（2016）辽11民终165号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-06
案件名称
才秀春与盘锦东方银座中心城置业有限公司房屋买卖合同二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
才秀春,盘锦东方银座中心城置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终165号上诉人（原审原告）：才秀春，女，住盘锦市兴隆台区。委托代理人：田丽颖，辽宁辽河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘锦东方银座中心城置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。法定代表人：梁运龙，该公司董事长。委托代理人：梁兵、张永吉，该公司法律顾问。上诉人才秀春因与被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第00208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人才秀春的委托代理人田丽颖、被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司的委托代理人梁兵、张永吉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告一审诉称：2014年3月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买东方银座中心城第9幢2单元1702号房，合同约定总价款353，380元，被告应于2014年10月31日前交房。被告未在交付房屋前取得法定的经竣工验收合格证明。被告不能协助办理房屋权属登记。原、被告之间签订的《补充协议》与主合同和国家法律、法规相抵触，应属无效。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的买卖合同，并要求被告退回购房款353，380元；2、判令被告支付原告违约金28，977.16元［353，380.00元6.15%（按照中国人民银行贷款利息的标准）÷360日480日］。原审被告一审庭审辩称：不同意解除合同、不同意退回购房款，不同意赔偿违约金。被告没有违约，被告认为补充协议合法有效，不存在欺诈及胁迫签约的行为，具有法律约束力。解除权的行使不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。原审法院经审理查明：2014年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的东方银座中心城第9幢2单元1702号房，合同约定建筑面积共79.92平方米，总价款为353，380.00元，约定的付款方式是在签订《商品房买卖合同》时支付首付款113，380.00元，剩余房款240，000.00元由买受人向银行申请按揭贷款的方式在两个月内支付。原告按上述约定交付了首付款及按揭贷款及网签《商品房买卖合同》，并签了一份《合同补充协议》。2014年10月28日被告向原告出具购房发票。上述合同约定房屋交付时间为2014年10月31日前交房。补充协议第六条关于房屋交付条件：甲方（即被告）在该商品房取得指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署、确认的《建设工程竣工验收报告》，即视为达到主合同约定的交付条件，可办理交楼。乙方（即原告）同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。如乙方要求甲方取得工程竣工验收备案表后收楼的，乙方同意约定的交楼时间顺延两年。主合同第九条对被告逾期交房的违约责任进行了约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。”主合同第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，视为已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担交房后所应产生的全部费用和风险。主合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。另查，被告已于2014年8月8日取得了经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》，且2014年10月24日盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局为被告签发了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》，东方银座中心城二期7#高层住宅符合竣工条件，同意备案。被告于2014年11月15日通知原告收房，原告已收到这两次通知，但原告至今未办理接收手续。并于2015年1月21日向本院提起诉讼，后于2015年4月9日变更诉讼请求，要求解除双方的商品房买卖合同，退回已付购房款并按银行贷款利息支付违约金。原审法院认为：原、被告双方网签的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。庭审中原告主张《商品房买卖合同》补充协议与国家法律、法规相抵触，属于无效条款。但原告未能证明该补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，故对原告的该项主张不予支持。原、被告双方在平等、自愿的基础上订立的合同对双方当事人都有约束，双方当事人都要维护市场交易秩序，不得擅自、随意变更或解除。庭审中原告主张被告不能提供房屋竣工验收合格证，不能协助原告办理房屋产权证书，存在违约，应解除合同。但本案中，被告已按双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，取得了房屋竣工验收合格手续。虽被告通知原告收房超过了合同约定的交房日期，但被告通知原告收房时间并未超过可以解除合同的逾期90日的期限；而能否依约定时间办理房屋所有权证书亦不是合同约定解除的条件。故该房屋买卖合同不应予以解除。原告主张的违约金，因是建立在合同解除基础之上的，故亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告才秀春的诉讼请求。案件受理费7035元，由原告承担。上诉人才秀春提起上诉称：双方签订的补充协议无效，原审法院认定被上诉人取得房屋竣工验收手续于法无据，原审法院认定“能否依约定时间办理房屋所有权证书不是合同约定解除的条件”违背法律，被上诉人存在未提供房屋竣工验收合格证，不能协助其办理房屋产权证，没有经过消防验收、擅自更改商品房结构等严重违约行为，达到解除商品房买卖合同的条件，请求二审法院撤销原审判决，支持其诉请。被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司在庭审中辩称：双方签订的补充协议不存在合同法规定的无效情形；上诉人提出的建设竣工验收备案证是房屋交付唯一法定证明文件的主张没有法律依据，办理房产权属证明延迟不属于解除合同的条件，上诉人行使解除权已经超过约定行使期限，该权利消灭，综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案争议的焦点：上诉人主张解除合同的理由是否成立。围绕本案争议的问题，被上诉人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书及10户钥匙签收确认书，证明房屋已经满足了交付条件，已经使用。并说明已经入住200余户，入住率已经达到90%。上诉人才秀春质证认为：住宅质量保证书和住宅使用说明书是被上诉人单方出具的空白文书，没有实际意义，10户入住钥匙签收确认书与本案没有任何关联。本院对于被上诉人提供的证据的真实性、合法性予以认定，但与本案不具有关联性，不予采信。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方的真实意思表示。上诉人主张《补充协议》无效没有法律依据。合同和补充协议对双方当事人均应具有约束力。双方当事人在交易中应当维护市场的交易秩序，不应擅自、随意变更或解除。在双方当事人未达成合意，亦未出现合同约定的解除合同情形时，一方当事人要求解除合同，必须是对方当事人严重违约，导致合同目的无法实现，守约方才有权要求解除合同。双方签订的补充协议对于商品房交付条件、规划、设计变更等内容作出了进一步约定，被上诉人在一审已经提供辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书，可以证明该工程符合竣工验收备案条件，即涉案房屋取得了竣工验收合格手续，这些手续亦符合补充协议关于竣工验收的条件。被上诉人通知上诉人收房的日期超过了双方约定的交房日期，但被上诉人通知上诉人收房的时间并未超过必要限度，不符合合同约定的解除条件。能否依约定时间办理房屋所有权证书双方在商品房买卖合同中约定了处理方式，亦不符合合同约定的解除条件。被上诉人在二审期间已经提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，上诉人主张涉案房屋消防必须经过单体验收没有法律依据。上诉人没有证据证明涉案房屋发生设计变更及门廊、电梯等设计违反相关法律法规的强制性规定，故上诉人提出的诸多理由均不能说明被上诉人构成根本性违约，不符合合同解除的条件，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7035元，由上诉人才秀春承担。本判决为终审判决。审 判 长 赵长伟审 判 员 张景振代理审判员 韩雪姣二〇一六年四月五日书 记 员 魏艳伟 关注公众号“”