（2015）永民初字第4821号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-11
案件名称
付兴广、郭良峰等与丁广兴、王桂英建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
永城市人民法院
所属地区
永城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付兴广,郭良峰,丁广兴,王桂英,永城市世傲房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百一十九条
全文
河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第4821号原告付兴广，男，1968年10月29日出生，汉族，农民。原告郭良峰，男，1967年12月29日出生，汉族，农民。二原告委托代理人任东亚，河南旺达律师事务所律师。被告丁广兴，男，1962年12月28日出生，汉族，市民。被告王桂英，女，1963年4月10日出生，汉族，市民。被告永城市世傲房地产开发有限公司，住所地永城市。法定代理人刘兆伟，该公司经理。委托代理人周颖慧，系该公司会计。委托代理人赵超，河南正剑律师事务所律师。原告付兴广、郭良峰因与被告丁广兴、王桂英、永城市世傲房产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2015年10月22日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并向原、被告送达了相关诉讼文书。依法由审判员尹雷军独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了审理，原告付兴广、郭良峰及其委托代理人任东亚、被告丁广兴、被告永城市世傲房地产开发有限公司委托代理人周颖慧、赵超到庭参加了诉讼，被告王桂英经传票传唤未到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年4月5日第二次公开开庭进行了审理，原告付兴广、郭良峰及其委托代理人任东亚、被告丁广兴、被告永城市世傲房地产开发有限公司委托代理人赵超到庭参加了诉讼，被告王桂英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付兴广、郭良峰诉称，2009年原告与被告丁广兴签订了《土地转让协议书》，协议约定被告丁广兴将永城市物资贸易货栈土地，中原路以东，商业街南侧门面房四间转让给原告付兴广、郭良峰。2010年5月14日原、被告就房地产开发的相关事宜达成协议书，约定“乙方（付兴广、郭良峰）要求甲方（丁广兴）与开发商合同的建筑使用面积30%给付乙方，乙方不再另付其他费用”。后被告丁广兴与永城市世傲房产开发有限公司合作开发建设紫金华府小区，小区已经建设完成，但被告拒不按协议约定将房屋交付给原告付兴广、郭良峰。为此，请求依法判决确认原、被告之间签订了《土地转让协议书》有效，被告按照《土地转让协议书》约定的给付房屋面积向原告付兴广、郭良峰交付房屋、办理房屋过户手续。被告丁广兴辩称，2003年永城市人民政府修建中原路占用被告丁广兴的永城市真皮沙发服装厂及永城市多种经营公司（负责人杨言章）、永城市物资贸易货栈（负责人杨言章）的土地，永城市人民政府将土地调整为现在紫金华府小区的位置，对于调整后的土地永城市人民政府以划拨的形式给永城市多种经营公司。2010年上半年该土地出让给永城市多种经营公司。因其中有被告丁广兴的土地，被告丁广兴无钱交纳土地出让金便将土地转让给原告付兴广、郭良峰等人，当时均签定了书面协议。转让土地时约定自建房屋，但因政府整体规划无法交付约定土地。永城市物资贸易货栈也存在这样的情况，因永城市物资贸易货栈的土地较多，2010年4月23日该货栈经理杨言章以永城市物资贸易货栈名义连同被告丁广兴的土地一起与永城市世傲房地产开发公司签订了《关于投资联合开发协议书》。