（2015）珠横法民初字第635号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-11-21
案件名称
黄素英与珠海市香洲兰埔股份合作公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄素英,珠海市香洲兰埔股份合作公司,吕伯光
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十七条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠横法民初字第635号原告黄素英，女，1950年9月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托代理人邝秀英，广东益诺众承律师事务所律师。被告珠海市香洲兰埔股份合作公司。住所地：珠海市九洲大道*****号*栋*单元*楼。法定代表人官有法，董事长。委托代理人李晓雄，广东莱恩律师事务所律师。第三人吕伯光，男，1930年12月12日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告黄素英诉被告珠海市香洲兰埔股份合作公司（以下简称“兰埔股份合作公司”）、第三人吕伯光房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，依法由审判员谢伟东独任审判，分别于2015年11月16日、2016年3月28日两次公开开庭进行了审理。原告黄素英及其委托代理人邝秀英、被告兰埔股份合作公司的委托代理人李晓雄到庭参加诉讼。第三人吕伯光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄素英诉称，原告与吕伯光于1975年5月12日登记结婚，婚后于1976年10月1日买下兰埔村村民余观福的房屋（位于前山镇兰埔村西南区，1949年建造），该房属于夫妻共同财产。1990年，珠海市政府核发了房屋所有权证及土地证，房屋产权登记在吕伯光名下。因涉及旧村改造，2006年2月27日，被告与吕伯光签订了房屋的《拆迁补偿安置协议》，对该房屋进行拆迁及补偿安置，对此原告知情。2013年6月18日，80多岁高龄的吕伯光不知受何人蛊惑，在没有告知并征得原告同意的情况下，将该房屋私自转让给了被告，并收到了被告支付的款项人民币30万元。作为夫妻共同财产的共有人，吕伯光私自转让房屋没有得到原告的签字同意，其与被告的转让行为属于无权处分的无效行为，侵犯了原告的合法权益。吕伯光清醒后亦认为其私自转让房屋的行为属于无效行为，并公证委托原告就本案房屋代为办理房屋拆迁补偿安置等有关事宜。经在房产登记中心查询，房屋未办理过户登记，产权仍然登记在吕伯光名下。为维护原告的合法权益，遂起诉请求判决：1、确认吕伯光与被告的房屋转让行为是无权处分行为，转让行为无效；房屋产权仍属原告与吕伯光所有。2、本案诉讼费用由被告承担。原告认为原告对于吕伯光与被告之间用30万元货币对拆迁房屋进行补偿的交易行为是完全不知晓的，且30万元补偿明显低于市值，恶意损害原告的合法权益，因此，吕伯光与被告的私下交易行为应属于无权处分的无效行为。原告于2015年11月23日将第一项诉讼请求变更为：确认被告与第三人吕伯光之间用30万元货币对被拆迁房屋进行补偿的交易行为无效，房屋产权仍属原告与第三人吕伯光所有。原告黄素英提交了如下证据：1、吕伯光的身份证；2、原告与吕伯光的结婚证书；3、吕伯光身份资料证明书；4、卖屋契；5、余观福出具的《说明》；6、房屋所有权证及集体建设用地使用证（粤房字第××号、珠府集建字（1990）第070600294号）；7、房地产权登记表；8、拆迁补偿安置协议及附件；9、吕伯光私自转让房屋时写的《我的决定》；10、吕伯光出具的收款收据、收款账户及银行流水；11、2015年8月4日的《公证书》。上述证据材料均为复印件。被告兰埔股份合作公司辩称，一、原告所诉不属实。依据和理由如下：1、2013年6月18日，被告与第三人之间并不存在房屋转让行为。据双方提交的签订日期为2006年2月27日的《拆迁补偿安置协议》，证明被告与第三人是拆迁方与被拆迁方关系，双方在2013年6月发生的行为只是履行该协议的约定内容。2、根据被告提交的珠海市关于城中旧村改造相关文件规定以及双方协议约定，被告因城中村工程改建需要拆迁第三人一间47.95平方米的旧屋，双方在协议第一条约定了拆迁补偿可以按房屋产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合这三种形式进行。其中作价补偿的方式即由拆迁方补偿被拆迁方每平方米3000元。3、在被告与第三人签订协议后，被告已于2006年内将第三人的47.95平方米旧屋进行了拆除，现在该旧屋的原址正在进行城中村改建工程的建设。