（2016）渝0114民初363号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2017-07-27

案件名称

杨秀琼与刘艾琼王石强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市黔江区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨秀琼,刘艾琼,王石祥

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百一十六条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0114民初363号原告（反诉被告）：杨秀琼，女，1982年5月6日出生，住重庆市黔江区。委托代理人：费明夏，重庆市黔江区联合法律服务所法律工作者，一般代理。被告（反诉原告）：刘艾琼（又名刘爱琼），女，1973年11月18日出生，住重庆市黔江区。被告（反诉原告）：王石祥，男，1976年4月29日出生，住重庆市黔江区。二被告（反诉原告）共同委托代理人：王江燕，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者，一般代理。二被告（反诉原告）共同委托代理人：黄永华，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者，特别代理。原告（反诉被告）杨秀琼与被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭兵独任审判，适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨秀琼及其委托代理人费明夏，被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥及其委托代理人黄永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨秀琼向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令二被告赔偿原告损失7.5万元（庭审中，原告当庭变更赔偿金额为61200元）。事实及理由：原、被告双方于2014年11月26日达成口头房屋租赁合同，由原告租用被告的房屋底楼一层用于猪肠衣加工，约定每年房租2800元，租期5年，原告随即向被告支付了一年房租2800元。支付房租后，原告便投入10万余元资金用于采购耗材、安装设备设施，准备于2015年4月初投入肠衣加工。因该加工作业需大量水源进行冲洗，必须要从室内排水到室外，自然要在墙体上打排水孔安装管道排水，可却遭到被告的无理拒绝，同时被告要求原告用桶进行装水，并从窗口处人工舀水排出。由于二被告的无理要求，致使原告投入十万余元安装好设备后却因无法排水而不能生产加工，双方因此酿成纠纷。纠纷发生后，原告多次找村委会调解，被告仍一意孤行，不允许原告打孔排水，致调解劝阻无果。综上，因被告的违约行为致使合同目的不能实现，造成原告巨额经济损失，为此特诉至法院请求判如所求。被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥向本院提出反诉请求：1.依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令杨秀琼补交从逾期之日即2015年11月11日起至实际腾退之日止的房租费；3.依法判令杨秀琼将房屋恢复原状；4.依法判令杨秀琼承担本案的诉讼费。事实及理由：杨秀琼于2014年11月11日找我们租赁房屋，当时口头协议是暂租一年，年租金2800元，占用我们房屋底楼一层，所以只交了一年的租金。当时杨秀琼没有说明租房用途，其交钱后提出因经营所需，要求另取一道门，我们同意了杨秀琼的要求。可杨秀琼却趁我们不在家之际，擅自取了三道门，另取了一扇窗，并在墙体上打了孔，还在房顶修了一个水池。由于我们的房屋不是框架结构，乱取门窗、修建大型水池会对房屋的主体结构造成严重损害，杨秀琼的行为造成了我们的房屋墙体裂缝。另外杨秀琼占用我们的房屋至今，且拒付房租。同时，刘艾琼、王石祥针对本诉答辩称，1.对解除房屋租赁合同无异议；2.出租房屋给杨秀琼是用于其生活居住，而非用于生产经营；杨秀琼不能投入生产经营是因为没有办理营业执照及得到相关部门审批，而非我们的原因所致，杨秀琼要求我们赔偿损失于法无据。据此，刘艾琼、王石祥特诉请法院依法判决驳回本诉原告杨秀琼的诉讼请求，同时判决支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）杨秀琼对被告刘艾琼、王石祥的反诉辩称，对解除房屋租赁合同无异议。对补交逾期房租费不予认可。杨秀琼租赁刘艾琼、王石祥的房屋当时说明了用途，且经过二人同意的；杨秀琼对租赁房屋改换门窗及在房顶修建水池也是经过二人同意的，当时刘艾琼、王石祥还参与了改造，如果未经他们同意，杨秀琼是不可能改换门窗及在房顶修建水池的，同时刘艾琼、王石祥无证据证明其房屋墙体裂缝是因杨秀琼在房顶修建水池和在墙体上打孔造成的，故对反诉原告要求杨秀琼恢复房屋原状的诉讼请求不予认可。