（2016）浙0603民初1072号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-04-23

案件名称

徐亚萍与陶水良租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐亚萍,陶水良

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第六条，第六十条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

绍兴市柯桥区人民法院民事判决书（2016）浙0603民初1072号原告：徐亚萍。委托代理人：骆孝龙、朱国峰，浙江越光律师事务所律师。被告：陶水良。原告徐亚萍诉被告陶水良租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理，依法由审判员任莹独任审判，于2016年3月1日、3月22日两次依法公开开庭进行审理。原告徐亚萍的委托代理人朱国峰（第一次开庭）、骆孝龙（第二次开庭），被告陶水良，证人冯某、陶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚萍诉称：2013年2月1日，原、被告签订《营业房转让协议》一份，被告将中国轻��城辅料市场B区4楼4058、4059营业房以220000元的价格转让给原告承租。协议约定：营业房交付乙方后，在市场公司允许下第一时间无条件配合办理该营业房的过户手续，将该营业房办理到乙方名下，办理过户相关费用由乙方承担；在未办理过户手续前，若公司需要办理该营业房的相关手续，需甲方本人亲自到现场办理时，甲方应无条件赔偿乙方办理好相关手续。协议签订后，原告按约定付清了全部价款，被告亦交付了营业房。后上述营业房承租期限早已届满，需要办理续租手续，同时市场公司已公告同意承租人在办理续租手续后可办理一次承租人更名手续。因市场公司要求上述营业房承租权的续租手续及更名手续要由第一承租人桐庐丝凯服饰有限公司办理，经原告多次催促被告仍未及时配合办理。原告认为，原、被告签订《营业房转让协议》的合同目的是取得涉案营��房的租赁权，现被告拒不履行合同义务，导致原告合同目的无法实现。根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。同时，原告支付给被告的转让款应当返还，且被告应承担违约责任。鉴于双方约定的违约金为全部购房款10倍过高，故原告要求调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率4倍标准计算利息损失。综上，原告特起诉法院，明确诉讼请求为：1.依法判决解除原告与被告2013年2月1日签订的《营业房转让协议》；2.判令被告立即返还原告中国轻纺城辅料市场B区4楼4058、4059两间营业房租赁权转让费220000元，并支付该款自2013年2月2日起至判决确定的付款日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4倍标准计算的利息损失。被告陶水良辩称：双方签订合同是事实，但被告并未收到原告所称的关于两间营业房的转让费220000元，且房屋也未实际交付。被告也认为合同应当解除，但因未收到转让款，故针对原告要求被告返还220000元的诉讼请求，应当予以驳回。本院经审理查明，2011年4月2日，绍兴县中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司与案外人桐庐丝凯服饰有限公司签订《中国轻纺城服装服饰（辅料）市场营业房租赁协议书》一份，约定将涉案中国轻纺城辅料市场B区4楼4058、4059两间营业房由桐庐丝凯服饰有限公司承租，租赁期限自2011年4月18日起至2014年4月17日止，租期为三年。嗣后，案外人桐庐丝凯服饰有限公司又将涉案两间营业房租赁权进行再次转让，但未办理过户更名手续。几经转手后，被告于2013年2月1日与原告通过中介签订《营业房转让协议》一份，约定：被告将位于绍兴县金柯桥大道新服装市场4楼B4058-4059，建筑��积40平方米的两间营业房转让给原告，转让价格为220000元（包含市场押金40000元）；营业房交付后，在市场公司允许下第一时间内无条件配合办理过户手续，相关费用由原告承担；在未办理过户手续前，若公司需要办理该营业房的相关手续，需被告本人亲自到场办理时，被告应无条件配合原告办理好相关手续；双方违反本合同应承担全部购房款10倍的违约金等。签约后，原告先向被告支付定金20000元。同年2月2日，原告以徐生祥名义向虞尧根（本案证人冯某丈夫，冯某系原告方中介）转帐200000元，后冯某将上述200000元中的150000元现金通过另一中介交付给被告。被告将涉案两间营业房的原始租赁合同、发票通过中介交付原告。原告从被告处受让上述两间营业房后，于2013年12月7日再次将上述涉案两间营业房以890000元的价格转让给案外人陈宝元承租。后，因原告��法协助案外人陈宝元办理涉案营业房过户手续，陈宝元遂于2014年10月10日向本院起诉，要求解除合同。本院于2015年1月10日作出（2014）绍柯民初字第4029号民事判决书，判决解除双方签订的《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》，并判令徐亚萍返还890000元购房款及支付相应利息。又查明，2014年5月21日，绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场发布《关于围巾市场、家纺市场到期营业用房续租缴款的通告》，要求承租人截止2014年6月21日前办理续租签约手续并缴款，否则视为承租人自动放弃营业用房承租权。2015年1月21日，绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营有限公司、绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司联合发出《关于办理服装服饰市场营业房使用权更名事宜的通告》，表明对原招商入驻的承租人（不包括新一轮竞租招商��在租期内的营业房使用及经营符合市场公司的考核要求，承租人在合同续租签约之日起满一年后，可向市场公司申请更名。