（2015）深宝法民三初字第2397号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-26
案件名称
深圳市隆新安居装修工程有限公司与深圳市金银威实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市隆新安居装修工程有限公司,深圳市金银威实业发展有限公司,叶丽娜
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第七十九条，第八十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2397号原告深圳市隆新安居装修工程有限公司，所在地深圳市宝安区新安街道。法定代表人杜永昱，职务总经理。委托代理人叶雪艳，广东远明律师事务所律师。委托代理人袁梅，广东远明律师事务所律师。被告深圳市金银威实业发展有限公司，所在地深圳市罗湖区。法定代表人罗书伟。第三人叶丽娜，女，1978年8月21日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。上述当事人确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市隆新安居装修工程有限公司（以下简称隆新公司）的委托代理人叶雪艳到庭参加诉讼；被告深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）及第三人叶丽娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告隆新公司诉称，金丰豪庭(原创业广场)位于深圳市宝安区新安26区，由被告与深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司(原深圳宝丰实业公司，以下简称宝丰公司)合作开发。该项目虽已基本建成，但因存在多项消防安全隐患，一直未通过竣工验收。且因该项目存在复杂的经济纠纷，自2001年起就已被深圳市中级人民法院等多家法院查封和轮候查封。根据业已生效的广东省高级人民法院(2012)粤高法民一终字第27号民事判决书确定的内容，因被告与宝丰公司均未取得房地产开发资质，双方就合作开发金丰豪庭项目所签订的合同被认定为无效合同，被告依法不能再以合法有效的合同为基础来主张金丰豪庭的产权。2014年12月9日，深圳市中级人民法院因执行广东省高级人民法院(2007)粤高法民一终字第282号、深圳市中级人民法院(2005)深中法民五重字第8号生效民事判决，委托深圳市土地房地产交易中心对金丰豪庭及其土地使用权进行整体拍卖，原告依法竞得上述房产及土地使用权。2012年12月12日，被告向叶丽娜隐瞒金丰豪庭当时已被法院查封的事实，作为甲方与叶丽娜(乙方)签订了一份《公司内部认购协议》，约定甲方以其拥有的“金丰豪庭”塔楼七层住宅E房抵扣其欠乙方的工程余款944,800元，乙方同意抵扣，以内部认购的方式，按8,000元/平方米的价格取得面积为118.10平方米的涉案房产，总价款为944,800元；双方并约定按交楼时国土部门丈量套房单位面积计算楼款后多退少补，甲方协助乙方办理该住宅单位产权证等等。同日，被告向叶丽娜出具了收到上述房款总价款的收款收据。之后，叶丽娜入住涉案房产，并按期缴纳物业管理及水电费用，直至金丰豪庭被法院整体拍卖，其才得知被告并不具有涉案房产的产权，其与被告签订的《公司内部认购协议》为无效合同。原告依法竞得该大厦及相应的土地使用权后，因叶丽娜依据上述《公司内部认购协议》主张对涉案房产的所有权，经深圳市宝安区政法委、宝安区处置金丰豪庭问题协调工作组、新安街道办等政府部门的协调，原告(甲方，受让方)于2015年10月10日在宝安区政法委、新安街道办的工作人员见证下，与叶丽娜(乙方，转让方)签订《债权转让协议书》，约定乙方将其与被告于2012年12月12日签订的《公司内部认购协议》项下债权及相关权益全部转让给甲方，甲方向其支付转让价款944,800元，乙方迁出涉案房产。该协议签订后，原告于2015年10月19日向叶丽娜转账支付了合同约定的款项。同日，叶丽娜以顺丰速运的方式向被告发出《债权转让通知书》，告知其上述债权转让事宜，但因被告不在其住所地而被退回。随后，叶丽娜于2015年10月26日在《南方都市报》上刊登了《债权转让通知》，以报纸公告的方式再次通知被告前述债权转让的事实。综上，原告认为，首先，根据广东省高级人民法院业已生效的民事判决书认定的事实，被告对金丰豪庭并不享有产权，因此被告对涉案房产的处分行为无效；其次，被告隐瞒金丰豪庭已被法院查封的事实，以欺诈手段与叶丽娜签订《公司内部认购协议》，属违法处分、变卖人民法院查封财产的行为，违反了法律法规强制性规定。因此，被告与叶丽娜签订的《公司内部认购协议》为无效合同，被告应向叶丽娜退还相应的房款。由于原告已与叶丽娜达成债权转让协议，原告在支付相应对价后取得了叶丽娜基于《公司内部认购协议》对被告的债权及相关权益，并已通过合法的方式将债权转让的情况通知了被告，该债权转让已发生法律效力，被告应向原告退还上述购房款项并依法支付利息。