（2016）吉03民终23号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-03

案件名称

上诉人王殿文与被上诉人黄小峰房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

吉林省四平市中级人民法院

所属地区

吉林省四平市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王殿文,黄小峰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2016）吉03民终23号上诉人（一审被告）：王殿文，男，汉族，1983年1月15日出生，个体，现住吉林省梨树县。被上诉人（一审原告）：黄小峰，男，汉族，1978年6月27日出生，个体，现住吉林省梨树县。委托代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。上诉人王殿文因与被上诉人黄小峰房屋租赁合同纠纷一案，不服梨树县人民法院（2015）梨民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王殿文，被上诉人黄小峰及其委托代理人李一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄小峰在一审法院诉称：2014年11月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将自有临街门市一、二层楼房出租给原告使用，租赁期限二年，租金每年人民币2万元，付款方式采取上打租，租金一年一交，第一年房租已交。由于被告没有将租赁的楼房腾出来，致使原告无法使用，原、被告多次协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、原告与被告解除楼房租赁合同，被告返还原告租金人民币20000元及利息660元，共计人民币20660元。2、利息截止到执行之日止。3、本案诉讼费由被告承担。王殿文在一审法院辩称：王殿文在榆树台镇内有门市楼一处。2012年案外人王殿伍开饭店。2014年9月22日原告以3.8万元承兑王殿伍正在营业中的饭店及承兑物。双方口头约定承兑款足额交付后王殿伍交付全部承兑物及腾出房屋。案外人王殿伍至2014年11月1日与我约定房屋租赁到期。当时原告与我订立了每年租金2万元，一年一交，上打租，租期至2016年11月1日止的房屋租赁合同。原告已向我交付了租金2万元。我交付租赁房屋时，原告与案外人王殿伍因未付承兑物款发生矛盾，导致王殿伍拒绝交付房屋和承兑物。至双方订立的房屋租赁合同履行受阻。履行受阻的责任不在我方，而在原告与案外财产出兑人发生纠纷所至。因此，原告在履行房屋租赁合同中存在过错，其提出解除双方的房屋租赁合同的主张没有法律依据。请求判令双方继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。诉讼费由原告负担。一审法院查明：2014年9月22日，原告黄小峰和中间人刘国强找到案外人王殿伍，要承兑王殿伍饭店，双方口头达成一致意见，由黄小峰承兑王殿伍饭店，价格3.8万元。由于王殿伍使用的饭店系在被告王殿文处租赁，将王殿文找到场，并口头协商租用饭店事宜。当日，王殿伍将生活用品搬走，留下饭店用品，并将钥匙交给黄小峰，被告王殿文也将其持有的钥匙交付给黄小峰。9月23日，被告王殿文在黄小峰家签订了房屋租赁合同，合同约定“王殿文自有房屋租给黄小峰，租赁年限二年，从2014年11月1日起，至2016年11月1日止，共计24个月，租金一年一交；租金结算方式为年租金2万元。”合同签订后，黄小峰将房屋费2万元交付给王殿文。黄小峰电话通知王殿伍到其家取兑饭店的钱，9月24日王殿伍到黄小峰家取款，黄小峰给王殿伍1.8万元，认为房费2万元包含在3.8万元之内，王殿伍则认为3.8万元不包括房费2万元，故王殿伍当时未收取1.8万元。之后，几方均未使用争议的房屋。一审法院认为：原告黄小峰与被告王殿文签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方房屋租赁合同关系合法成立，黄小峰在合同签订后交付了第一年租赁费2万元，已经按照合同履行了合同义务，而被告王殿文也将房屋的钥匙交付原告黄小峰，但由于黄小峰与案外人王殿伍之间的承兑饭店事宜未协商一致，房屋中仍留有王殿伍经营饭店的物品，致使本案原告一直未能使用租赁合同中约定的房屋。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，被告王殿文未能实际交付房屋已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告解除房屋租赁合同的请求符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告王殿文已经收取的2万元租金应予返还，但原告黄小峰与案外人王殿伍之间的缔约未达成一致，也是导致本案房屋租赁合同最终没有履行的原因之一，故此原告给付2万元租金利息损失的请求没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条，遂判决：一、解除原告黄小峰与被告王殿文签订的房屋租赁合同。二、被告王殿文返还原告黄小峰租赁费2万元。三、驳回原告黄小峰其他诉讼请求。王殿文不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉请。诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一审判决认定事实不清，导致适用法律明显错误。黄小峰承兑王殿伍正在营业中的饭店在前，与上诉人订立租赁合同在后。上诉人已依约定将房屋钥匙交付被上诉人，履行了交付房屋的义务，留滞王殿伍经营饭店的物品不是王殿文的行为所致。黄小峰承兑案外人饭店时就是营业中的饭店，他们两人达成协议，王殿伍搬了家，上诉人是依房屋现状交付的钥匙，黄小峰收取了钥匙，租赁合同出租方的交付义务经依约定完成，不是上诉人违约。本案不具备法律规定解除合同的法定条件，上诉人也没有违约行为，黄小峰与案外人之间的争议造成的后果责任株连到出租方，由出租方担责没有依据。黄小峰未能使用租赁房屋，应当自己承担责任。黄小峰答辩称：2014年9月22日黄小峰承兑王殿伍饭店，包括租赁费、承兑费价格3.8万元。由于王殿伍使用的饭店房屋系在王殿文处租赁，黄小峰与王殿文签订了租赁合同，黄小峰将2万元房租费交付上诉人。王殿伍认为3.8万元不包含2万元房费，当时未收取。因王殿伍是原经营者，王殿伍在使用该房屋时有东西存放在屋内，黄小峰与王殿伍应承兑饭店物品没有达成一致，房屋中仍留有王殿伍经营饭店的物品，导致黄小峰无法使用该房屋。黄小峰已经交付了租赁费，不能履行的原因不在被上诉人。黄小峰解除房屋租赁合同的请求符合法律规定，一审法院解除合同有事实和法律依据，适用法律正确。请求二审法院维持原判。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：黄小峰与王殿文签订房屋租赁合同后，租赁合同履行期间，租赁房屋中仍留有案外人王殿伍经营饭店的物品，致使黄小峰未能使用租赁房屋，不能实现房屋租赁合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第二百一十六条：“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，王殿文作为房屋出租人，在交付房屋时未保证房屋具有完整的使用价值，及符合约定用途，未完全履行房屋的交付义务，致使房屋承租人黄小峰不能实现房屋租赁合同目的，黄小峰请求解除房屋租赁合同、返还租金的请求符合法律规定，应予支持。王殿文的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416元，由上诉人王殿文负担。本判决为终审判决。审判长　　王玉敏审判员　　李本直审判员　　魏玉国二〇一六年四月五日书记员　　魏　莹关注公众号“”