后被告丁广兴将此《协议书》内容告诉了包括原告付兴广、郭良峰在内的所有购地户（共计7家），购地户当时都不同意《关于投资联合开发协议书》的商铺建成两层，认为应将商铺建成一层，根据杨言章的意见，将共计44.1亩土地（其中被告丁广兴20.34亩）分成102.51间（每间面积为3.3米乘以15米，不分门面与住宅）计算各购地户应得房屋的面积，经计算商铺二层改为一层后每间土地（不分商铺与住宅）可得住房180平方米，如要商铺，商铺按一平方折两平方计算，各购地户均同意此方案，被告丁广兴不用再向各购地户交付土地，改为依照上述方式交付房屋。为此，被告丁广兴与各购地户又重新签订了书面合同。后永城市世傲房地产开发公司同意将商铺改建成一层，被告丁广兴又在《关于投资联合开发协议书》中补签了丁广兴的名字。签订协议时规划总建筑面积不到6万平方米，后来被告丁广兴与杨言章多次找到被告永城市世傲房地产开发公司协商，该公司同意按6万平方计算，这样依据上述联合开发协议的计算方法被告丁广兴应分得6万平方的30%，即18000平方米房屋。因各购地户均同意要商铺，2012年3月，被告永城市世傲房地产开发公司给出具体分配房屋的面积及位置并制作了紫金华府3、4、5号楼房源分配表，被告丁广兴和杨言章仔细审查后均认为合理，同意接收这些房屋。包括被告丁广兴在内8家地户对永城市世傲房地产开发公司给付的住房没有意见。根据被告丁广兴的总土地数量折合成房屋的间数，被告丁广兴共抽取其中住房17套，各购地户又从这17套房屋中分别抽取了各自应得的房屋（面积多退少补），剩余的是被告丁广兴应得的住房。原告付兴广、郭良峰在内的各购地户抽取了商铺号。2013年10月原告付兴广将应得的房屋与永城市世傲房地产开发公司签定了《丁广兴房源确认协议》，各购地户也签订了《丁广兴房源确认协议》，签订此协议后，原告付兴广、郭良峰不同意我们共同商定的给付方案。需要说明每间土地当时约定18万元，原告付兴广、郭良峰实际付给被告丁广兴17万元。由于房屋不可分割，依据双方协议原告付兴广、郭良峰实际多分面积为31.37平方米，多出的部分原告付兴广、郭良峰应与补偿。被告永城市世傲房地产开发有限公司辩称，被告永城市世傲房地产开发有限公司与原告付兴广、郭良峰之间不存在合同关系，依据公司与永城市物资贸易货栈、丁广兴的约定，被告永城市世傲房地产开发有限公司已完全履行了约定义务交付了约定房屋，综上，请驳回原告付兴广、郭良峰对被告永城市世傲房地产开发有限公司的诉讼请求。被告王桂英未答辩。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告付兴广、郭良峰要求被告丁广兴、王桂英按照协议书给付房屋面积为1544.4平方米是否有事实和法律依据；2、被告永城市世傲房地产开发有限公司为原告付兴广、郭良峰办理房权过户手续是否有事实和法律依据。原、被告对本院归纳的争议焦点均无异议。原告付兴广、郭良峰向本院提交的证据材料有：1、2009年4月3日，丁广兴、王桂英与付兴广签订的《土地转让协议书》一份；2、2009年5月7日，丁广兴与付兴广、郭良峰签订的《土地转让协议书》一份；3、2010年5月14日，丁广兴与付兴广、郭良峰签订的《协议书》一份；4、丁广兴与永城市世傲房地产开发有限公司签订的《关于投资联合开发协议书》一份；证据1-4证明2009年4、5月份，原告付兴广、郭良峰购买被告丁广兴的原永城市物资贸易栈的四间门面的地皮，地皮位于永城市东城区中原路以东、商业街南侧，每间门面的面积为3.3m×15m，门面后有6m的路。2010年4月23日，被告丁广兴与被告永城市世傲房地产开发有限公司对该宗土地进行合作开发房地产，该土地的性质变更为商业用地，该项目的取名为紫金华府小区。被告丁广兴约定分给原告付兴广、郭良峰“开发商合同的建筑面积的30%”。