（2015）佛中法民三终字第1413号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-07
案件名称
王大庆与佛山市中医院房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王大庆,佛山市中医院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一九条，第一百五十四条，第一百七十五条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）佛中法民三终字第1413号上诉人（原审原告、反诉被告）王大庆，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××0013。委托代理人陈伯章，广东引力律师事务所律师。委托代理人吴育华，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市中医院，住所地广东省佛山市禅城区。组织机构代码××。法定代表人刘效仿，院长。委托代理人何嘉然，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托代理人黄志强，广东慧港律师事务所律师。上诉人王大庆与被上诉人佛山市中医院因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：王大庆于1971年9月从卫生学校毕业后被分配到佛山市中医院处工作，于2013年12月退休。工作期间，王大庆住房问题一直由佛山市中医院安排解决，并按规定收取一定的租金。2005年，佛山市中医院通过与张建军签订《佛山市房屋拆迁合同》，以拆迁的形式，取得位于佛山市市区护红巷19座204房（下称204房，房屋建筑面积为83.24平方米）的权利。2009年，佛山市中医院将204房安排给王大庆居住，双方口头约定每月租金317.40元，但未签订书面租赁合同。2012年8月6日，佛山市中医院下发佛中医（2012）90号《关于印发佛山市中医院集体宿舍管理办法的通知》。《佛山市中医院宿舍管理办法》第二条：宿舍服务对象为本院新来员工、试用人员、外聘专家、值班医护人员、实习生、研究生、进修生等医护人员、其他工作人员；第四条：周转房收费为1、博士用房按房屋面积计收，三年内1.8元／平方米，三年后8.29元／平方米。2、外聘专家因住房所产生的费用按照医院与其签订的合同条款办理。2014年9月23日，佛山市中医院在204房门口张贴《关于清理周转房的通知》，告知王大庆于2014年10月30日前办理退房手续，逾期按照市场价格收取租金。2014年11月10日，佛山市中医院在204房门口张贴《关于按市场价收取房租费的通知》，告知王大庆从2014年11月按照市场价每平方米17元，即月租金1415.08元收取租金，并从个人工资中扣除。佛山市中医院于2014年11月至2015年6月，按照月租金1415.08元的标准从王大庆退休金中扣除204房租金。2015年7月开始，佛山市中医院未再收取王大庆的租金。2014年11月至2015年8月，王大庆通过信函形式多次与佛山市中医院沟通腾退204房的事宜，双方协商未果。原审另查明，王大庆于2000年至2014年期间共向佛山市中医院领取住房补助金65304.48元。原审再查明，2012年8月28日，王大庆与林玉卿共同购买位于佛山市禅城区亲仁路21号十一座401房。2015年8月28日，王大庆诉至原审法院，请求判令：1.佛山市中医院返还多扣租金8781.44元（从2014年11月起至2015年6月止，每月1097.68元），佛山市中医院按月租金317.40元继续履行租约；2.本案诉讼费用由佛山市中医院负担。佛山市中医院在答辩期间向原审法院提起反诉，请求判令：1.自反诉之日起解除王大庆、佛山市中医院关于佛山市市区护红巷十九座204房的租赁关系；2.王大庆立即返还位于佛山市市区护红巷十九座204房的房屋；3.本案诉讼费用由王大庆负担。原审法院经审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷。王大庆与佛山市中医院虽然没有签订书面的租赁合同，但双方形成事实租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人。”的规定，本案中，佛山市中医院于2014年9月23日向王大庆发出《关于清理周转房的通知》，告知王大庆应于2014年10月30日前退房，但双方协商未果。佛山市中医院已经给了王大庆合理的搬迁时间，因此佛山市中医院主张解除租赁关系并收回房屋的反诉请求符合法律规定，原审法院确认王大庆与佛山市中医院关于204房的事实租赁关系已于王大庆收到本案反诉状之日即2015年9月18日解除，王大庆应在一定期限内搬离204房，将房屋退还给佛山市中医院，对王大庆主张继续履行合同的诉讼请求，原审法院不予支持。关于王大庆主张204房性质应为公租房或廉租房，双方不属于不定期租赁关系的抗辩，由于王大庆已经从佛山市中医院处领取相应住房补贴，不应再享受实物分房政策。佛山市中医院是204房的权利人，该屋不属于公租房或廉租房，王大庆也没有提供相关证据证明其主张，原审法院对王大庆的抗辩意见不予采纳。