原告为维护己方合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认被告与叶丽娜签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告向原告返还购房款944,800元及利息1,126元（按同期同类银行贷款利率，自2015年10月20日暂计至2015年10月29日，应计至其实际支付之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告金银威公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人李丽娜未到庭参加诉讼，但其向本院提交了一份《关于（2015）深宝法民三初字第2397号说明》，称其已将《公司内部认购协议》项下的债权及相关权益全部转让给了原告。经审理查明：2012年12月12日，第三人作为乙方与作为甲方的被告签订了一份《公司内部认购协议》，约定乙方自愿以金丰豪庭完善收尾部分工程余款944,800元同意抵扣并内部认购甲方拥有之“金丰豪庭”塔楼七层住房E房，面积为118.1平方米，双方按约定8,000元/平方米计算楼款，总价为944,800元。同日，被告出具了一份《收款收据》，载明收到第三人购买金丰豪庭七楼E房款944,800元。2015年10月10日，原告作为甲方与作为乙方的第三人签订了一份《债权转让书》，约定乙方将其与被告于2012年12月12日签订的《公司内部认购协议》项下的债权及相关权益全部转让给甲方，甲方同意受让该债权和权益，并同意支付乙方转让价944,800元。2015年10月19日，原告向第三人转账944,800元。2015年10月19日，第三人向被告发出《债权转让通知书》，称其已将《公司内部认购协议》项下的债权本息和相关权益全部转让给了原告，通知被告自收到通知之日起向原告履行相关债务。上述通知并未到达被告。2015年10月19日，第三人在南方都市报上刊登了《债权转让通知书》，称其已将《公司内部认购协议》项下的债权本息和相关权益全部转让给了原告，通知被告自收到通知之日起向原告履行相关债务。另查明，案涉项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回；案涉项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局关于拍卖金丰豪庭房产的复函、判决书、公司内部认购协议、收款收据、债权转让协议书、转账凭证等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。被告及第三人经本院合法传唤未到庭，视其放弃对事实的抗辩及对证据的质证，应承担不利的法律后果，故本院对原告提供的证据和陈述的事实予以确认。本院认为，案涉房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封。因此，被告和第三人关于案涉金丰豪庭塔楼七层E号房产的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。第三人基于无效合同享有请求被告返还购房款及利息的债权请求权，现第三人已将上述返还请求权等相关债权全部转让给原告，并已尽通知义务，被告应当将案涉购房款944,800元返还给原告，并应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付自第三人支付购房款之日起至实际返还之日期间的利息，原告诉请自2015年10月20日起计算利息，系其对自身权利的处分，未违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告深圳市金银威实业发展有限公司与第三人叶丽娜签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效之日起三日向原告深圳市隆新安居装修工程有限公司返还购房款944,800元及利息（利息以944,800元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2015年10月20日起计算至被告深圳市金银威实业发展有限公司实际返还之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,630元、公告费390元，由被告深圳市金银威实业发展有限公司负担，受理费原告深圳市隆新安居装修工程有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 平人民陪审员 陈远霞人民陪审员 郭映舜二〇一六年四月五日书 记 员 方擎柱书 记 员 董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第8页共9页 来自：