（2016）冀07民终2624号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2017-12-11

案件名称

张家口市三洋房地产开发有限公司、杨俭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省张家口市中级人民法院

所属地区

河北省张家口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张家口市三洋房地产开发有限公司,杨俭,周海军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民终2624号上诉人（原审被告）：张家口市三洋房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市桥东区张宣公路158号，注册号130702000016520。负责人：杜翰诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚东，北京华舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨俭，男，1993年5月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：艾连庆，河北隆业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞芳，北京市汉化律师事务所律师。原审第三人：周海军，男，1971年10月24日出生，汉族，住河北省张家口市桥西区。上诉人张家口市三洋房地产开发有限公司（以下简称三洋房地产）与被上诉人杨俭、原审第三人周海军房屋买卖合同纠纷一案，杨俭不服张北县人民法院（2014）北商初字第149号民事判决，向本院提起上诉，本院以（2015）张商终字第246号民事裁定发还重审。张北县人民法院重审后作出（2015）北民初字第1172号民事判决，三洋房地产不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人三洋房地产的委托诉讼代理人王亚东、被上诉人杨俭及其委托诉讼代理人艾连庆、张瑞芳，原审第三人周海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三洋房地产上诉请求：撤销张北县人民法院（2015）北民初字第1172号民事判决，改判驳回杨俭的诉讼请求。理由是：一审法院适用法律错误，杨俭与三洋房地产以房抵债的行为违反了担保法第四十条、物权法第一百八十条之规定，双方签订的商品房买卖合同无效。三洋房地产与杨俭没有商品房买卖的合意，且不存在借贷关系，更无抵顶的行为。本案的基础法律关系是杨俭与王东之间的借贷关系，商品房买卖合同是刘会超与杨俭恶意串通的违法行为，不具有法律效力，商品房买卖合同确定的价格也远低于实际价值。杨俭陈述王东以涉案的房屋向其抵顶借款，但未提供证据予以证实，且仅凭三洋房地产给王东出具的授权委托书复印件认定王东对涉案的房屋有处分权没有法律依据。自2013年6月25日，涉案房屋的日常管理工作已由周海军负责，王东无处分权。杨俭及其委托诉讼代理人在二审中辩称：三洋房地产在商品房买卖合同上加盖公章和法人印章、开具收款收据认可了借款抵项购房款、为杨俭办理了网签，合同有效。王东与三洋房地产签订的授权委托书在另一案件中有原件，王东对涉案房产有处分权，三洋房地产已丧失了对涉案房产的抗辩权。周海军并未就一审结果提起上诉，应当视为认可了一审判决，且周海军作为王东的合伙人无权对王东的处置行为进行抗辩，如认为王东的处分行为侵犯了其权益可另诉。周海军以2013年6月25日“周海军接管项目管理权的通知”否认王东的处置权，但该通知的效力不及于善意第三人杨俭，且该通知在原一审中并未出示。杨俭是以3738元至5498元的价格抵项涉案房产，并非如三洋房地产称的1800元的价格，并不存在价格显失公平的情况。2013年7月4日的商品房买卖合同并不是2010年借款合同中的抵押条款，基础法律关系不是借款。王东在商品房买卖合同签订后于2013年7月29日去世，其系善意以抵账的方式将涉案房产出售给杨俭，意思表示真实。王东与杨俭协商一致终止借款合同，重新形成商品房买卖合同，符合法律规定。杨俭在一审中诉称，2013年7月4日与三洋房地产签订了《商品房买卖合同》并在张北县房地产管理处办理了备案登记。合同约定，三洋房地产将张北县二台镇龙台商城一号楼1号、3号、8号、16号、17号、20号、21号七套商品房出售给杨俭，总面积为1240.87㎡，总价款为454.9708万元，并约定三洋房地产于2013年9月1日前按合同约定交付上述房屋。但至今未交付，现要求其按照合同约定交付房屋。三洋房地产在一审中辩称，一，从未与杨俭签订过任何商品房买卖合同。该合同系三洋房地产员工刘会超利用职务之便与杨俭签订。三洋房地产是在收到诉状时才知道这一情况；二、涉案商品房合同应属无效，因为合同价格违背市场价值，属恶意串通，且买卖合同并非三洋房地产与杨俭签订，也未收到购房款，故应依法驳回杨俭的诉讼请求。第三人周海军在一审中辩称，张北县二台镇建设龙台商城系其与王东各按50%的资金出资建设，王东个人无权将二人共同财产中超过50%的份额予以处分，且该案所争议的商品房买卖协议在2013年7月4日所签订，而三洋公司已于2013年6月26日授权周海军全权处理张北县二台镇建设龙台商城项目，故王东与要俭所签订的商品房买卖合同无效，应驳回杨俭的诉讼请求。一审法院经审理查明，2010年10月1日，杨俭与时为张北县二台镇建设龙台商城项目实际负责人的王东在北京市房山区签订《借款合同》：甲方（出借方）杨俭，乙方（借款方）河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城负责人王东，丙方：河北省张家口市三洋房地产开发有限公司开发的张家口市张北县二台镇建设龙台商城。