杨秀琼租房安装好设备后不能投入生产经营是因反诉二原告不允许其在墙体打孔安装排水管引发纠纷造成的，其与是否办理相关审批手续无关。综上，诉请法院判决支持本诉原告的诉讼请求，驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）杨秀琼为证明自己的诉辩主张，提交了以下证据：1．村组干部杨艾云、杨胜超、李本高的调查笔录，拟证明：（1）租赁合同成立，房屋租金是2800元/年，用途是刮肠衣；（2）设备安装就绪后，刘艾琼、王石祥阻碍排水导致杨秀琼无法继续经营，经村组干部劝阻无果才提起诉讼；（3）刘艾琼、王石祥故意扩大杨秀琼的损失致使杨秀琼无法生产经营。2．杨秀琼的询问笔录，拟证明杨秀琼损失金额的组成。3．收条及收据，拟证明杨秀琼损失金额的组成。包括：做水池花费砖、水泥、沙等材料费5000元及工人工资5000元；8毫米PP板、管件等材料费40000元；焊接加工费9600元（将前述PP板、管件加工成锡壶罐和主锅罐）；锅炉1台168**元；锅炉阀门管道500元；共计损失76900元。原告仅主张损失包含锡壶罐10000元、主锅罐10000元、安装加工费9600元、拆卸费9600元、来回运费10000元、安装水电设施的材料费及花费的工人工资共6000元、水池修建成本6000元在内合计61200元。被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥为证明自己的诉辩主张，提交了以下证据：1.黄中华、黄朝高的两份调查笔录，拟证明租赁房屋的情况及杨秀琼私自改建房屋、修建水池等情况。2.房屋的照片共计40页，拟证明房屋受损的情况。3.证人刘月娥当庭作证的证言，拟证明当时租房及交纳租金的情况。本院于2015年12月30日在现场制作了勘验笔录及图纸，双方当事人对此均无异议。本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，杨秀琼因猪肠衣加工需要场地，便找到刘艾琼、王石祥协商，有意租赁二人的房屋底楼一层。同年11月26日，双方就房屋租赁的具体事宜达成口头协议，即由杨秀琼承租刘艾琼、王石祥所有的位于黔江区XX乡XX村X组的私有住房底楼一层用于猪肠衣加工，约定每年房租2800元，杨秀琼交纳一年房租后，便于当天入住到涉案房屋中，双方未订立书面房屋租赁合同。之后，杨秀琼请人将之前已经购买的8毫米PP板、管件等材料加工成锡壶罐、主锅罐并予以安装。为方便生产经营，杨秀琼及丈夫李井明另在承租的房屋墙面改建了三个门、一扇窗、打了一个孔，另在房顶修建了一大一小两个水池（大水池套小水池），同时还购买了一台锅炉并予以安装。在杨秀琼机器设备安装完毕、配套措施准备就绪后，因排水需要还需另在墙上打孔以便安装排放污水的管道，双方就此事产生分歧，刘艾琼、王石祥不同意在墙面打孔并予以阻止。后经当地村组干部调解未果，遂诉至本院要求依法判决。对庭审中当事人双方无争议的事实和无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本案审理过程中，就房屋裂缝的原因及因果关系，本院已告知刘艾琼、王石祥有申请鉴定的权利，但庭审结束后其一直未向本院提交书面的鉴定申请。本院认为，自然人之间合法的房屋租赁合同关系受到法律保护。杨秀琼与刘艾琼、王石祥虽未签订书面房屋租赁合同，但双方就房屋租赁、房租标准等达成了合意，杨秀琼实际支付了租金，刘艾琼、王石祥也实际将租赁物交付给杨秀琼使用，故双方之间的租赁合同关系成立。杨秀琼支付了一年的租金，实际租赁使用房屋的时间超过一年以上，而双方未订立书面的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁的合同当事人可以随时解除合同，现双方当事人均要求解除合同且无争议，故本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（一）对于本诉的诉讼请求。刘艾琼、王石祥辩称不知杨秀琼租房的用途，当时只知道是刮肠衣，不知道刮肠衣具体是什么，但根据该陈述可以断定其是知晓杨秀琼租房用途的，只是对刮肠衣的理解上存在偏差。同时，刘艾琼、王石祥答辩中也认可杨秀琼曾提出因生产经营所需要求另取一道门，且获得了二人的同意，故进一步推断出刘艾琼、王石祥知道杨秀琼租房是用于生产加工。加之杨秀琼将大型设施、设备搬入房屋并予以安装，另外在房顶修建水池还需要从刘艾琼、王石祥的房屋正门进入并经过楼梯将材料搬运上楼施工，刘艾琼、王石祥辩称其不知晓租房用途，也不知晓、不同意杨秀琼安装设施设备、取门窗、凿孔和修建水池是不能成立的。刘艾琼、王石祥辩称安装设施设备、取门窗、凿孔、修建水池时不在家，亦未经其同意，但事实上实施以上作业并非一蹴而就，而是需一段时间，加之实施以上作业后直至本次纠纷发生前这段时间内刘艾琼、王石祥也未提出过异议，故从逻辑和常理上可以判断，刘艾琼、王石祥是知晓并同意杨秀琼开门窗、修水池等事宜的。