（2016）渝03民终90号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-20
案件名称
重庆中慧房地产开发有限公司与邹俊雄商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆中慧房地产开发有限公司,邹俊雄
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终90号上诉人（原审被告）：重庆中慧房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区清溪镇人民政府办公楼2楼2-11号，组织机构代码79801636-9。法定代表人：孙智，该公司执行董事。委托代理人：孙洋，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹俊雄，男，1989年2月2日出生，汉族，重庆市涪陵区聚龙电力有限公司职工，住重庆市涪陵区。委托代理人：邹维弟（邹俊雄之父），1962年2月10日出生，汉族，居民，住址同上。委托代理人：曾强，重庆峡阳律师事务所律师。上诉人重庆中慧房地产开发有限公司（以下简称中慧房地产公司）与被上诉人邹俊雄商品房买卖合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2015年10月10日作出（2015）涪法民初字第04658号民事判决。中慧房地产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2011年3月12日，邹俊雄购买了中慧房地产公司开发的“中慧·第一城”住房一套，当日，邹俊雄向中慧房地产公司支付了房屋契税、大修基金等。2012年3月12日，中慧房地产公司与邹俊雄补签了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，中慧房地产公司将其开发的涪陵区“中慧·第一城”15栋3单元（-2）层2号住房一套出卖给邹俊雄，该住房系跃层，含负一层，建筑面积为216.94平方米，房屋总价为889150元；付款方式为先支付489150元，余款40万元向银行申请贷款。双方还签订了“《重庆市商品房买卖合同》补充协议”，进一步约定了双方的权利义务。邹俊雄于2012年10月30日支付给中慧房地产公司房款489150元，同年12月8日，邹俊雄支付房款40万元。邹俊雄在2011年5月接房后进行装修时，发现房屋的底层墙体、地面有返潮、结露、外墙渗水等质量问题，即向中慧房地产公司及其物业管理部门反映，中慧房地产公司多次进行维修后，均无效果。邹俊雄认为中慧房地产公司在建房过程中的未按实际进行施工，造成该房屋出现质量问题，遂向有关建设质监部门投诉反映，重庆市涪陵区建设工程质量监督站于2014年3月17日以“涪建质监发（2014）27号”文件向中慧房地产公司发出通知，认为造成该房屋返潮、结露的主要原因是部分墙体紧靠堡坎，无法开窗，通风不畅所致；住宅室内表面长时间的结露，会滋生霉菌，对居住者的健康造成有害的影响，并影响住户的使用功能；责令中慧房地产公司在30日内积极妥善处理。中慧房地产公司按通知采取了一定措施进行整改，但未能解决邹俊雄所投诉的问题。邹俊雄遂从2013年4月起至2014年10月止拒绝向重庆中慧物业服务有限公司交纳物业服务等费用，该公司于2014年10月27日向重庆市涪陵区人民法院起诉。重庆市涪陵区人民法院在经审理查明，邹俊雄的房屋存在渗水、返潮等严重房屋质量问题，多次向物业公司和中慧房地产公司反映要求解决，中慧房地产公司也采取了一些措施，但效果不甚明显；认为邹俊雄的房屋长期渗水、返潮，属严重的质量问题，但维修本质上不应属于物业公司的职责范围，其应向有关义务主体另行主张，判决邹俊雄支付重庆中慧物业服务有限公司拖欠的物业服务费用。2015年6月5日，邹俊雄就该房屋的返潮问题再次向重庆市涪陵区建设工程质量监督站投诉。2015年6月9日，重庆市涪陵区建设工程质量监督站以“涪建质监（2015）58号文件通知中慧房地产公司尽快妥善处理。因中慧房地产公司未能解决邹俊雄投诉的房屋质量问题，邹俊雄遂诉至一审法院，请求解除双方的房屋买卖合同。邹俊雄一审诉称，2011年3月，邹俊雄购买了中慧房地产公司开发的“中慧·第一城”住房，2012年3月12日中慧房地产公司才与邹俊雄补签了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，中慧房地产公司将其开发的涪陵区“中慧·第一城”住房一套出卖给邹俊雄，该住房系跃层，含负一层，建筑面积为216.94平方米。邹俊雄已履行了付款义务。邹俊雄于2011年5月接房装修，同年6月即发现该房屋有质量问题，2012年4月，邹俊雄发现该房底层房间墙体、地面存在严重返潮、结露，且外墙渗水，为此邹俊雄多次向中慧房地产公司反映，中慧房地产公司也多次进行维修，但都没有维修好。邹俊雄就此进行投诉，涪陵区质监站与2014年3月17日发文件给中慧房地产公司，责令中慧房地产公司处理，中慧房地产公司进行了简单维修，但仍没有解决问题。2015年6月9日，涪陵区质监站再次要求其处理，中慧房地产公司拒不履行义务。为此，中慧房地产公司交付给邹俊雄的商品房不符合住房设计规范和住宅建筑规范，中慧房地产公司在实际施工与房屋设计施工图也不一致，后房屋经多次维修也未达到规范要求，致使邹俊雄及家人至今几年都是在潮湿、结露的居住环境中或维修中生活，已严重影响邹俊雄及家人的健康，中慧房地产公司多次维修后该房屋仍存在质量问题，故依照相关法律规定，请求判决解除其与中慧房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。