（2016）云0802民初176号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-28
案件名称
骆川与普洱市南天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
普洱市思茅区人民法院
所属地区
普洱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
骆川,普洱市南天房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初176号原告骆川，男，汉族，1980年10月18日生，初中文化，个体户，现住普洱市思茅区。被告普洱市南天房地产开发有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区茶城大道**号（南天榕寓）。法定代表人吴维忠，系该公司总经理。委托代理人王光华，男，汉族，1969年1月1日生，大专文化，普洱市墨江县人，普洱市南天房地产开发有限公司员工，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。原告骆川与被告普洱市南天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员赖屹适用简易程序于2016年3月2日公开开庭进行了审理，原告骆川、被告普洱市南天房地产开发有限公司委托代理人王光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆川诉称：2010年4月19日，原、被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于普洱市××区××路××南天御景天成24幢（现39幢）第2单元第5层02号房，该房屋套内建筑面积为89.73平方米，每平方米2480.47元，总价款222573元，由原告分批次向被告支付，被告应于2011年10月30日之前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。如被告延期交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金……合同具体约定了双方的权利义务（详见合同）。签订该合同后，原告按照约定履行了自己的义务，但被告却迟迟不交房，直到2012年5月30日，被告才通知原告接房。原告认为，被告没有按照合同约定交付商品房，已构成违约。按照合同约定，计算至2012年5月30日，被告应支付的违约金数额为：30天×10元/天+182天×222573元×0.05%=20554元。原告认为，合同约定套内建筑面积为89.73平方米，实际交房套内面积为86.67平方米，面积误差3.06平方米，已超出合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值3%，被告应退还原告套内建筑面积误差金额为：3.06平方米×2480元=7588元，接到被告的交房通知之后，原告多次与被告协商关于延期交房违约金和套内面积误差金额事宜，但被告对原告置之不理。在协商无望的情况下，为了维护原告的合法权益，原告不得已起诉至人民法院，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金20554元；2、被告退还套内面积误差款7588元；被告普洱市南天房地产开发有限公司辩称：一、被告已通知原告2012年5月22日接房，距今已三年多时间，根据民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。现已超过时效期间，故原告逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间。二、2010年3月23日，原告对被告开发的“南天·御景天成”商品房的欲购房屋所处位置、户型、销售面积、销售价格做了详细、具体的了解，充分认识后与被告签订了“南天·御景天成”24幢2单元502室（现39幢2单元502室）《商品房认购书》，并按约定交付了购房款20000元。该商品房认购书采取了合法的形式，内容均为双方的真实意思表示，该商品房认购书清楚的载明了该商品房销售建筑面积为97.66平方米，销售单价为2398元/平方米，成交单价为2302.08元/平方米，总房款为224821元。由于原告一次性付款，被告让了一个点，所以原告实际交款222573元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。三、2010年4月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定的套内建筑面积为89.73平方米，单价为2480.47元/平方米，总金额为222573元。该合同为市住建局指定商品房销售统一使用的由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制的文本，商品房的套内建筑面积及单价均按照文本的要求填写。为了符合文本填写的要求，被告在总价款222573元不变的情况下调整单价填写了合同，《商品房认购书》与《商品房购销合同》约定的销售总价222573元始终是一致的。四、被告依据2012年4月6日普洱市房地产交易中心出具的《房屋测绘技术报告书》的测绘成果对该房屋产权面积97.03平方米与销售建筑面积97.66平方米产生的差异进行计算，作成表格的形式（交房明细表）。2012年5月30日，被告与原告办理接房手续，接房时被告工作人员对原告交房费用明细表内容作了解释，该表详细列明了双方合同建筑面积为97.66平方米，现房地产交易中心测绘为97.03平方米，面积误差为0.63平方米。当日原告就与被告重新签订了补充协议（确认书），双方再次就面积误差的处理进行补充约定，原告同意按该明细单上的面积作为该房的最终结算并签字认可，被告退款给原告1563元。《商品房认购书》约定的销售面积97.66平方米扣减误差0.63平方米，所得的面积97.03平方米与原告提供的《房屋所有权证》记载的建筑面积一致。被告给原告的明细表和确认书上的面积与合同书上的面积不一致，原告当时也没有提出质疑，证明原告当时是完全清楚的。另外，原告当时就清楚房屋的面积，时隔三年多才起诉，已超过诉讼时效期间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：本案是否超过诉讼时效；被告是否应当对原告的诉讼请求承担责任？针对以上争议，原告骆川向本院提交以下证据：合同编号YJTC-201《商品房购销合同》复印件1份、编号3028873、3028977《收据》、编号0009569《收款收据》、编号00626659、01672813、01671262《发票》原件各1份，普洱市房权证普房字第××号《房屋所有权证》原件1份，证明内容：被告逾期交房，且所交房屋套内面积存在误差。被告质证认可该组证据的真实性、合法性、关联性，不认可其证明内容。被告普洱市南天房地产开发有限公司对其答辩理由，向本院提交如下证据：《商品房购销合同》、《南天.御景天成认购书》、《购房发票》、《房屋测绘技术报告书》、《南天御景天成交房费用明细表》、《房款最终结算确认单》、《南天.