（2016）浙0110民初577号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-07-29

案件名称

上海锐翔上房物业管理有限公司与徐昌国物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市余杭区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海锐翔上房物业管理有限公司,徐昌国

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市余杭区人民法院民事判决书（2016）浙0110民初577号原告（反诉被告）：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地：上海市南苏州路255号。法定代表人：张圣哲，董事长。委托代理人：薛翔，汪胜达，系该公司员工。被告（反诉原告）：徐昌��，系杭州市余杭区闲林街道浪漫和山花园南屏苑8幢的业主。委托代理人：童奇涛，浙江思源昆仑律师事务所律师。原告（反诉被告）上海锐翔上房物业管理有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）徐昌国（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，被告提起反诉，本院决定合并审理，于2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人薛翔、被告的委托代理人童奇涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年5月，原告与被告所在小区的业主大会签订了《浪漫和山物业服务合同》，合同中对双方的权利义务进行了约定，原告依约履行了自己的义务。被告未按合同的约定支付物业服务费用。经原告书面催讨，原告拒绝支付物业服务费用。为此，特根据我国法律的相关规定，向法院提起民事诉讼，诉��请求：1.判令被告支付住宅物业服务费、运行能耗费合计16275.50元（自2014年5月11日起至2015年9月30日止，按建筑面积361.44平方米按每月每平方米2.5元计算，运行能耗费按每月每平方0.2元计算）、滞纳金4119.40元；2.判令本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将滞纳金变更为200元（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，自2015年10月1日起至2016年2月29日止）。被告答辩称：1.原告诉称内容与事实不符。本案原告与浪漫和山小区业主大会签订的物业服务合同，其在收到证据清单后才看到，根据合同相对性原则，该合同真实性无法确认，即使合同是真实的，但原告拒绝履行合同义务，其对小区服务管理存在的问题多次投诉，但原告都没有处理结果。2.原告提供的物业服务管理存在重大瑕疵，依法应承担违约责任，原告在物业服务期间对其住宅“三不管”，绿��带不管、鸡犬不管、玻璃砸破不管，不履行合同约定和物业管理条例规定的职责，使其住宅造成损害、院内绿地变荒地。原告先行违约，在未对其住宅恢复原状前，诉求其支付物业费，缺乏事实和法律依据。3.原告不按约服务的行为构成欺诈，应承担赔偿其三倍损失的责任，其对此保留诉求。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：因原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务和法律、法规以及相关行业规范明确的维修、养护、管理和维护义务，先行违约，故原告起诉要求被告支付住宅物业服务费、运行能耗费以及滞纳金，缺乏事实和法律依据，造成了其重大经济损失，应当承担违约责任。在物业服务期间，原告不协助做好物业管理区域内的安全防范工作，造成其住宅钢化中空玻璃被砸破、砸碎，至今未作处置；发现物业管理区域内的违法行为—小区9号别墅住宅占用8号别墅住宅公用道0.3米、在8号别墅住宅场地内养鸡的行为，且不制止、不报告，致使行政管理部门无法对违法行为予以制止或处理。综上，原告在物业服务期间不管鸡犬扰人、绿地荒芜、业主财产损毁，与应履行的职责不符，依法应当承担修复等恢复原状的责任。特向法院提起反诉，诉讼请求：1.判令原告履行职责，履行对被告住宅公共面积的绿化、养护义务或恢复绿化原状（种植冬青树80米）；2.判令原告履行职责，对被告住宅被砸破、砸碎的钢化中空玻璃承担修复职责（或者折价补偿，共9面玻璃计26.5平方米）；3.判令原告履行职责，划清被告8号别墅住宅与9号别墅住宅的公用道界线并恢复原状；4.判令由原告承担本案诉讼费用。原告反诉答辩称：被告反诉中提到的恢复绿化原状（种植冬青树）与其无关，其在物业服务期间并没有破坏绿化带、侵犯被告绿化的事情。被告要求修复住宅被砸坏的玻璃与其无关，在其物业服务期间内未发生此类事情。小区9号别墅住宅占用8号别墅住宅公用道等也与其无关，并非发生在其物业服务期间。诉讼费用由其承担也没有事实理由。被告说其在物业服务期间存在严重过失，对小区不管不问，不符合实际情况，被告可能没有去过小区，小区管理情况其都会定期进行公告和公示，包括9号别墅住宅占用红线以及在8号别墅住宅花园里养鸡的事情，原告在退出前，被告第一次将该事情反映给其，物业服务中心工作人员已处理了此事。被告在其服务期间提出的问题，其都进行了相应处理，不存在不管及拒绝履行，被告提出的问题不进行处理是不存在的。为证明自己的起诉主张和反诉答辩，原告向本院提供的证据有：1.《浪漫和山物业服务合同》一份，证明原告与被告所在小区业主大会签订物业服务合同，原告为该小区自2014年5月10日起至2015年5月9日止提供物业服务管理的事实。2.欠费清单一份（系自行制作件），证明被告所欠物业服务费金额等的事实。3.公证书一份，证明原告通过在小区内张贴欠费清单公告向被告催缴过物业费的事实。4.整付零寄交寄清单一份（系盖张复印件），证明原告向被告书面催缴物业费的事实。5.律师函一份，证明原告向被告寄发律师函催缴物业费的事实。6.房产记载信息查询记录一份，证明涉案房产为被告所有的事实。7.关于积极参与业主自治、及时缴纳物业服务费的号召一份（系复印件），证明2015年9月30日该小区业委会张贴号召，此后该小区由业主自治，此前由原告进行物业服务管理的事实。