳的生活惯例，本院认定原告未缴纳相关费用，故原告应向被告支付上述费用558.71元。被告提交的发票显示原告租赁案涉房屋期间产生电视费用共计89.63元，按合同约定该费用亦应由原告承担。上述费用共计648.34元，与押金相抵扣，被告仍需返还原告5351.66元。至于被告提及的原告租赁期间损坏物品造成的损失，因被告未对此提起反诉，故本院不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨军丽应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告周璇款项5351.66元；二、驳回原告周璇的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元（原告已预交），由原告周璇负担88元，被告杨军丽负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　　刘秋霞二〇一六年四月五日书　记　员　　简凤娇尹嘉玮（代）附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间��债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。