2015年12月25日，原告与被告电联，要求被告处理涉案营业房过户事宜，否则要求被告退还220000元。2015年12月28日，原告向被告发浙江越光律师事务所律师函，要求被告协助办理涉案营业房续租手续和更名手续，但未果。原告遂起诉法院，酿成本案纠纷。2016年3月1日庭审中，原、被告当庭协商一致表示同意解除2013年2月1日签订的涉案《营业房转让协议》。以上事实，由原告提供的2013年2月1日《营业房转让协议》，银行汇款凭证、《中国轻纺城服装服饰（辅料）市场营业房租赁协议书》、公告照片、律师函、快递单、（2014）绍柯民初字第4029号民事判决书，录音，被告提供的《营业房转让协议》，证人冯某、陶某的证��，及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。原、被告于2013年2月1日签订《营业房转让协议书》，其合同的目的是被告将涉案新服装市场4楼B4058-4059两间营业房租赁权转让给原告，故其合同性质应定性为租赁权转让合同。该租赁权转让合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。鉴于原、被告在庭审中一致同意解除合同，根据我国合同法第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。故本院对原告要求解除双方于2013年2月1日签订的《营业房转让协议》的诉求依法予以支持。本案的争议焦点在于：一、原告是否向被告支付涉案营业房的转让款220000元？二、如原告已支付相应对价，其可否要求被告返还全部转让款220000元及相应利息？针对争议焦点一，关于原告是否已支付220000元转让款的问题。原告为证明该事实，提供了相应的付款凭证、录音通话内容，并申请冯某、陶某两位证人出庭作证。本院认为，根据现有的证据及查明的事实，可以认定原、被告在签订涉案《营业房转让协议》后，已实际收到原告支付的转让款170000元。被告对收款事实予以否认，并提出房屋未实际交付，钱款也未实际收取的抗辩意见。本院对该抗辩意见不予采信，具体理由如下：其一，根据市场营业房转让操作的现状，营业房的原始租赁合同（在本案中即《中国轻纺城服装服饰（辅料）市场营业房租赁协议书》）及原始缴费发票，系租赁权转让双方用以证明钱款是否付清的重要凭证，本案中被告并未能持有涉案营业房的原始租赁合同及发票，自合同签订日2013年2月1日起至今，被告在未收取转让款的前提下，亦未向原告主张返还上述重要凭证，��然不符合常理；其二，根据本院（2014）绍柯民初字第4029号民事判决可知，原告在从被告处受让涉案营业房后又再次转让给案外人，后因无法办理过户导致合同经法院判决解除，期间原告已实际占有并经营了涉案营业房，被告辩称涉案营业房因未收到转让款故未实际交付，显然不符合事实；其三，根据原告提供的录音资料及证人陶某的证言可知，原被告就涉案营业房的过户或是退还款项问题已有数次协商，证人冯某亦表明220000元中其中50000元作为中介费用，由其与另一中介收取。同时，被告承认录音是其本人所言，结合被告在庭审中关于“如原告付220000元，被告可以得到170000元”的陈述，可以推断被告因涉案营业房租赁权转让确实已收到转让款170000元的事实。综上，原告就涉案营业房已支付转让款220000元，被告收取170000元的事实具有高度盖然性，亦符合客观事实，��院予以认定。针对争议焦点二，关于原告是否可以要求被告返还全部220000元转让款的问题。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，是否可以全额返还220000元，关键在于50000元的中介费用由谁负担。本院认为，根据原告将200000元交付中介，再由中介将150000元交付被告的情况看，被告实际收取仅为170000元，因此，从本合同履行的情况来看，原告要求被告返还220000元，显然不符合情理，本院难以全部支持。至于原告要求被告支付自2013年2月2日起至判决确定的付款日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4倍标准计算的利息损失，本院认为，双方已于2016年3月1日在庭审中协商一致解除合同，故原告再要求被告承担4倍银行利率的利息损失，显然加重了被告的责任。然而，利息损失系原告的合理损失范围，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，本院从双方利益平衡角度出发，酌情调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准1倍的利息损失。具体的起算时间，根据银行汇款凭证为2013年2月2日，故本院确定被告应支付的利息起算时间为2013年2月3日。综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告徐亚萍与被告陶水良于2013年2月1日签订的《营业房转让协议》于2016年3月1日起解除；二、被告陶水良应于本判决生效后十日内返还给原告徐亚萍转让款170000元，并支付该款自2013年2月3日起至本判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、驳回原告徐亚萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告徐亚萍负担523元，由被告陶水良负担1777元，被告陶水良应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费4600元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员　　任莹二〇一六年四月五日书记员　　徐芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务��第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关注公众号“”