原告起诉状所称的的房屋早已不存在。该旧屋拆除之后，第三人只享有协议约定的房屋拆迁补偿权益。4、第三人于2013年6月中旬来被告处，要求被告按协议约定的现金作价补偿条款履行，要求被告考虑到现行物价上涨因素相应提高补偿标准。该30万元的补偿费是第三人自己提出来的。被告当时主要是考虑到第三人是个老人，并且2013年与2006年协议签订时相比，确实物价方面有了变化。因此，在协议每平方米补偿3000元的基础上，同意按第三人要求增加到了每平方米5452元（即总额30万元）。因为双方有拆迁协议在先，被告在2013年6月27日按第三人提供的本人账号给付了该款项。被告认为《拆迁补偿安置协议》是合法有效的，第三人选择现金作价补偿方式取得其拆迁补偿权益，并且被告也完全按第三人的要求增加了现金作价补偿标准对其进行了补偿。至此，双方已经按协议的约定履行了各自的权利义务。5、原告起诉状陈述第三人吕伯光是受人蛊惑以及行为时不清醒等事由缺乏事实依据和法律依据。在2006年与被告签订拆迁协议时第三人76岁，2013年第三人到被告处协商补偿事项时83岁，有其大嫂相陪，在协商过程中没有出现任何异常情形。从其于6月17日到银行开户，之后向被告提出增加补偿费标准，在收到补偿款之后于6月27日出具的收条所记载的事项等一系列行为可以看出，第三人不但意识清醒，也具有完全的民事行为能力。二、关于原告的权利。1、被告是按照第三人的产权登记事实，在2006年与其个人签订了《拆迁补偿安置协议》，其产权登记记载第三人占有该房屋的全部份额，有关房屋共有权一栏是空白的。在签订协议时第三人向被告出具的《亲属关系公证书》只证明申请人吕伯光是关系人吕贯兴、吕贯彬的父亲。且自始至终原告也没有就涉案房屋拆迁补偿事项向被告提出过任何主张。因此，被告无论是在2006年与第三人签订协议、或是在2013年对其进行补偿的过程中都没有任何过错。2、第三人作为《拆迁补偿安置协议》的被拆迁方选择现金作价补偿方式取得其拆迁权益并没有违反《拆迁补偿安置协议》的约定。无论是按珠海市的法律政策或是双方的协议约定，第三人既然已经选择了现金作价补偿方式，也就理所当然的排除了按房屋产权调换以及产权调换与作价补偿相结合这另外两种补偿形式。被告认为，既然第三人已经收到了被告支付的拆迁补偿款，证明被告已经按协议约定履行了作为拆迁方的合同义务。如果原告认为其作为夫妻财产共有人的权利受到侵害，应该向占有该笔补偿款的主体主张，被告没有任何义务就拆迁房屋对第三人进行第二次补偿。3、对于第三人吕伯光的答辩状，被告认为该答辩的内容与2013年6月份发生的客观事实不符。理由同上。通过其银行账户流水资料可以得知：第三人在6月27日支取了现金2万元，7月8日在建行兰埔支行支取了现金3万元，并且当日通过银行汇出249950元。可以证明其陈述自己将大部分款项转至在江门开平开户的不知何人账户以及30万元完全没有用于家庭开支这一事实不具有真实性。综上，被告认为原告为了达到其不可告人目的，牵强的提出所谓被告和第三人私下进行非法房屋转让的事由与客观事实不符，其诉讼请求不成立。请求法院查明案件真相，对该无理请求予以驳回。被告兰埔股份合作公司提交了如下证据：1、拆迁补偿安置协议；2、存折；3、收款收据；4、亲属关系公证书；5、珠改办（2000）12、13号文件。上述证据材料均为复印件。第三人吕伯光陈述称，第三人将涉案房屋转让给被告没有告知原告，也没有征得原告同意，涉案房屋的私自转让行为原告完全不知情。第三人至今已85岁高龄，在2013年6月18日转让涉案房屋给被告时是受人蛊惑，在事后清醒过来的时候，与原告做了公证，委托原告代为办理涉案房屋拆迁补偿安置等事宜。第三人收取被告支付的房屋转让款30万元后，在没有告知原告及被骗的情况下，将大部分款项转至在江门开平开户的不知何人账户，所收取的30万元完全没有用于家庭生活开支。第三人吕伯光没有提交证据。经审理查明，原告与第三人为澳门特别行政区居民，于1975年5月12日登记结婚。涉案房屋位于珠海市香洲区前山镇兰埔村西南区，于1949年新建，房屋所有权证号为粤房字第××号，房屋所有权证上登记的所有权人为第三人吕伯光。涉案房屋的集体土地建设用地使用证上登记的土地使用者为第三人吕伯光。珠海市房地产登记中心的房地产登记表记载的涉案房屋的权属人为第三人吕伯光。2005年10月28日，珠海市公证处出具（2005）珠证内民字第6943号《亲属关系公证书》，载明：申请人吕伯光，关系人吕贯兴、吕贯彬，兹证明申请人吕伯光是关系人吕贯兴、吕贯彬的父亲。2006年2月27日，被告与第三人吕伯光签订了一份《拆迁补偿安置协议》（编号：NOC036），约定：“一、甲方因城中村工程改建需要拆迁吕伯光村民楼房壹间共47.95平方米，依照有效房产证的面积核算。补偿办法：原则上实行产权调换，按1：1.1补偿。如遇与实际补偿有差距的，需补偿面积达不到一个单位面积50%不作产权调换，则按平方米甲方补回乙方3000元，回迁面积大于补偿面积的，乙方补回甲方按每平方米2700元计算，多除少补。