（2016）京02民终3578号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-29
案件名称
北京南城白纸坊商贸中心与王铁锁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京南城白纸坊商贸中心,王铁锁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3578号上诉人（原审原告）北京南城白纸坊商贸中心，住所地北京市西城区里仁街**号。法定代表人李玉玲，经理。委托代理人张连静，女，1962年6月27日出生。委托代理人武振声，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）王铁锁，男，1953年2月2日出生，自由职业者。上诉人北京南城白纸坊商贸中心（以下简称商贸中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月，商贸中心起诉至原审法院称：2002年3月22日，我中心与王铁锁口头约定，并经产权人同意，将位于北京市西城区里仁街11号门市2间及库房1间租赁给王铁锁使用，租期为5年，租期为2002年3月22日至2007年3月21日。双方约定王铁锁每年交付租金37400元，每半年的第一个月交纳租金，王铁锁一直如此履行。2007年3月21日上述合同到期后，双方又约定，仍由王铁锁继续租用，并按原规定时间交纳房屋租金。王铁锁如有违约，我中心有权随时解除协议收回房屋。双方一直履行到2014年3月。王铁锁自2014年4月起未按约定交纳房租，虽经我中心多次催要与协商，其一直以各种理由未给付，违反了双方的口头约定。现我中心要求：1、解除双方之间的租赁关系并交回租赁的房屋；2、王铁锁给付2014年4月1日至2015年12月31日的租金65449元；3、承担本案的诉讼费。王铁锁辩称：我确实从2014年4月1日起未付房租，租金我可以给，但商贸中心没有要。商贸中心让我腾房走人，我说我有合同，其也没有理我，中途还把我的库房封了，造成我的损失。其不让我进库房，我无法拿配件，影响经营；中途停电停水，也造成了我的损失。商贸中心起诉我，之前要鉴定后来又不鉴定了，这期间的损失应该赔偿我。把这些事儿解决好了，我同意给其全部的房租。我和北京市白纸坊印刷厂（以下简称印刷厂）签的是长期的合同，我只认可和印刷厂的租赁关系。不同意解除租赁关系。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人的争议焦点主要为《租赁协议》的真实性、房屋租赁期限、王铁锁是否无正当理由延迟支付租金、库房是否长期被商贸中心封锁的问题。关于《租赁协议》，商贸中心不认可《租赁协议》上“李玉玲”签字和印章的真实性，但在诉讼过程中放弃对印章的真伪进行鉴定，对此其应承担举证不能的责任。故法院对《租赁协议》的真实性予以确认，《租赁协议》上面有双方当事人签字、盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。后经双方协商，王铁锁按照两间门市房半年租金17500元、库房半年租金1200元标准向商贸中心支付租金，视为对《租赁协议》的变更。商贸中心向王铁锁履行了交付租赁房屋的义务，王铁锁应该按照上述租金标准向商贸中心支付所欠房屋租金，故对商贸中心要求给付房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋租赁期限，商贸中心提交的经营场所证明和王铁锁提交的经营场地使用证明，均系印刷厂单方出具的材料，不能对抗《租赁协议》的证明力，且经营场地使用证明上只写“使用期限为长期”，未写明终止时间，故对经营场所证明和经营场地使用证明的证明目的，法院不予确认。法院将依据《租赁协议》上约定的租赁期限作出裁判。关于迟延支付租金问题，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《租赁协议》中未明确约定租金支付期限，商贸中心主张在每个季度前10天预付本季度租金，王铁锁主张半年支付一次租金。且在诉讼过程中表示同意支付所欠租金，称其曾经主动向商贸中心交纳租金，但商贸中心不予收取。商贸中心称其在2014年10月以口头的方式告知王铁锁交纳租金，并未提交相关证据证明。且鉴于双方之间的房屋租赁合同纠纷在诉讼中尚未解决，可见，王铁锁并非无正当理由拖欠租金。故对商贸公司以王铁锁没有按时交纳租金为由解除租赁关系的诉讼请求，法院不予支持。关于库房是否长期被商贸中心封锁的问题，商贸中心称2013年春节期间为了安全把库房封了，过完节就启封了，王铁锁称库房钥匙在自己手里保管，可见封锁一事并不影响王铁锁对库房的使用。王铁锁对其所述库房自2013年春节至今一直被商贸中心封着、商贸中心对租赁房屋断水断电的事实，并未提交相关证据证明，故对此抗辩理由，法院不予采信。对于损失，可待证据充分时另案起诉。据此，原审法院于2016年1月判决：一、自判决生效后十日内，王铁锁给付北京南城白纸坊商贸中心二〇一四年四月一日至二〇一五年十二月三十一日的房屋租金六万五千四百四十九元；二、驳回北京南城白纸坊商贸中心的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，商贸中心不服，上诉至本院称：原审判决认定事实错误，双方所签房屋租赁合同期限为5年，并经产权人同意，到工商局办理了营业执照，原审判决对此并未认定而是认定了作废的经营场所证明；且王铁锁的行为已构成违约，故请求二审法院撤销原判第二项，改判确认双方之间租赁合同解除，王铁锁交回全部租赁房屋。王铁锁同意原判。经审理查明：2002年3月22日，印刷厂与王铁锁签定《租赁协议》，约定：“印刷厂同意将70平方米以租赁方式提供给王铁锁使用，期限为2002年3月22日至2017年3月22日，年租金为三万陆仟元整。”租赁房屋位于北京市西城区里仁街11号从西往东数第一间、第二间门市房（共约70平方米）及院内东面从南往北数第17间库房（约15平方米）。