目前房屋已经开发完成，被告应按照协议的约定给付原告付兴广、郭良峰相应的房产，被告永城市世傲房地产开发有限公司作为房地产的开发商，应协助为原告付兴广、郭良峰办理房产过户手续；5、该宗土地的原平面图一份；6、紫金华府楼盘位置的平面图一份；7、紫金华府小区的整体规划平面图一份，证据5-7证明原告付兴广、郭良峰所购买的门面的位置、商业街的位置以及紫金华府小区的整体规划状况，原告付兴广、郭良峰的土地位于小区的西北部，原告付兴广、郭良峰共购买门面四间，合计198平方米，紫金华府楼层均是26层，原告付兴广、郭良峰门面上的建筑面积为5148平方米，《协议书》明确约定被告丁广兴分给原告付兴广、郭良峰“开发商合同的建筑面积的30%”为5148×30%=1544.4平方米；8、2013年10月23日，5号楼的规划许可证的复印件，证明被告丁广兴、王桂英所提交的2012年3月17日的分配表以及2012年3月10日的给付清单，均是在该小区的规划没有出来之前所形成的，分配表和清单是部分房源不是全部房源。被告丁广兴、王桂英向本院提交证据材料有：1、永城市人民政府（2009）14号常务会议纪要；2、永城市国土资源局2010—04号国有土地使用权出让合同，证据1、2证明土地概况；3、2010年4月23日永城市物资贸易货栈与永城市世傲房地产开发公司签订的《关于投资联合开发合同》；4、2012年3月10日永城市世傲房地产开发公司计算的应给付土地投资人的建筑面积明细；证据3、4证明开发商给付的房屋数量；5、刘镇与丁广兴签订的《土地转让协议书》、《协议书》、《合同书》各一份，证明各购地户最终与被告丁广兴达成的协议内容；6、永城市世傲房地产开发公司给付的紫金华府3、4、5号楼房源分配表（其上有各购地户按的签名及手印）；7、各购地户抽取的门面清单（其上有原告的签名及手印）；8、原告付兴广、郭良峰与永城市世傲房地产开发公司签订的《丁广兴房源确认协议书》；9、永城市人民法院（2015）永民初字第2424号案件庭审笔录及蒋秋云、李杰书面证言各一份，证据5、6、7、8、9证明包括原告付兴广、郭良峰在内的各购地户的购地履行情况及变更后的协议已经履行完毕，另证人黄某、王某未在永城市，无法到庭。被告丁广兴、王桂英已完全履行合同义务，原告付兴广、郭良峰的诉请应依法驳回。被告永城市世傲房地产开发有限公司向本院提交的证据材料有：2010年4月23日，永城市物资贸易货栈与永城市世傲房地产开发有限公司签订《关于投资联合开发协议书》一份；2、永城市世傲房地产开发有限公司交付给永城市物资贸易货栈、丁广兴的房屋清单；3、涉案小区平面图一份，证据1-3证明永城市世傲房地产开发有限公司与原告付兴广、郭良峰不存在合同关系，依据永城市世傲房地产开发有限公司与永城市物资贸易货栈、丁广兴的约定，永城市世傲房地产开发有限公司已经履行了义务交付约定的房屋。本院依职权调取的证据材料有：紫金华府小区规划图、紫金华府小区5号楼施工图纸各一份。庭审中，被告丁广兴对原告付兴广、郭良峰提交的证据1-5真实性无异议，认为后来因永城市人民政府不允许自建房，重新调整规划，被告丁广兴与原告付兴广、郭良峰又签订了补充协议，补充协议原告付兴广、郭良峰没有出示，能计算出原告付兴广、郭良峰所应分得房屋的具体面积，对涉案门面、地皮所在的位置，被告丁广兴已经在证据明确批注，因此合作开发后的房屋位于该平面图所标的位置。证据6-7被告丁广兴不清楚，也没见过。对证据8，当时永城市世傲房地产开发有限公司已经把设计图纸报审批，规划证下来的晚。被告永城市世傲房地产开发有限公司对原告付兴广、郭良峰提交的证据1-5认为是原告付兴广、郭良峰与被告丁广兴签订，被告永城市世傲房地产开发有限公司不了解，对证据6-8未发表意见。庭审中，原告付兴广、郭良峰对被告丁广兴、王桂英提交的证据1-3真实性无异议，认为是商业用地，原、被告的合同有效。对证据4认为不真实，紫金华府小区实际建筑面积超出被告丁广兴陈述的6万平方，被告永城市世傲房地产开发有限公司给被告丁广兴房源是一部分，并不是全部。对证据5认为被告丁广兴与案外人刘镇所签的协议，与本案无关联性，对证据6真实性无异议，该分配表所列的房屋仅是被告永城市世傲房地产开发有限公司分给被告丁广兴的部分房源。对证据7真实性无异议，认为抽号的顺序并非是给付房屋的依据。对证据8真实性无异议，该协议虽为确认协议，事实上由于建筑面积没有确定，原告所陈述的房源仅为暂定，并非是原告付兴广、郭良峰四间门面所置换的全部房屋，该协议第三条已作了明确的约定，该协议第七条所约定的营业税、初装费以及办理房权证需要的一切费用由乙方承担明显违反法律规定，该条款系无效条款，依据税法的规定，营业税的交纳主体为房地产开发公司，该义务不得转移，原告付兴广、郭良峰作为自然人不能成为交纳营业税的主体。