（2015）城民初字第4574号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-26
案件名称
林秀凤、何智春与莆田市正鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林秀凤,何智春,莆田市正鼎房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第4574号原告林秀凤，女，1979年8月10日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。原告何智春（亦系原告林秀凤的委托代理人），男，1977年6月21日出生，汉族，居民，住所地福清市。被告莆田市正鼎房地产开发有限公司，地址莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。组织机构代码：66038188-1。法定代表人张建雄，董事长。委托代理人王福生，福建升恒律师事务所律师。原告林秀凤、何智春诉被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何智春及被告正鼎公司的委托代理人王福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秀凤、何智春诉称，2012年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的xx小区x幢x层x号房，合同约定买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起按日0.002%支付违约金。2014年、2015年期间原告多次向被告索要房屋产权证书，但是被告以各种理由推脱，时至今日，原告仍未取得房屋权属证书。该讼争房屋面积未超过144平方米，应缴纳的契税应为1.5%，但被告却按3%收取，应向原告返还多收的契税12900元。故请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（暂计到起诉日2015年12月23日止为11294.703元，之后按日违约金0.002%计算）；2、被告继续履行办理原告房屋产权证书义务，包括房屋所有权和土地证；3、被告向原告支付多收取的预交契税费用12900元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告正鼎公司辩称：1、答辩人不存在违约，造成原告房产证无法办理原因是原告先违约，原因是原告违章装修，造成被告需要多缴土地出让金1389811元，原告应当补缴其相应需要承担的补缴土地款或拆除其违章封闭阳台，答辩人才能办理房产证，所以被告不存在支付违约金的问题；2、答辩人收取原告的预缴办理两证的契税，因两证未办理，答辩人代收的只是一个大约数额，具体多少将来两证办下来之后以行政机关出具的发票为准，多还少补。所以原告诉求被告的所谓多收取的契税费用没有依据；3、因被告不存在违约，所以本案诉讼由原告承担。经审理查明，2012年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：C20xx15），约定原告向被告购买由被告开发的位于莆田市城厢区xx办事处x路与x大街x口x侧莆国用（2010）第N20xx25号国有土地权证项下的第x幢x层x号房，该商品房建筑面积111.8平方米，单价为每平方米7692.31元，总价款为人民币860000元；该《商品房买卖合同》第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。、、、、、、。”之后原告依约交纳购房款人民币860000元。2013年12月28日，被告将上述房屋交付给原告使用。原告向被告预交纳契税人民币25800元以及房产、土地权属登记的相关费用2220元。以上事实有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、费用明细及本案庭审笔录在案为凭，本院予以确认。对双方争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：关于被告至今未办理房屋所有权证和国有土地使用权证是否构成违约问题。原告主张按照合同约定被告违约，应当承担相应的违约责任，原告装修是否违章及违章程度，应由相关部门而不是由被告确定，原告装修是由被告统一安排，不存在违约。被告被要求补交土地出让金与原告是否存在违章装修没有关联性，至今未办理两证的原因不是原告的装修行为，而是被告没有缴纳契税等税收造成的。被告主张房产证和土地证无法办理的原因是原告先违约，原告违章装修，造成被告需要多缴土地出让金1389811元，原告应当补缴其相应需要承担的补缴土地款或拆除其违章封闭阳台，被告才能办理房产证，所以被告不存在违约及支付违约金的问题。本院审查认为，商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定及被告已收取原告交纳的办理房屋权属证书的契税等相关税费的事实，可以认定被告有在约定的期限内协助原告办理房屋权属证书的义务。被告主张因原告违规对阳台封闭装修，造成被告补缴土地出让金1389811元且无法在合同约定期限内办理房屋产权登记证书等手续，但其提供的证据无法证明其多缴土地出让金与原告封闭阳台等装修行为存在关联性，且即使有关，也不能以此作为其不为原告办理房屋产权证书的抗辩理由，故本院依法认定被告未能依约办理讼争房屋的产权证书，存在过错，其行为已构成违约。综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约向被告履行支付购房款并按全部购房款的3%预交了契税，但被告至今未代为办理房屋所有权证，其行为已构成违约，故原告要求被告为其办理房屋所有权证和土地使用权证合法有据，本院予以支持。原告同时要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，因原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条对办证的期限作了约定，且该约定不违反有关法律规定，故被告依法应承担以原告已付购房款人民币860000元为基数自2014年3月28日起至其为原告办理房屋所有权证和土地使用权证之日止按日0.002%计算的违约金。原告主张被告退还多预交的契税人民币12900元，因本案诉争房屋的权属证书尚未办理，实际应缴纳的契税数额无法确定，故本院对此不予处理，原告可在该契税应缴纳的金额确定后，另行主张权利。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内为原告林秀凤、何智春办理坐落在莆田市城厢区xx办事处x路与x大街x口x侧xx第x幢x层x号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；二、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告林秀凤、何智春以购房款人民币860000元为基数自2014年3月28日起至其为原告林秀凤、何智春办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按日0.002%计算的违约金。本案案件受理费人民币289元，由被告莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 黄周翔人民陪审员 叶丽爱人民陪审员 林进希二〇一六年四月五日书 记 员 江琦敏附：本案相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”