（2016）新21民终72号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-10
案件名称
费国华与熊丁荣、王政益租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区吐鲁番市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
费国华,熊丁荣,王政益
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新21民终72号上诉人（原审原告）费国华，男，汉族。被上诉人（原审被告）熊丁荣，男，汉族。被上诉人（原审被告）王政益，女，汉族。委托代理人柳凯，鄯善县城镇法律服务所法律工作者。上诉人费国华与被上诉人熊丁荣、王政益租赁合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2015）鄯民二初字第871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人费国华，被上诉人熊丁荣、王政益及其委托代理人柳凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年2月13日，原被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，被告同意将左前门面房33平方米出租给原告使用，期限为15年，自2012年5月1日起到2027年止。年租金为3500元，每三年根据同地段协商房租一次，每次每年涨1500元。从2013年起每年5月1日付清当年租金，在履行期内，双方不得违反任何一条合同约定，否则，视为违约，违约方向守约方赔偿违约金1万元。合同签订好后，原告向被告交纳了两年租金，然后被告将门面房钥匙交给了原告。2014年3月，被告到原告办公室向原告要回了门面房钥匙，对原告承租的门面房进行了翻修，并改变了原门面房的结构，将原来横向的一间门面房（开的是一个门），后面带有一间卫生间和储藏室，现被告将后面的房子与前面的房子连接起来，变成两间纵向的门面房，中间用墙隔开（现开的是两个门），并将房屋铺设了地暖，重新铺了新地板砖。对此，双方说法不一，原告庭审中称：“被告来拿钥匙只是说换门，签合同的时候，被告说过屋顶漏雨的问题，以后在没有说过，我说过，可以换门，厕所也可以拆掉，但我根本没有说租赁的房屋可以翻修”（有本人和被告的三次通话录音为证）。而被告称：“完全征得原告同意后才对房屋进行修缮的，否则，原告不会把钥匙交给我的”。但未向法庭提供证据，被告认为，该电话录音都是原告利用诱导的方式偷录的。现房屋已装修完，原告欲想要回钥匙，搬回承租房，被告则提出，承租房已重新装修，要求增加租金至每年6000元，原告不同意租金涨至6000元，要求继续租赁变更后的房屋，租金还按原合同交（即年租金为3500元），原被告双方未能形成一致意见。2014年5月4日，原告给被告支付了2014年5月至2015年5月的租金，被告拒收，原告遂将3500元租金提存鄯善县公证处。原审认为：原被告双方签订的房屋租赁合同，是双方自愿真实意思表示，其内容合法，属有效合同。在2014年3月之前，原被告双方均能按照合同约定自觉履行各自的义务。后被告向原告要回承租房钥匙，对承租房进行了装修，并将原承租房的结构进行改变，从一间门面改为两间门面，并且要求原告增加租金，此时，原租赁的标的物已不存在，原来一间门面、旁边是一间卫生间和储藏室的房屋结构已被改为两个门面、中间有一个隔墙的结构。原告的各项诉讼请求中，1、要求履行改造后的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，因被告已将房屋结构改变，原租赁标的物已不存在，对新的租赁标的物双方在价格上未能达成合意，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。2、原告要求被告承担违约金10000元。本院认为，原告将钥匙交给被告，说明装修承租房是双方协商同意好后，被告才开始装修的，现双方对新的房屋租赁数额未能达成协议，对此，双方均无过错，因此，对原告要求的10000元违约金本院不予支持。3、原告要求顺延租金，因该合同原标的物已不存在，故对此项诉讼请求不予支持。至于被告反诉请求，因合同事实上已不能履行，故对被告反诉请求予以支持。综上，为维护社会市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条第一项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决一、驳回原告（反诉被告）费国华的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）费国华与被告（反诉原告）熊丁荣、被告（反诉原告）王政益之间签订的房屋租赁合同。宣判后，费国华不服，向本院提起上诉称：请求依法撤销（2015）鄯民二初字第871号民事判决书，依法改判。费国华认为，2012年2月13日，费国华与熊丁荣、王政益签订了一份房屋租赁合同（详细内容见合同书）。