（2015）浦民一（民）初字第38284号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-07
案件名称
李铭才与上海正前方贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李铭才,上海正前方贸易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第38284号原告李铭才，男，1938年10月28日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人王龙，上海骏丰律师事务所律师。委托代理人袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。被告上海正前方贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人潘静慈，经理。原告李铭才诉被告上海正前方贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李铭才及其委托代理人王龙、袁浩洋，被告的法定代表人潘静慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李铭才诉称，2011年原告与妻子方绮琴欲购房。同年10月4日，方绮琴与被告签订《使用权转让合同》，约定被告将其所有的位于上海市浦东新区沪南公路XXX号B409室转让，总价人民币293，760元。合同签订后，方绮琴付清款项。2013年1月25日方绮琴去世，原、被告协商后，被告同意将B409室受让人变更为原告。2014年12月9日，原、被告协商解除该合同，被告同意在2015年6月30日前全额退还房款，如逾期，按日支付总房款万分之二的违约金，其它费用另算。2015年7月3日，在原告催促下，被告再次承诺在2015年9月30日前给付款项，并出具欠条。但时至今日，被告尚未履行其承诺，故原告起诉来院，要求：1、判令被告归还293，760元和违约金17，155.58元（截止到2015年10月19日）；2、判令被告支付违约金（从2015年10月19日至实际归还之日止，以293，760元为基数，以日千分之二计算）；3、诉讼费和律师费15，000元由被告承担。被告正前方公司辩称，同意归还本金293，760元，其他违约金、律师费等不同意承担，要求原告支付居住期间的房租。经审理查明，原告与方绮琴系夫妻关系。2011年10月4日方绮琴（乙方）与被告（甲方）签订了《使用权转让合同》，合同第一条约定，甲方通过国有土地使用权出让方式取得南汇区（现浦东新区）宣桥镇2街坊16／14丘地块土地使用权，使用权面积为4，026㎡，建筑面积为6，618.82㎡，土地性质为工业。合同第二条约定，房产坐落于浦东新区沪南公路（沪南路）8912号B-409室（以下简称系争建筑），建筑面积为40.8平方米，单价为7，200元／平米，房屋总价款为293，760元。合同第四条约定，乙方交清全款及相关费用后，甲方将于2012年1月5日将该房屋交付给乙方。合同第十五条约定，本房屋在使用过程中，如遇政策可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担。方绮琴分三笔付清购房款293，760元，分别于2011年9月24日支付2万元，于2011年9月28日支付18万元，于2011年10月4日支付93，760元。2013年1月25日，方绮琴去世。2014年3月3日，原、被告签署《变更》协议，约定因方绮琴去世，变更系争房屋的受让方为原告。2014年12月29日，被告出具承诺书，承诺“同意居住在沪南路XXX号住户全额退房要求，时间定在2015年6月30日止，违约金按逾期按日计算，为总房款的万分之二（其他费用另算）。”2015年7月3日被告向原告出具了《欠条》一份，内容为“本公司就退房给正前方公馆B409的房款293，760元，于2015年9月30日前付给，违约金千分之二计算。”庭审中，原告提供亲属关系证明、户籍证明等，证明原告系方绮琴丈夫，两人育有李筱眉、李筱蓉两个女儿。审理过程中，李筱眉、李筱蓉到院说明，系争房屋系原告与方绮琴两人共同购买，方绮琴去世以后权利人转让给原告，两人放弃权利，合同的一切权利义务均有原告承担。被告提供产权证一份，证明系争房屋所在房屋地址为“浦东新区沪南路XXX号”，用途为厂房。被告表示沪南路XXX号的厂房核准建造时是一个整体，没有分割，被告自行将厂房进行了分隔，“B-409室”也是被告自己编的号。审理中，经法庭释明，被告表示，如合同被确认无效，则要求原告支付按每月1，300元计算自2012年4月6日起至返还房屋之日止的房租费，对租金标准不要求申请鉴定。原告则表示：如果合同无效，则要求被告支付利息损失，自实际付款之日起算，按同期贷款利率计算，算至实际还款之日止；不同意支付租金，认为周边房屋租金只有每月500元左右。以上事实，由经庭审质证的《使用权转让合同》、《承诺书》、《欠条》等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。方绮琴与被告就相关建筑签订了《使用权转让合同》，但合同中对系争建筑的处分却约定为“如遇政策可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担”，所以其签订合同的真实目的是买卖，由于上海市浦东新区沪南路XXX号所在区域为工业用地，以出让方式获得的国有建设用地使用权的宗地面积为4，026平方米，被告未经相关规划部门批准，私自将该宗地面积内的建筑分隔出售，显属违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，故方绮琴与被告签订的《使用权转让合同》应属无效。方绮琴死亡后，原告与被告协议变更了合同的受让一方为原告，其他继承人对此并无异议，故本案原、被告双方的主体资格适格。关于合同无效的后果处理。首先，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。故原告应将相关建筑返还被告，被告应返还相应的房款。其次，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张被告赔偿所付款项的利息损失，于法不悖，本院予以支持。被告主张原告应负担使用期间的房租费损失，亦应予支持，但考虑到被告未对租金标准提出确凿证据予以证明，原告亦不予认可，本院综合考虑到双方各自的过错程度和被告的实际损失后，酌情判决。至于原告诉请的违约金和律师费，均无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决如下：一、原告李铭才与被告上海正前方贸易有限公司之间的《使用权转让合同》无效；二、被告上海正前方贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李铭才购房款293，760元；三、被告上海正前方贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李铭才利息损失（分三期计算，分别以本金2万元，于2011年9月24日起算，本金18万元，于2011年9月28日起算，本金93，760元，于2011年10月4日起算；上述均以人民银行同期发布的金融机构一年期贷款基准利率为准，计算至实际返还之日止）；四、原告李铭才应于本判决生效之日起十日内返还被告上海正前方贸易有限公司坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号B-409室建筑；五、原告李铭才应于本判决生效之日起十日内支付被告上海正前方贸易有限公司使用费损失（按每月900元的标准，自2012年4月6日起算至原告李铭才实际返还房屋之日止）；六、驳回原告李铭才的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，963元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁代理审判员 张 斌人民陪审员 高天明二〇一六年四月五日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关注微信公众号“”