本次纠纷系因本诉原告需另取一个排水孔、反诉原告不准许，双方协商无果而引发，刘艾琼、王石祥阻碍杨秀琼打孔排水致使其不能生产经营，已使得租赁合同目的不能实现，故依法应当赔偿杨秀琼的相应损失。杨秀琼要求赔偿其损失61200元，该损失均是杨秀琼购买材料、设备所支出的成本及人工成本，属于经营成本投入，该成本能否收回及收回多少都与其后来的经营时间及经营效益息息相关。虽然杨秀琼投入了成本而未能生产经营，但其投入的成本不能均纳入损失予以赔偿。即便刘艾琼、王石祥同意其打孔排水，杨秀琼能正常生产经营，其也面临不定期租赁合同被随时解除的风险，其自身疏忽大意未签订书面的合同就应承担相应的风险责任；同时，杨秀琼也无证据证明其获得了生产经营许可，且一定能获得较好的经营效益并收回这些成本，因生产经营本身面临市场风险，故本院酌定由刘艾琼、王石祥按照杨秀琼主张的合理成本的50%进行赔偿。杨秀琼称锡壶罐、主锅罐拆卸后不能再使用，但未举示专业人员或专业机构的证明；加之该设备拆卸后本身还有残余价值，而具体残值为多少又未经专业机构评估；同时考虑到杨秀琼未开展生产经营即要拆除，而短时间内拆除必将导致物品贬值的速度加快，故对杨秀琼主张的锡壶罐支出成本10000元、主锅罐支出成本10000元，本院酌情支持10000元的贬值成本。安装加工费9600元有收据为证，属于实际支出的人工成本，本院依法予以支持。水池修建成本6000元，杨秀琼举示了收条两张，其中一张载明付款人为“李二”，刘艾琼、王石祥对此提出异议，杨秀琼未举证证明其丈夫“李井明”与“李二”为同一人，故本院对该张收条不予认定；结合另一张收条载明的人工工资装修（包含门窗装修）费用5000元，同时考虑其水泥砖残值，本院酌情支持水池修建成本3000元。杨秀琼主张的拆卸费、运费、安装水电设施的材料费及花费的工人工资虽实有可能发生，但因其未提供充足证据加以证明，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，应自行承担举证不力的法律后果，故对杨秀琼主张的该项损失，本院碍难支持。综上，本院认定杨秀琼总损失为22600元，由刘艾琼、王石祥按照50%的比例赔偿杨秀琼的损失计11300元。（二）对于反诉的诉讼请求。杨秀琼支付了一年的房租，其使用时间即为一年，由于杨秀琼在2014年11月26日支付租金并入住租赁房屋，则租赁时间从2014年11月26日起算至2015年11月25日止，因杨秀琼至今仍占有使用承租房，理应支付后续使用期间产生的房租，其标准参照先前的标准2800元/年计算，故杨秀琼应当从2015年11月26日起支付至实际腾退之日止的房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，双方未订立书面合同，未就租赁房屋改造问题进行明确约定，但在合同实际履行过程中，通过出租人的行为可以推断刘艾琼、王石祥默认了杨秀琼改造房屋的行为，本院已在第（一）项中予以详细阐述，在此不再赘述。另外，刘艾琼、王石祥的出租房屋墙体裂缝是否与承租人杨秀琼在墙体打孔和在房顶修建水池具有因果关系，因反诉原告未在举证期限内提出鉴定申请，其他又无充足证据证明其主张成立，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，应自行承担举证不力的法律后果，故对刘艾琼、王石祥要求承租人杨秀琼恢复房屋原状的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨秀琼与被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥之间的房屋租赁合同，原告（反诉被告）杨秀琼在本判决生效后十日内腾退租赁房屋交给被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥。二、被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）杨秀琼经济损失11300元。三、原告（反诉被告）杨秀琼于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥房屋租金（按照2800元/年的标准，从2015年11月26日起支付至腾退之日止）。四、驳回原告（反诉被告）杨秀琼的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘艾琼、王石祥的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1675元（本诉原告已预缴），减半收取837.5元，由杨秀琼负担737.5元，刘艾琼、王石祥负担100元。反诉案件受理费80元，减半收取40元（反诉原告已预缴），由杨秀琼负担20元，刘艾琼、王石祥负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员　　谭兵二〇一六年四月五日书记员　　喻立 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