合同签订后费国华按合同约定按时交纳租金。2014年3月，熊丁荣、王政益假意问费国华要出租屋钥匙，费国华到出租屋后才得知熊丁荣、王政益将出租房屋顶拆掉，将本人的物品扔出出租屋。另外熊丁荣、王政益在未征得本人同意，擅自将本人承租的一个门面改为二个门面，房内结构也改变，后就单方将租金由3500元涨到6000元，否则拒收租金。费国华为了维护自身合法权益，只得将租金提存到公证处。并提起了诉讼。一审法院查明事实清楚，但无视权力合同约定，无视熊丁荣、王政益为一己私利恶意违约，无视《中华人民共和国合同法》的公平公正原则，对积极履行合同的费国华的合理合法请求不予支持，对本人一审当中提交的所有证据在判决书当中均未载明，在审理查明段也未载明事实真相，故提起上诉，请求二审法院依法审理，支持费国华本人的一审全部诉求。熊丁荣、王政益辩称：费国华的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1、费国华租赁我方房屋，我方装修房屋时铺地板砖及其他装修是经过费国华同意的，2、费国华与熊丁荣签订的合同标的物已经不存在，根据法律规定，本合同已经无效，3、我方在更改房屋结构时，费国华是明知的，房屋结构变更后，我方优先让费国华承租，费国华明确表示不增加房屋租金，不愿意重新签订合同，在房屋设施增加、面积增大的情况下，费国华不愿意增加租金，签订新的合同，这不是我方的责任。二审中费国华提交的证据为：照片3张.用于证明：出租房屋还存在，原审认定的标的物不存在有误。经质证，熊丁荣、王政益认为出租房是存在的，但是装修后房屋结构发生变化，出租给费国华的房子即本案标的物不存在。二审经审理查明，2012年2月13日熊丁荣、王政益与费国华签订一份租赁合同，合同的主要内容是：“出租方熊丁荣、王政益将33平方米的门面房出租给费国华，房屋的租期为15年，自2012年5月1日起至2027年止。房屋租金每年3500元，每三年根据同地段协商房租一次，每次每年涨1500元。租金给付方式：自合同签字之日起，承租方当即付清第一年租金，从2013年起每年5月1日付清当年租金，水电费由承租方支付。在合同履行期内，一方违反合同，违约方向守约方支付违约金10000元”。合同签订后，费国华向熊丁荣、王政益支付了2年的租金。2014年3月，费国华要求熊丁荣、王政益对承租的平房破损部位予以修缮，熊丁荣、王政益在修缮房屋期间，在未征得费国华同意的情况下，改变了原出租房屋的结构，将原来横向的一间门面，旁边是一间卫生间、储藏室的结构，变为两间纵向的门面，中间用墙隔开，并将后面的房子与前面门面房的连接起来，同时在出租房屋地面新铺设了地暖和地板砖。熊丁荣、王政益在装修完出租房后，费国华欲要回钥匙，搬回出租房，熊丁荣、王政益则提出，门面房已重新装修，要求增加租金至每年6000元，费国华不同意涨至6000元，要求继续履行合同，双方未能形成一致的意见。此后费国华在2014年5月1日给熊丁荣、王政益支付下一年租金，熊丁荣、王政益拒收；费国华遂将租金3500元提存至公证处，并向人民法院起诉。另查明，房屋结构变更后的出租房面积为35平米，较原租赁房屋有所增加。费国华一审主张继续履行合同、2014年3月至2014年7月的所交的房屋租金顺延、熊丁荣、王政益赔偿违约金10000元。熊丁荣、王政益一审反诉主张解除与费国华的房屋租赁合同。本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同，因熊丁荣、王政益已单方改变本案所争议房屋结构，并在庭审中明确表示拒绝继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本院对原审法院解除费国华与熊丁荣、王政益之间签订的房屋租赁合同的认定予以维持。本案中，改变出租房屋结构的系出租人熊丁荣、王政益。出租人在修缮房屋期间，在未征得承租人费国华同意的情况下，改变了原出租房屋的结构，将原来横向的一间门面，旁边是一间卫生间、储藏室的结构，变为两间纵向的门面，中间用墙隔开的结构，故导致租赁合同中原租赁标的物重大改变的责任在于出租人熊丁荣、王政益。因承租人费国华履行租赁合同过程中并无过错，是熊丁荣、王政益在履行合同过程中单方违约，拒绝继续履行合同，故熊丁荣、王政益应承担违约责任。按照双方签订的房屋租赁合同对违约条款的约定，本院对费国华要求熊丁荣、王政益赔偿10000元违约金的诉请予以支持。综上，经本院2016年审判委员会第四次会议研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持鄯善县人民法院（2015）鄯民二初字第871号的第二项，即，“解除原告（反诉被告）费国华与被告（反诉原告）熊丁荣、被告（反诉原告）王政益之间签订的房屋租赁合同”。二、撤销鄯善县人民法院（2015）鄯民二初字第871号的第一项，即，“驳回原告（反诉被告）费国华的诉讼请求”。三、熊丁荣、王政益应于本判决生效之日起五日内给付费国华违约金10000元。一审案件本诉受理费200元，反诉受理费100元，均由熊丁荣、王政益负担。二审案件受理费100元，由熊丁荣、王政益负担。本判决为终审判决。此页无正文审 判 长 赵 伟代审判员 南 斐代审判员 侯天荣二〇一六年四月五日书 记 员 徐小康