合同约定，一、乙方向甲方借款陆佰万元，自2010年10月1日至2013年9月30日借款期限36个月，自甲方提供借款之日起计算，乙方保证在借款期限届满时还清，如不能按期还清借款，则按照合同约定的利息标准加倍支付利息；二、乙方自甲方提供借款之日起向甲方支付利息，月息为2%，即每月12万元，乙方每月10日前支付。三、本合同生效后，任何一方不得违约，如违反本合同的任何条款，守约方有权解除本合同。甲方有权要求乙方提前还款并有权要求乙方支付违约金，违约金的数额为借款总额的20%。如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算及其他内容；同日，王东为杨俭出具借款条写明“今借到杨俭现金陆佰万元整，借款人王东”；2010年9月26日杨俭向王东账户内转账600万元；后王东陆续归还杨俭部分借款利息至2012年12月；2013年6月27日王东为杨俭又出具借条一张，写明“今借到杨俭现金1366000元整，用于龙台商城建设，借款人王东”；之后王东未再按约归还杨俭本金及利息，2013年7月4日杨俭、王东协商，王东按照《借款合同》中“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算”的约定，同意将抵押房产归债权人杨俭所有，以抵顶其欠款本息，并与杨俭签订商品房买卖合同。三洋房地产的刘会超以三洋房地产的名义与杨俭签订了七份《商品房买卖合同》，并作了网签备案，同日以三洋房地产的名义为杨俭出具七份收据。合同约定，三洋房地产将其开发建设的张北县二台镇信用社旧址龙台商城1号楼1号、3号、8号、16号、17号、20号、21号七套商品房售于杨俭，总价款为454.9708万元，三洋房地产于2013年9月1日前将上述商品房交付给杨俭。一审法院另查明，2011年6月16日王东与三洋房地产签订的《授权委托书》写明“现委托王东同志，身份证号，接管新建二台镇龙台商城项目的全部工作，包括资金筹集、债权债务、项目建设、楼盘销售、税金和经营成果等全部由王东接管负责，张家口市三洋房地产开发有限公司不负任何连带责任”。刘会超系三洋房地产负责管理《商品房买卖合同》、收据及网签U盾的员工，也是王东的妹夫。三洋房地产开发建设的新建二台镇龙台商城建设起止年限为2011年6月至2012年12月，商品房预售许可证号为张房预售证第2011－30号。一审法院认为：杨俭向王东提供借款后，王东出具欠条并与之签订了《借款合同》，双方之间借款合同合法有效。该《借款合同》第三条所约定“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。”属于借贷双方对借款担保方式约定的内容，是在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效，但王东在借款履行期限届满前不能偿还的情形下，杨俭与三洋房地产签订的商品房买卖合同，系以物抵债行为，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，三洋房地产应予履行。第三人周海军主张在张北县二台镇所建设的龙台商城是其与王东各按50%的比例出资建设，王东个人无权将其二人共同财产中超过50%的份额予以处分，且该案所争议的商品房买卖协议是于2013年7月4日签订的，三洋房地产已于2013年6月26日授权周海军全权处理张北县二台镇建设龙台商城项目，王东与杨俭所签订的商品房买卖合同系无效合同。经查，三洋房地产并未撤销于2011年6月16日对王东的授权，故周海军的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判决，张家口市三洋房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将张北县二台镇龙台商城房屋7套（1号楼1号、3号、8号、16号、17号、20号、21号）商品房交付杨俭，并协助办理产权手续。案件受理费43198元，由张家口市三洋房地产开发有限公司负担。本院查明事实与一审法院查明事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，三洋公司授权王东接管龙台商城项目的全部工作，包括筹集资金、债权债务、项目建设、楼盘销售、经营成果等。据此，王东与杨俭在签订的借款合同中明确表明，王东与三洋公司承建的龙台商城项目因需要资金向杨俭借款6000000元，并以该项目的底商作为担保，但并未具体约定担保的房产。后王东因无力归还借款与杨俭签订商品房买卖合同，将龙台商城项目的七套房屋出售给杨俭，2013年9月1日交付该七套房屋，并办理了网签备案。该买卖行为是王东逾期无力给付借杨俭的款而实施的以物抵债的行为，不属于《中华人民共和国提保法》第四十条届定的情形。该买卖合同主体适格，意思表示真实，对合同相对人具有法律约束力。故不能简单认为七套房屋的买卖是对借款合同中用房产对借款进行担保的弥补和完善。王东挂靠三洋公司开发龙台商城项目，基于三洋公司的授权而拥有对龙台商城项目房产的处分权。三洋公司在一审中认可于2013年6月26日将对龙台商城的处分权由王东变更为周海军，但其并未提交证据证明将该事宜告知了杨俭，故王东将诉争的房产卖与杨俭系有权处分。三洋房地产认为其与杨俭没有商品房买卖的合意、不存在借贷关系、无抵顶的行为的上诉主张本院不予支持。三洋房地产并未提交完整的龙台商城房产出售资料，也未提交物价部门对该项目所在区域内房屋售价的证明材料，故三洋房地产认为本案房商品房买卖合同确定的价格远低于实际价值的上诉主张，本院不予支持。本案经多次调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43198元，由张家口市三洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　姜　兵审　判　员　　梁金前代理审判员　　牛　洁二〇一六年四月五日书　记　员　　宋　力 微信公众号“”