8.2015年4月份物业服务工作报告及5月工作计划一份（含照片一组，系复印件），证明原告为该小区日常服务情况以及对小区存在的问题积极进行处理的事实。为证明自己的本诉答辩和反诉主张，被告向本院提供的证据有：1.服务标准一份（系照片打印件），证明原告物业服务中心为服务管理该小区制定了服务标准，原告在绿化养护、安全保护等方面没有履行义务的事实。2.客户委托服务价格表一份（系照片打印件），证明除价目表需要付费项目外，客户委托服务的事项及价格的事实。3.照片一组（共31张），证明被告住宅的门窗毁损、中空钢化玻璃损坏、绿化带荒芜、绿化带被占用、隔壁邻居占用公共道、隔壁邻居在被告院内养鸡，以及原告管理服务不到位、没有及时修复绿化带、玻璃损坏没有及时处理，邻里纠纷没有及时解决等��事实。4.照片一组（共5张），证明该小区南屏苑7幢住宅扩建后围墙占用公共通道，业主无法通行，以及业主家里养狗，对他人生活造成安全隐患，原告不管理等的事实。5.照片一组（共4张），证明小区其他住户存在违章占道、妨碍交通的事实。6.照片一组（共2张），证明要被告恢复原状的绿化带就是照片中所示的花园内、公用绿化带的事实。7.证明一份，证明原告于2015年10月1日退出被告所在小区，不再提供物业服务的事实。8.物业服务合同一份，证明原告没有按照物业服务合同约定的标准提供服务的事实。对于原告和被告的上述举证，经庭审质证，被告对原告举证的证据1的真实性无法确定，该合同是原告与业主大会签订，起诉后被告才看到；证据2的真实性没有异议；证据3系复印件，内容没有看到，��实性无法确定，对证明内容、证明目的有异议；证据4、5没有异议，被告收到过；证据6没有异议；证据7无法确定，没有看到过；证据8的真实性、关联性、合法性均有异议，没有加盖公司公章，照片拍摄也无法确定是否在小区内。原告对被告举证的证据1认可，真实性没有异议；证据2认可，真实性没有异议，但对证明对象有异议；证据3、4、5照片拍摄该小区的真实性均没有异议，但证据3照片什么时间拍摄有异议，原告对小区业主的违章行为进行了制止，也制发了整改通知书，也对小区养狗也发过通知；证据6是否被告住宅的位置有异议；证据7没有异议；证据8没有异议，对证明对象有异议。针对双方当事人的上述举证、质证意见，经审查，本院认证如下：原告提交的证据1、3、4、5、6均符合有效证据的要件，且证据间相互印证，本院予以认定，并��据证据所载明的内容作相应的事实认定；证据7无法与原告核对，证据2、8系原告单方面制作，故对证据2、7、8不予认定。被告提交的证据1、2、7、8均符合有效证据的要件，本院予以认定，并据证据内容作为认定本案相关事实依据；证据3、4、5、6系被告自行拍摄制作，且被告庭审中表示照片是2016年3月3日在小区拍摄，而原告为该小区提供物业服务管理的截止时间是2015年9月30日，原告在被告拍摄照片时已不是小区的物业管理方，故该四份证据不能证明被告的待证事实，本院不予认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：被告系杭州市余杭区闲林街道浪漫和山花园南屏苑8幢的业主，该幢房屋建筑面积为361.44平方米。2014年5月18日，原告与被告所在小区业主大会签订《浪漫和山物业服务合同》一份，约定原告对��漫和山小区提供物业管理服务，服务期限自2014年5月10日起至2015年5月9日止，别墅的物业服务费收费标准为每月每平方米2.5元（不含水泵运营费）、高耗能设备运行费为每月每平方米0.2元，业主应按季度交纳，于每季度首月的10日前履行交纳义务，逾期交纳的，按未交纳费用按每日千分之一的标准加收违约金。后原告依约为被告所在小区提供物业服务管理至2015年5月9日，并在合同约定的服务期限到期后，继续为该小区提供物业服务管理，至2015年10月1日退出该小区。2015年8月17日，针对包括被告在内浪漫和山小区业主拖欠物业服务费的情况，原告在小区公告栏对欠费业主截止2015年3季度拖欠物业服务费情况进行了通告，催促其限期缴纳，但被告仍借故拒缴。本院认为，原告与被告所在小区业主大会签订《浪漫和山物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应按约履行。本案双方争议的主要问题是被告住宅的绿化带损坏、钢化中空玻璃破损等是否因原告物业服务管理不到位造成。对此，被告提供了照片予以佐证，但庭审中被告表示照片系2016年3月拍摄，而此时原告已退出浪漫和山小区并不再为该小区提供物业服务管理有近半年时间，原告也不认可被告所述内容，被告为此未能进一步举证证明，故被告提交的现有证据并不能证明其待证事实，本院对被告辩称不予认定。被告未按《物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务费、高耗能设备运行费，已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告诉请支付拖欠的物业服务费、高耗能设备运行费，符合合同的约定和法律的有关规定，本院予以支持。原告作为专业的物业服务机构，为业主提供��意的物业服务管理是其职责所在，故对其关于滞纳金的诉请主张本院不予支持。被告反诉提出的主张，现有证据依据不足，故其反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐昌国支付原告（反诉被告）上海锐翔上房物业管理有限公司住宅物业服务费15060元、住宅物业运行能耗费1204.80元（自2014年5月11日起至2015年9月30日止），于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告（反诉被告）上海锐翔上房物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费310元，减半收取155元，由原告（反诉被告）上海锐翔上房物业管理有限公司负担20元，被告（反诉原告）徐昌国负担135元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）徐昌国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费310元；对反诉部分不服的，向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法��）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员　　付春杰二〇一六年四月五日书记员　　郑　超关注公众号“”