对证据9认为证言内容不真实，两位证人没有出庭作证，无法核实证人的身份及证言的真实情况。被告永城市世傲房地产开发有限公司对被告丁广兴、王桂英提交对证据真实性均无异议，认为证据4系被告永城市世傲房地产开发有限公司给付的房屋数量是全部数量，证据5与本案有关联，刘镇是与原告付兴广、郭良峰一起购地的购地户，从刘镇与原告付兴广、郭良峰的合同来看，土地相邻，互为证人，三份协议是各购地户与被告丁广兴之间的合同演变的整个过程，能够反映包括原告付兴广、郭良峰在内的各购地户所购土地的位置，以及各购地户与被告丁广兴所达成的最终协议，原告付兴广、郭良峰将案件诉至法院，开庭审理时，刘镇等人对这些证据均无异议，说明其具真实性。对证据7是各购地户所抽门面的位置及数量，门面的位置明确记载为5号楼下，在抽取门面时是在双方无异议的情况下进行。对证据8说明原告付兴广、郭良峰抽取了房屋，并且向被告永城市世傲房地产开发有限公司签订了房源确认，这一行为的前提应当是在认可被告丁广兴与所有购地户之间达成一致意见的前提下所实施的，否则就不应该抽取门面和房屋，再到被告永城市世傲房地产开发有限公司确认，税收具体承担的方式有双方当事人协商一致，并不违反法律禁止性的规定。对证据9二证人身份是与原告付兴广、郭良峰地位一致的购房户，证人陈述的意见客观公正，原告付兴广、郭良峰曾以同一诉求向法院起诉，证人已经出庭作证，接受了原告付兴广、郭良峰的质询，原告付兴广、郭良峰认为证人没有出庭即无效的意见不能成立。庭审中，原告付兴广、郭良峰对被告永城市世傲房地产开发有限公司提交的证据1真实性无异议，认为被告永城市世傲房地产开发有限公司约定给付被告丁广兴房屋开发面积的30%，被告丁广兴给付原告付兴广、郭良峰房屋的面积远低于协议中的面积，应继续给付。对证据2认为被告永城市世傲房地产开发有限公司给被告丁广兴房源是一部分，对证据3的1-7号楼的位置及层数无异议，5号楼在规划时并没有门面，5号楼的规划面积是18031.86平方米，该小区的总体建筑面积将近十四万平方米，远超出被告丁广兴陈述的六万平方米，按照规划面积计算，原告付兴广、郭良峰应分得房屋面积也应在1600平方米以上。被告丁广兴对被告永城市世傲房地产开发有限公司提交的证据无异议。庭审中，原告付兴广、郭良峰、被告丁广兴、被告永城市世傲房地产开发有限公司对本院依职权调取的证据材料无异议。经庭审质证，本院认为原告付兴广、郭良峰、被告丁广兴、王桂英、被告永城市世傲房地产开发有限公司提交的证据、及本院依职权调取的证据材料客观真实，可以作为本案定案的依据使用。本院依据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2003年，永城市人民政府修建中原路占用永城市多种经营公司（负责人杨言章）等人的土地，后永城市人民政府将现在位于紫金华府小区土地划拨给永城市多种经营公司、永城市物资贸易货栈（计44.1亩）。2010年4月永城市多种经营公司交纳21954平方米的土地出让金，44.1亩的土地中有被告丁广兴的土地20.34亩，被告丁广兴无钱交纳土地出让金，准备向外转让土地。经蒋秋云介绍原告付兴广购买三间地皮，2009年4月3日原告付兴广与被告丁广兴、王桂英签定《土地转让协议书》，部分内容：‘经甲乙双方协商，就永城市物资贸易货栈土地，中原路以东，商业街南侧门面房（商业街25米）达成以下转让协议：商业街门面为3.3m×15m、门面后有6m路，门面房价每间壹拾捌万元、门面共叁间，共计伍拾肆万元整，首付叁拾万元，余款开工时付清，证明人蒋秋云、王某，如果不属实本合同按刘镇的合同包赔首付款的30%’甲方：丁广兴、王桂英、乙方：付兴广’。包苹、刘颖（刘镇）、黄某、李亚平、蒋秋云、李杰也购买被告付兴广此块地皮。