中慧房地产公司一审答辩称，邹俊雄提出解除合同没有法定和约定解除依据，邹俊雄诉称解除合同的理由与客观事实也不符。因为双方自愿签订了商品房买卖合同后，该商品房已实际交付给邹俊雄并完成了房屋产权登记，该房屋符合合同约定的相关标准且已取得竣工手续，因此该合同不能解除。邹俊雄认为中慧房地产公司交付的房屋不符合设计规范及存在质量瑕疵与事实不符，其房屋出现返潮、结露等问题系其自身在房屋的装修过程中擅自改变等原因造成的，中慧房地产公司已向有关建设质量主管部门回函说明了情况和原因。邹俊雄诉称不实，请求依法驳回邹俊雄的诉讼请求。一审法院认为，邹俊雄与中慧房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同》补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行义务。邹俊雄在取得中慧房地产公司交付的房屋后向中慧房地产公司付清了房款，已履行了主要义务；而中慧房地产公司向邹俊雄所交付的房屋，因其部分墙体紧靠堡坎，无法开窗，通风不畅而导致房屋的底层墙体、地面长期有返潮、结露、外墙渗水等质量问题，经邹俊雄多次向中慧房地产公司反映和向相关建筑质监部门投诉，中慧房地产公司也采取了相应的维修、整改措施，均不能解决问题，故邹俊雄向中慧房地产公司购买的该房屋存在严重的质量问题，对居住者的健康会造成有害的影响，并影响住户的使用功能，因而双方签订的房屋买卖合同的目的对邹俊雄不能得以实现，邹俊雄提出解除房屋合同的请求，依法成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百四十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决：解除邹俊雄与中慧房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。一审案件受理费80元，减半收取40元，由中慧房地产公司负担。中慧房地产公司对一审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判驳回邹俊雄的诉讼请求。其主要理由为：1、讼争房屋已通过竣工验收，取得了竣工备案登记手续，符合双方约定的交房标准。虽然涪陵区建设工程质量监督站向我公司发了整改通知，但涪陵区建设工程质量监督站本身并无权力作出房屋质量存在问题的结论，而邹俊雄也未申请对房屋质量进行鉴定，因此，没有证据证明案涉房屋存在严重的质量问题并已达到解除合同的条件，故一审判决认定讼争房屋存在质量问题缺乏事实依据。2、邹俊雄接房后装修时，擅自改变房屋的设计和结构，才导致房屋出现相应质量问题，因此，我公司不应承担责任，双方的合同也不应解除。请求二审法院依法改判。邹俊雄答辩称：1、中慧房地产公司没有按照底楼架空的设计方案施工，是导致房屋返潮的主要原因，而且，经过两次整改，仍然未能消除质量问题，一审判决解除合同是正确的。2、我在装修时，并未破坏房屋结构，中慧房地产公司也没有证据证明返潮原因是由装修造成的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：讼争房屋的建设单位中慧房地产公司与施工单位重庆市涪陵博宇建筑有限公司于2009年编制的竣工图记载：（16.5条）本项目性质为住宅建筑，建筑节能设计部位有建筑布置、门窗、外墙、分户墙和底部自然通风的架空楼板、屋面和遮阳；（16.8条）本项目节能设计计算结果如下表：项目为底部自然通风的架空楼板，限值Ｋ≤1.5，算值Ｋ=1.428。诉讼中，中慧房地产公司认可讼争房屋地面未按“自然通风的架空楼板”进行施工。二审中，本院于2016年3月15日要求中慧房地产公司在一周内向本院书面提出整改方案，但中慧房地产公司未在限定的期限内提出整改方案，亦未说明具体原因本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，讼争房屋自中慧房地产公司交付给邹俊雄使用后，一直存在严重的返潮、结露问题，虽然双方对形成原因各执一词，但重庆市涪陵区建设工程质量监督站作为建设工程质量监督的主管部门，曾就此问题两次要求中慧房地产公司进行整改，而中慧房地产公司并未就质监站所指出的整改要求提出异议，事实上，中慧房地产公司也作了一定形式的整改，但仍未能消除问题，因此，讼争房屋存在质量问题是客观真实的。其次，从二审查明的事实看，讼争房屋的设计方案为底部自然通风的架空楼板，但实际上中慧房地产公司在建设过程中并未按图施工，以致讼争房屋出现底部通风不畅，形成返潮、结露的质量问题，因此，一审判决认定案涉房屋存在质量问题并无不当。中慧房地产公司主张形成返潮、结露的原因是邹俊雄装修不当，未提交相应的证据证明，故对其这一上诉理由，本院不予采纳。如前所述，讼争房屋在交付后长达五年的期间里，一直存在严重的返潮、结露现象，虽经中慧房地产公司两次整改，但仍未能消除，诉讼中，中慧房地产公司也未在本院限定的期限内提出整改方案，从而证明讼争房屋的上述质量问题可以通过一定方式合理消除。在房屋存在严重质量问题而中慧房地产公司又拒不进行整改的情形下，如邹俊雄继续使用、居住该房，则必将损害其身心健康，使其购买住房的合同目的无法实现。一审判决据此解除双方签订的商品房买卖合同并无不当。中慧房地产公司上诉称讼争质量问题并未妨碍购房目的不能实现以致可以解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆中慧房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 简元华代理审判员 张 艳二〇一六年四月五日书 记 员 洪 燕 来自