二、乙方因受村改影响，在搬迁安置过程中受经济损失，由甲方给予补偿，原则上按乙方搬迁出居住面积计算，以有效房产证为凭。实际相差部分按每一平方米每月补回人民币13元，补回到安置为止。……九、乙方如果原籍本村村民拆迁补偿面积不足80平方米的拆迁户（共有房屋视为一户），准予按建设成本价每平方米1300元—1500元购足80平方米。超过部分按第一条补偿办法执行。……十五、本协议如有未尽事宜，双方可以依照珠改（2000）01号文件精神。协商解决，协商不成时，则由国家政府部门行政裁决。”第三人吕伯光搬迁之后，该涉案房屋已经被拆除。被告依照《拆迁补偿安置协议》按每月每平方米人民币13元向第三人吕伯光补偿搬迁安置损失，直至2013年6月。2013年6月26日，被告向第三人吕伯光转账支付了人民币300000元。2013年6月27日，第三人吕伯光向被告出具一份《收据》，载明：本人吕伯光收到补偿款回迁面积55.022平方米的一次性补偿款人民币30万元。该收据有第三人吕伯光的签名及捺印。本院认为，本案原告、第三人为澳门特别行政区居民，本案具有涉澳因素，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方当事人没有选择合同适用的法律，被告住所地及合同履行地均在我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，应适用我国内地法律解决本案的实体争议。本案的争议焦点为被告与第三人吕伯光之间采用现金人民币30万元的补偿方式对涉案房屋及其权益进行拆迁补偿的行为是否有效。针对本案的争议焦点，结合原、被告的诉辩意见及第三人的陈述意见，本院分析评判如下：1、被告与第三人吕伯光于2006年2月27日签订的《拆迁补偿安置协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性的规定，是有效合同，双方均应全面履行。该协议约定了补偿方式可以实行产权调换，也可以采取现金补偿。2、第三人吕伯光于2013年6月26日收到被告转账支付的人民币300000元后，于2013年6月27日向被告出具收款收据，并载明收到补偿款回迁面积55.022平方米的一次性补偿款人民币30万元。证明第三人吕伯光与被告协商一致，选择采取现金补偿的方式，对涉案房屋及其权益进行拆迁补偿，并已经履行完毕。原告及第三人吕伯光陈述称当时吕伯光选择采取现金补偿的方式是受别人蛊惑致不清醒时的行为，但是没有提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对原告及第三人关于吕伯光受别人蛊惑致不清醒时选择采取现金补偿的主张，本院不予采纳。3、第三人选择接受现金补偿的方式处分涉案房屋及其权益，被告从而取得涉案房屋的所有权及其权益，被告不存在过错，属于善意取得。第一、被告不知道第三人无权处分，且不存在重大过错。涉案房屋的产权证及土地使用证登记的权属人均为第三人，于2006年2月27日与被告签订《拆迁补偿安置协议》的主体是第三人，之后按每月每平方米人民币13元领取搬迁安置补偿的也是第三人，第三人在签订《拆迁补偿安置协议》时提交的《亲属关系公证书》，也没有载明原告与第三人的关系，因此，被告有理由相信第三人有权处分该涉案房屋及其权益。第二、被告按每平方米5452.36元（300000元÷55.022㎡）的标准支付补偿款给第三人，属于价格合理。原2006年2月27日的《拆迁补偿安置协议》约定现金补偿标准为每平方米3000元，经第三人与被告的协商将补偿标准调整为每平方米5452.36元，第三人领取300000元补偿款后，也未提出异议，而且，涉案房屋所占的土地属于集体建设用地，与国有土地使用权有一定的差别，因此，该每平方米5452.36元的补偿标准，是双方协商一致的结果，在当时应属于合理的价格。而原告作为夫妻财产共有人，对主张被告不构成善意取得，应承担举证证明责任，原告提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，因此，被告通过现金补偿给第三人的方式取得涉案房屋的所有权及其权益，属于善意取得。综上所述，被告与第三人吕伯光之间采用现金人民币300000元补偿的方式对涉案房屋及其权益进行拆迁补偿的行为有效，原告的诉讼请求理据不足，本院予以驳回；原告作为夫妻财产共有人如认为第三人的行为损害了其合法权益，可以另循途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄素英的诉讼请求。本案受理费减半交纳2900元，由原告黄素英负担。如不服本判决，原告、第三人可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢伟东二〇一六年四月五日书记员 陈 颖第10页共10页 来源：