御景天成交房分组计划表》复印件各1份，证明内容：1、原告所购房屋的户型、面积、成交单价，成交总价的约定；2、原告完全清楚所购房屋一切情况，认可并按约定交付成交总价；3、房屋测绘的结果以及房屋的产权面积；4、面积误差的计算，列明销售建筑面积，以及实测产权面积；5、房屋最终结算面积约定；6、被告通知接房的日期为2012年5月22日，当时已经告知原告逾期交房的情况。原告质证认可该组证据的真实性，不认可被告的证明内容，《商品房购销合同》上签的是套内面积，实际套内面积与房产证套内面积不一致；签订《房款最终结算确认单》时，当时原告没有拿到房屋产权证，不知道房屋真实的套内面积，所以在不知情的情况下原告才签字的，2015年12月5日，原告拿到房产证才发现实际的套内面积与《商品房购销合同》不相符。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为原、被告提交的证据来源及形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年3月23日，原告骆川与被告普洱市南天房地产开发有限公司签订《南天·御景天成认购书》，内容为：经原、被告双方协商一致，就被告开发的“南天·御景天成”商品房共同达成以下协议，认购房屋房号：24-2-502，建筑面积97.66平方米，销售单价2398元/平方米，销售总价234189元，成交单价2302.08元/平方米，成交总价224821元，原告于2010年3月27日前支付购房首付款50%（112411元）给被告后签订《商品房购销合同》，签订本认购书的同时支付定金20000元，原告应于认购书签订之日起，在规定时间内携带本认购书至被告售楼部，按本认购书商定的付款方式和时间交付购房金，并与被告签订《商品房购销合同》，逾期未办理者，被告将视为原告自动放弃购买该套商品房，原告所交认购金20000元，概不退还，本认购书自动解除，被告有权另行出售该套商品房。2010年4月8日，原告与被告签订了合同编号为YJTC-201的《商品房购销合同》,合同约定：原告认购第24幢2单元第5层02号房，属框架结构；该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；原、被告双方约定按下述方式计算商品房价款：按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为89.73平方米，单价为每平方米2480.47元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额222573元；面积误差的处理采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，原、被告双方同意按本合同约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；被告应于2011年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。本合同未尽事项，由原被告双方另行签订补充协议；合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付购房款222573元。2012年4月6日，普洱市房地产交易中心向被告出具的《房屋测绘技术报告书》载明24-2-502的产权面积为97.03平方米，套内建筑面积（含阳台）86.67平方米，分摊的共有共用建筑面积10.36平方米。2012年5月22日，被告向原告交房。2012年5月30日，原告与被告签订《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》，内容为：原告骆川（客户）所购24-2-502（房号），建筑面积97.66平方米，产权面积97.03平方米，面积误差0.63平方米，成交单价2480.47元/平方米，应补（退）房款大写壹仟伍佰陆拾叁元正（￥1563元），本人同意所购房屋按产权面积结算房款，领（补）款客户：骆川，2012年5月30日。庭审中，原告认可已收到被告退还的面积误差款1563元。前述房屋于2015年7月27日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，载明房屋位于普洱市××区××号“御景天成”39幢2单元5层502号，产权证号为：普洱市房权证普房字第××号，该产权证载明房屋建筑面积为97.03平方米，套内建筑面积为86.67平方米。本院认为，关于逾期交房违约金问题，被告辩称原告的起诉已超过2年诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案被告于2012年5月22日向原告交房，原告从当日起应当知道可以根据合同向被告主张逾期交房违约金，而直至2016年1月14日，原告才通过向本院起诉的方式向被告主张权利，其间没有诉讼时效中止、中断的情形，已超过二年的诉讼时效期间。原告提出多次与被告协商关于延期交房违约金和套内面积误差金额事宜。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案原告认为没有超过诉讼时效，原告应当提供证据加以证明，原告未能提供证据证明诉讼时效存在中止或者中断的情形，故原告应承担不利的后果。本案因已超过诉讼时效，故对原告逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告退还面积误差款的问题，被告辩称已超过诉讼时效期间。本院认为，原告所购房屋于2015年7月27日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，在此之后，其方才知道产权证登记的套内建筑面积与《商品房购销合同》中约定的面积有误差，故本案未过诉讼时效。据此，被告南天房地产公司的该抗辩理由，本院不予采纳。关于原告主张被告退还面积误差款的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致，可以变更合同”，原、被告签订的《商品房购销合同》中明确约定，合同未尽事项，由原、被告双方另行签订补充协议，合同之附件及补充协议与合同具有同等法律效力，合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，虽《商品房购销合同》中约定按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房款，但原告于2012年5月30日在被告出具的《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》上进行了签字，该确认单已以黑体字形式注明“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”，原告进行签字后，应视为认可按确认单上载明的面积误差0.63平方米结算房款，其亦按照该约定领取了面积误差款1563元，故现原告主张按照《商品房购销合同》中约定的套内建筑面积与产权登记证中的实际套内建筑面积的误差结算购房款，并要求被告退还面积误差款7588元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告骆川的诉讼请求。案件受理费504元，减半收取252元，由原告骆川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员 赖屹二〇一六年四月五日书记员 宋佳 来源：百度搜索“”