（2015）城五民初字第376号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-01

案件名称

长治市城区物资回收总公司诉马帅、赵建刚租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

长治市城区人民法院

所属地区

长治市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长治市城区物资回收总公司,马帅,赵建刚

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十一条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山西省长治市城区人民法院民事判决书（2015）城五民初字第376号原告长治市城区物资回收总公司法定代表人朱秀明，职务总经理。住所地：长治市英雄南路***号。委托代理人李建强，系该公司副经理。委托代理人张志文，系山西晋宁律师事务所律师。被告马帅，男，1985年03月14日出生，回族。被告赵建刚，男，1970年10月10日出生，回族。原告长治市城区物资回收总公司诉被告马帅、赵建刚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长治市城区物资回收总公司委托代理人张志文、李建强、被告马帅、赵建刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告马帅于2010年4月26日签订一份房屋租赁合同，该合同应在2011年4月30日终止。2010年4月18日，在原告并不知情的情况下，被告马帅将该房屋出租于赵建刚，并约定年租金为21600元。被告马帅的行为违反了合同法的有关规定，出租人可以解除合同，并在解除合同前的合理期限内已通知了二被告，但二被告无视原告的通知，拒不搬出租赁的房屋，故原告诉至法院。被告马帅辩称：我于2007年5月1日与原告签订一年期的租赁合同，2007年5月1日至2008年4月30日止，后又续签订了两年。2009年4月18日我与赵建刚签订了转租合同，有效期是从2009年5月1日至2010年4月30日。我转租给赵建刚原告是知情的，赵建刚把房租给我，然后我再交给原告。2010年8-9月份，双方发生争执，房租从2011年4月30日之后就没有交过。现在争议房屋由赵建刚占有，发生争议后赵建刚也没交过房租。被告赵建刚辩称：我与马帅于2009年4月18日签订了租赁合同，马帅把原告的房屋转租给我，租赁期间每月都有原告的人员收取相关费用，原告对我所租房屋没有异议。2010年9月27日原告通知我一个月后搬出，后原告于10月4日原告切断水、电引起争执。因停水停电七个月给我造成经济损失9万元，后经双方协议未果。我要求被告赔偿我10万元，原告在合同期内使我不能营业，应承担违约赔偿9万元。庭审中，原告为了支持其诉讼请求提供的证据有：1、土地使用证一份，证明所争议的房屋归原告所有；2、2010年4月18日二被告签订的房屋租赁合同一份，证明被告马帅将原告的房屋转租给被告赵建刚的事实；3、通知两份，证明原告给二被告下过通知，将解除合同的事宜告知马帅，并告知赵建刚搬离房屋。经质证，被告马帅对原告提供的证据认为发生争议后其已不占用原告的房屋了，因为原告已经在2011年4月30日和马帅解除了合同，之后与马帅无关，马帅不应赔偿原告的损失。经质证，被告赵建刚对原告提供的证据认为原告于2015年4月16日才给其下了通知，对其提出终止合同。庭审中，被告马帅提供的证据有：1、2007年5月1日至2008年4月30日、2008年5月1日至2009年4月30日、2010年5月1日至2011年4月30日签订的租赁合同各一份，证明其与原告签订租赁合同一直至2011年4月30日，租金每年14400元。期间2009年4月18日马帅将房屋转租给赵建刚，合同期限是2009年5月1日至2010年4月30日，2010年5月1日至2011年4月30日仍由赵建刚租赁，年租金21600元；2、交纳租赁费收条三支，证明原告收到马帅租金的事实。经质证，原告对被告马帅提供的证据均不持异议。被告赵建刚提供的证据有房屋租赁合同一份，证明与马帅签订了租赁合同。经质证，原告对被告赵建刚提供的证据不持异议，但认为对转租不知情，到2011年发生争议后才知道的。经审理查明：2007年5月1日，原告长治市城区物资回收总公司与被告马帅签订房屋租赁合同书，约定原告将其所有的三间临街门面房出租给被告马帅用于饮食业经营，年租金14400元，被告在经营期间不经过原告同意不得随意转租，如发现转租行为原告有权收回房屋，期限自2007年5月1日至2008年4月30日止。该合同期限届满后，双方又续签合同到2011年4月30日终止，被告马帅交付原告房租至2011年4月30日。在此期间，被告马帅与被告赵建刚于2009年4月18日签订了房屋租赁合同，被告马帅将原告的房屋转租给了被告赵建刚，租金约定为每年21600元，期限自2009年5月1日至2010年4月30日，期限届满后二被告又续签一年合同，至2011年4月30日终止。2009年5月1日至2011年4月30日期间的租金，由被告赵建刚支付给被告马帅，再由被告马帅给付原告每年14400元。2014年4月30日之后，房屋仍由被告赵建刚占用，但未给原告交纳租金。合同终止后，原告要求被告腾出所租赁的房屋时双方发生争议，经双方协商未果，故原告诉至法院，要求依法解除原告与被告马帅之间的房屋租赁合同，判令被告马帅向原告支付2011年5月1日至2015年4月15日的租金57000元及逾期利息，判令被告赵建刚返还其占有的原告的房屋。庭审中，被告赵建刚称发生争议后，原告曾对其进行停水停电，造成的经济损失应由原告承担，被告赵建刚对此项主张未提供相关证据。现该房屋由被告赵建刚占用，未交付原告租金。经本院主持调解，双方当事人当庭达成调解协议：“解除原告与被告马帅、赵建刚的租赁合同；被告赵建刚于2016年2月29日之前搬离位于长治市城区太行南路6号三间房屋；原告同意免除被告赵建刚从2011年5月1日至2016年2月29日的租赁费；如不搬离赵建刚将2011年5月1日至2016年2月29日之前的租金按每年14400元的标准补齐。”本院按双方的协议制作了调解书，但被告赵建刚拒不领取调解书，亦未履行调解协议的义务，致调解未果。本院认为：原告与被告马帅签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的权利与义务。合同约定未经原告同意被告马帅不得将承租的房屋转租，被告马帅违反了合同的约定，将其承租的房屋在未征得原告同意的情况下转租给了被告赵建刚，被告马帅的行为已构成违约，且双方签订的租赁合同于2011年4月30日到期，因此，原告要求解除与被告马帅签订的租赁合同的请求，与法有据，本院应予支持。被告马帅与被告赵建刚签订的租赁合同系无效合同。原告与被告赵建刚之间虽未签订租赁合同，但双方已形成事实租赁关系，应认定为不定期租赁合同。被告赵建刚应当按每年14400元的标准给付原告从2011年5月1日起至搬离该房屋的租赁费用，并解除双方的租赁关系，被告赵建刚将其占有的房屋返还原告。关于被告赵建刚称原告曾对其进行停水停电，造成的经济损失应由原告赔偿的主张，因被告赵建刚对此项主张未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的责任。庭审中，经本院主持调解，双方当事人虽达成调解协议，但被告赵建刚违背诚实信用原则，未依协议履行。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告马帅的租赁合同；二、解除原告与被告赵建刚的租赁关系，被告赵建刚于本判决生效后十日内从位于长治市城区太行南路6号原告的三间房屋内搬离，并将该房屋交还原告；三、被告赵建刚于本判决生效后十日内按每年14400元给付原告从2011年5月1日至搬离该房屋的租赁费用。如被告赵建刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，由被告赵建刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长　　孟淑珍审判员　　悦珂珂审判员　　宋燕飞二〇一六年四月五日书记员　　樊志荣搜索“”