协议签订后，印刷厂将上述2间门市房及1间库房交予王铁锁用于经营汽车配件及烟草零售，后双方口头约定租金标准为2间门市房半年租金为17500元、库房半年租金为1200元。现王铁锁尚欠商贸中心2014年4月1日至今的房屋租金。另查：2012年10月10日，印刷厂名称变更为商贸中心。北京市西城区里仁街11号所有权人为北京市长城工商股份有限公司（以下简称长城公司），印刷厂向王铁锁出租房屋一事经过长城公司授权。原审法院审理中，商贸中心为证实其主张提交如下证据：1.经营场所证明，证明双方口头约定租赁期限为5年；2.名称变更通知，证明印刷厂名称变更为商贸中心；3.房屋所有权证、情况说明，证明长城公司授权印刷厂进行房屋租赁；4.发票，证明商贸中心与王铁锁存在房屋租赁关系，且王铁锁按约定支付了房租。王铁锁针对上述证据的质证意见为：认可经营场所证明的真实性，不认可证明目的，称不写租赁期限，工商局不给办理营业执照，所以租赁期限才写的5年；对其它证据均不予认可。同时，王铁锁提交如下证据：1.照片两张，证明自2014年3月开始，商贸中心将库房封上，不让其进入；2.经营场地使用证明，证明房屋使用期限为长期；3.《租赁协议》，证明房屋租赁期限为长期，协议上写的期限也是为了办理营业执照用；4.个体工商户营业执照，证明租赁房屋用于汽车配件；5.收条3张，证明2013年3月19日、同年8月19日向商贸中心交过房租；6.烟草专卖零售许可证，证明租赁房屋用于烟草销售。商贸中心的质证意见为：2013年春节期间为了安全把库房封了，过完节就启封了；认可经营场地使用证明的真实性，不认可证明目的，称该经营场地使用证明已作废，租赁期限应依据其提交的工商局备案的经营场所证明；不认可《租赁协议》的真实性，不认可协议上签字和印章的真实性，但不申请对印章进行鉴定；对收条3张、个体工商户营业执照、烟草专卖零售许可证没有异议。另，双方一致确认2013年3月19日的收条分别为两间门市房半年租金17500元、库房半年租金1200元，2013年8月19日的收条显示内容亦同。王铁锁就其所述其向商贸中心交租金被拒收、商贸中心就其所述曾向王铁锁催缴租金并通知其不交租金就解除合同均未提交相应证据。本院审理中，王铁锁认可租金是上付，其应于2014年4月1日前10天交纳下一期租金，商贸中心于2014年6、7月封库房门，但给了其钥匙，后来其钥匙没了。现涉案门市房2间及库房1间均由王铁锁使用。上述事实，有双方当事人陈述意见、商贸中心提交的经营场所证明、名称变更通知、房屋所有权证、情况说明、发票、王铁锁提交的经营场地使用证明、租赁协议、收条3张、个体工商户营业执照、烟草专卖零售许可证、照片两张及原审法院到租赁房屋现场拍摄的照片4张等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方争议焦点之一为《租赁协议》的真实性问题。现商贸中心不认可《租赁协议》上“李玉玲”签字和印刷厂印章的真实性，但其在诉讼过程中放弃对印章的真伪进行鉴定，对此其应该自行承担举证不能的责任。本院对《租赁协议》的真实性予以确认。《租赁协议》由合同双方当事人签章确认，系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据该合同可以确定，双方约定的租赁期限为2002年3月22日至2017年3月22日，年租金为36000元。双方虽对合同期限均提出自己的主张，但均未提交足以推翻上述《租赁协议》的证据，本院对双方各自陈述均不予采信。双方争议焦点之二是商贸中心是否具有主体资格的问题。王铁锁称其不认可和商贸中心存在租赁合同关系，对此本院认为，《租赁协议》的主体之一印刷厂已更名为商贸中心，商贸中心应当继受印刷厂在上述合同中的全部权利及义务。王铁锁不认可商贸中心的合同主体地位，显无道理，本院不予采信。王铁锁一直在使用租赁的2间门市和1间库房，理应向商贸公司支付所欠房屋租金。双方争议焦点之三是王铁锁是否构成违约，商贸中心可否行使解除权的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间1年以上的应当在每届满1年时支付。双方在《租赁协议》中并未明确约定租金的支付时间，诉讼中双方又说法不一，商贸中心主张在每个季度前10天预付本季度租金，王铁锁则主张半年支付一次租金，从其实际付款情况看属于上付，对此双方均存在一定责任。《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。商贸中心并未提供证据证实其本次诉讼前曾要求王铁锁支付租金并通知王铁锁迟延支付租金就要解除合同的事实存在，结合王铁锁在较长的履行合同期间，并未被诉过迟延支付租金以及本次诉讼中其主张曾向商贸中心交纳租金被拒和其一审时就同意交纳租金的表示，应认定王铁锁拖欠租金尚未达到解除合同的程度，故对商贸公司以王铁锁没有按时交纳租金为由解除租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。关于租金标准问题，从双方实际履行《租赁协议》的情况看，双方已经协商变更了租金标准，现租金应当按照变更后的标准计算，即2间门市房的半年租金为17500元、1间库房半年租金为1200元。至于库房是否长期被商贸中心封锁的问题，王铁锁认可其有库房钥匙，可见封锁一事并不影响其对库房的使用；且王铁锁对其所述库房自2013年春节至今一直被商贸中心封着、商贸中心对租赁房屋断水断电的事实，并未提交相关证据证明，本院对此不予采信。现商贸中心主张的房屋租金，符合上述标准，本院予以支持。综上，商贸中心的上诉请求，依据不足，本院不予采信。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1437元，由王铁锁负担（于本判决生效之日起10日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京南城白纸坊商贸中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白 松代理审判员 袁 芳代理审判员 王 磊二〇一六年四月五日书 记 员 孙春玮 来源：百度“”