对王大庆诉请佛山市中医院返还2014年11月至2015年6月多收取的租金8781.44元，由于王大庆现已不是佛山市中医院职工，不应按照《佛山市中医院宿舍管理办法》的规定享有相应的租金优惠，佛山市中医院参考市场价17元／平方米收取王大庆承租204房的租金，并无不当，故对王大庆的该诉请，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）、第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、王大庆与佛山市中医院的关于佛山市市区护红巷19座204房租赁关系于2015年9月18日解除；二、王大庆于判决发生法律效力之日起30日内，迁出佛山市市区护红巷19座204房，并将房屋腾退给佛山市中医院；三、驳回王大庆的诉讼请求。上诉人王大庆对上述判决不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、关于案涉房屋的租赁性质问题。（一）王大庆于1971年参加工作，为佛山市中医院工作了42年。从1971年起至今，王大庆一直由佛山市中医院安排住房解决居住问题，几十年如此。从历史原因（国家住房政策）来看，王大庆的住房问题实质上是王大庆等国企职工应当享有的正当的职工福利问题，这是与王大庆长期为佛山市中医院工作这一历史事实分不开的。（二）几十年来，租金都维持在较低水平，实质是对国企职工低工资的一种补偿（带有政策性）。从这两点看，本案并非简单、纯粹的房屋租赁关系，其包含着王大庆等国企职工应当享有正当的住房福利（福利房）、国家及有关单位住房相关政策等问题，因此原审法院适用《中华人民共和国合同法》有关规定审理本案，属于适用法律不当，本案应当参照廉租房或公租房法律性质处理。二、关于多扣租金问题。首先，多扣部分是在佛山市中医院与王大庆未协商一致的情况下，从王大庆退休工资中强行扣除的，是单方行为；其次，多扣租金具有报复性质，租金从300多元升至1400多元，其目的就是逼迫王大庆退回房屋。王大庆退休工资只有3200多元，而租金就达1400多元，租金占王大庆工资收入将近一半，对于收入减少的退休老职工来说是很不公平的。所以，佛山市中医院多扣租金无事实及法律依据，应予返还。三、关于佛山市中医院要求解除租约，返还房屋理由是否成立的问题。佛山市中医院收回案涉房屋的目的是为解决外聘专家、新入职高学历职工的住房问题，其所谓的依据是其2012年制定的《宿舍管理办法》。首先，《宿舍管理办法》没有经过职工或职工代表或工会讨论表决制定，也未公示，所以不合法，也不公平，不能以此认定王大庆不符合承租条件；其次，佛山市中医院收回房屋的目的，是解决新入职员工住房问题，但不能侵犯退休老职工的合法正当利益；再次，案涉房屋目前是王大庆主要居所，在未落实王大庆新住处的情况下，不应判令解除租赁关系。综上，王大庆请求本院判令：一、撤销原审判决，判令佛山市中医院立即向王大庆返还强扣租金8781.44元（计算：从2014年11月起至2015年6月止，每月多扣1097.68元）；二、一、二审诉讼费用由佛山市中医院负担。被上诉人佛山市中医院答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人王大庆和被上诉人佛山市中医院在二审中未向本院提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案中，王大庆请求继续以优惠租金租住案涉房屋、佛山市中医院退回多收的租金，佛山市中医院反诉请求王大庆搬离案涉房屋。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本院认为，佛山市中医院将案涉房屋提供给王大庆居住并收取少量费用，属于佛山市中医院给予内部人员的福利待遇，双方并不构成民事租赁法律关系，王大庆与佛山市中医院据此提出的本诉主张与反诉主张，依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回，当事人可另循其他途径解决。原审法院判决驳回王大庆的诉讼请求、支持佛山市中医院的反诉请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，王大庆的起诉与佛山市中医院的反诉均不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一九条第（四）项，第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十五条的规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1603号民事判决；二、驳回王大庆的起诉；三、驳回佛山市中医院的反诉。本案不需交纳案件受理费。上诉人王大庆已预交一审案件受理费25元，在本裁定发生法律效力后经其书面申请，由广东省佛山市禅城区人民法院予以退还。被上诉人佛山市中医院已预交一审案件反诉受理费25元，在本裁定发生法律效力后经其书面申请，由广东省佛山市禅城区人民法院予以退还。上诉人王大庆已预交二审案件受理费50元，在本裁定发生法律效力后经其书面申请，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 安建须代理审判员 邱程辉代理审判员 黄玉凤二〇一六年四月五日书 记 员 黄结仪 更多数据：