2009年5月7日原告郭良峰经原告付兴广介绍购买一间门面，原告付兴广、郭良峰与被告丁广兴签定《土地转让协议书》，部分内容：‘经甲乙双方协商，就永城市物资贸易货栈土地，中原路以东，商业街南侧门面房（商业街25米）达成以下转让协议：商业街门面为3.3m×15m、门面后有6m路，门面房价每间壹拾捌万元、门面共壹间，共计壹拾肆万元，首付壹拾万元，该块土地在2009年-2010年上半年，如办不下土地使用证，如出现土地纠纷，或土地不属实，甲方愿包赔乙方损失首付款的30%，中原路以东电线不影响建筑的第壹户是付兴广，证明人刘镇，甲方：丁广兴、乙方：付兴广、郭良峰’。购地户中原告付兴广、郭良峰计一家，与被告丁广兴计算在内共八家，每间3.3米×15米，位置现位于紫金华府小区5号楼。因涉案土地不允许个人自建房屋，土地统一规划统一开发2010年4月23日，杨言章把包括被告丁广兴向外转让的土地以永城市物资贸易货栈名义与被告永城市世傲房地产开发有限公司签订《关于投资联合开发协议书》，约定该地块南面的三栋高层（3、4、5号楼）及下部门面房（门面房分为两大部分，18米小区路北的两层门面房）的总建筑面积，永城市物资贸易货栈名义分得30%。被告丁广兴得知协议内容后，召集全部购地户告知永城市世傲房地产开发有限公司与杨言章签订了合同，按设计面积给3、4、5号楼的30%，商业街25米的路改为5号楼南18米的路，门面后的6米路取消，统一规划开发。原、被告在内的全部购地户商定，被告丁广兴收取地款每间18万元按17万元支付，计算房屋面积永城市物资贸易货栈44.1亩（包括被告丁广兴在内20.34亩）按每间面积3.3米×15米不分门面和住宅分成102.51间计算各购地户应得房屋面积，5号楼两层门面变更为一层，被告丁广兴分得43.15间，每间可得住宅180平方米，要住宅一平方算一平方，要商铺一平方折二平方住宅计算。施工图纸显示5号楼一层为储藏室，二层为主宅，5号楼一层设计与永城市物资贸易货栈与被告永城市世傲房地产开发有限公司签订《关于投资联合开发协议书》约定内容不符。2010年5月14日被告丁广兴与原告付兴广、郭良峰就原地块按商定结果重新签订分配协议。2012年3月18日被告丁广兴将原告付兴广、郭良峰在内的全部购地户召集用抓阄方式确认紫金华府3、4、5号楼房住宅和商铺分配方案，全部购地户签字按手印确认，按重新约定原告付兴广购买3间，应分得面积为540平方米，原告郭良峰购买1间，应分得面积为180平方米。原告付兴广抽得住宅5号楼5-2-303，面积120.75平方米，原告郭良峰抽得住宅5号楼5-1-401，面积144.86平方米，抽商铺为5号楼西头大门东侧为第一号，依次向东，原告付兴广、郭良峰抽得7号。2013年10月30日原告付兴广代表原告郭良峰按抽取的房产位置与永城市世傲房地产开发有限公司签订了丁广兴房源确认协议。本院认为，原、被告签订的土地转让协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性的规定，应为有效合同。原告付兴广、郭良峰要求被告丁广兴、王桂英、永城市世傲房地产开发有限公司按协议书约定交付房屋和办理过户的诉请，因原告主张被告按照《土地转让协议书》约定的给付房屋的面积交付房屋，属给付之诉，但请求的房屋面积及房屋所在楼层均不明确具体，对该项请求，本院不予受理。原告付兴广、郭良峰与被告永城市世傲房地产开发有限公司无明确交付房屋、办理过户合同关系，对被告永城市世傲房地产开发有限公司的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百一十九条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、原告付兴广、郭良峰与被告丁广兴、王桂英签订的土地使用权转让合同有效；二、驳回原告付兴广、郭良峰对被告永城市世傲房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3540元，收取100元，由被告丁广兴、王桂英负担，余款3440元退回原告付兴广、郭良峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 刘亚东审判员 尹雷军陪审员 刘 力二〇一六年四月五日书记员 李 磊 来自