（2014）湛麻法民二初字第283号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-09-08
案件名称
广东省湖光农场与肖亚英土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市麻章区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省湖光农场,肖亚英
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛麻法民二初字第283号原告：广东省湖光农场，住所地：广东省湛江市郊志满。法定代表人：万发，该场场长。委托代理人：罗昌盛，湖光农场司法所法律工作者。代理权限：特别授权。委托代理人：张志权，湖光农场国土科科长。代理权限：一般代理。被告：肖亚英，男，1947年7月13日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。委托代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告广东省湖光农场诉被告肖亚英土地租赁合同纠纷一案，本院2014年7月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗昌盛、张志权、被告及其委托代理人夏宏到庭参加诉讼。2014年10月14日，本院裁定中止审理本案，中止情形消灭后，于2016年3月7日恢复审理。本案现已审理终结。原告起诉称，2006年7月1日，原告根据被告的要求，与被告签订了《土地临时使用合同书》，原告将原湖光农场高阳加油站所在位置面积4975平方米（7.46亩，其中房屋面积263.7平方米）的土地发包给被告使用，经营沙料。合同第二条约定承包期限为一年，从2006年7月1日起至2007年7月1日止。期满后，因被告要求继续使用该土地堆放沙料，双方达成口头协议，继续延长使用期限。在此期间，被告未经原告允许，私自扩大使用土地面积7.61亩。至2014年6月30日止，被告已连续使用原告土地8年时间。合同约定土地承包金为每年3000元，被告一次性付清给原告，但被告以沙料经营不善为由一直拖欠承包金未付，另外又私自扩大使用土地面积7.61亩，应按合同约定承包金标准支付。至此，被告总共承包经营使用土地15.07亩，从2006年7月1日至2014年6月30日共8年，按每年6000元计算，被告共应支付原告承包金48000元，按照合同约定，另应支付违约金7200元。对于涉案土地，湛江市人民政府已于2006年11月25日颁发了[湛国用（2006）第50305号]《国有土地使用权证》，地号为08110801067号，面积为30313平方米。被告使用土地面积共15.07亩，属于该土地范围。为维护原告的合法权益，故提起本案的诉讼，请求判令：1、被告付清土地承包费（含私自扩大使用土地面积）48000元和违约金7200元，共计55200元；2、解除《土地临时使用合同》，将原承包土地及私自扩大使用土地（面积共15.07亩）交还给原告经营；3、被告承担本案一切诉讼费用。原告在举证期限内提交的证据有：证据1、《中华人民共和国组织机构代码证》和证据2、法定代表人身份证明书，该二份证据证明原告是合法的企业法人；证据3、《国有土地使用证》（附该证土地使用面积航拍图），证明涉案土地使用权属湖光农场所有；证据4、《土地临时使用合同书》，证明原、被告双方签订了土地使用合同的承包关系；证据5、航拍图一，证明原、被告双方签订《土地临时使用合同》的7.46亩土地的位置、范围；证据6、航拍图二，证明被告未经原告允许，私自扩大使用土地面积7.61亩土地的位置、范围；证据7、航拍图三，证明原、被告双方签订的《土地临时使用合同》约定7.46亩土地及被告私自扩大使用原告的土地面积7.61亩，合计15.07亩土地的位置、范围。原告于2016年2月24日提交的证据有：证据1、广东省农村集体经济组织证明申请书，证明2010年4月16日经麻章区农业局批准发证成立“大鹏村大鹏经济合作社”，被告1996年7月1日与大鹏村签订《土地承包合同书》时，大鹏村大鹏经济合作社尚未成立，属于伪造的合同，不宜采信；证据2、广东省人民政府粤府行复[2014]324号《行政复议决定书》，证明广东省人民政府维持湛江市人民政府核发给原告湛国用（2006）第50305号《国有土地使用证》；证据3、广东省湛江市中级人民法院（2014）湛中法行初字第152号《行政判决书》，证明湛江市麻章区麻章镇高阳村委会大鹏村民小组（下简称大鹏村民小组）的行政诉讼请求被驳回；广东省高级人民法院（2015）粤高法行终字第539号《行政判决书》，证明大鹏村民小组的上诉被驳回，维持了广东省湛江市中级人民法院（2014）湛中法行初字第152号《行政判决书》。原告于2016年3月7日提交了航拍图三张，证实其原提交的航拍图的土地面积计算存在错误，被告使用土地的面积为15.07亩，与起诉状所述一致。被告答辩称，一、原告诉请支付土地承包金（含私自扩大使用的土地面积）48000元和违约金7200元没有事实依据。1、被告2002年12月22日依法成立了湛江市麻章区新南方滤料配备厂，并领取了个体工商户营业执照，经营场所位于湛江市××鹏村。原告与被告2006年7月1日签订的《土地临时使用合同书》，被告已依约一次性支付了承包金3000元给原告，履行了合同义务，不存在违约。2、合同期满后，被告与原告没有达成继续延长使用土地期限的口头协议，从2008年至2014年，原告一直没有向被告主张土地承包金，原告作为国有大型企业，没有书面协议是不符合其日常作法的。事实上，被告于2004年11月26日与大鹏村民小组签订了《土地临时使用承包合同》，租赁湛江市麻章区麻章镇大鹏村位于省道平洋线高阳路段原旧道路本村辖区路段的剩余部分土地用于堆放沙料。由于平洋公路建设及原告的需要，修路正好经过被告堆放沙料的土地，为了配合平洋公路的建设及原告修路需要，原告同意被告将该处土地堆放的沙料置放回被告与原告签订合同的7.46亩土地上，原告使用被告承包大鹏村的土地，这是原告从2008年一直没有向被告要求支付承包金的原因，故被告无需支付承包金。二、原告所称被告私自扩大使用土地面积7.61亩没有事实依据。1、原告提交的《国有土地使用证》不仅包括7.61亩土地，亦涵盖了被告的房屋、原麻章镇大鹏乡办公用房、大鹏村的水塘排污沟，故该土地使用证不具合法性，不应认定。2、1996年7月1日，被告与大鹏村签订了土地承包合同，该合同约定答辩人使用的土地位于省道374线（北边）即大鹏村村主道路出口处（东边），总面积为12.82亩（含大鹏村鱼塘排洪沟在内）。该块土地的四至范围为：东至高阳加油站油料库房西边墙，西至大鹏村村主道路东路边，北至迈龙村黄中轩的鱼塘，南至省道374线水沟边。包括了原告所称被告扩大的涉案土地7.61亩在，不属原告所有，而是属于麻章镇大鹏村所有。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告提交的证据有：证据1、身份证复印件，证据被告的身份信息情况；证据2、个体工商户营业执照、证据3、税务登记证、证据4、组织机构代码证，该三份证据证明被告依法申请了个体户工商登记，经营场所位于麻章区××鹏村的事实，而且于1996年开始经营；证据5、《土地临时使用承包合同》，证明被告于2004年11月26日租用大鹏村位于省道平洋线高阳路段原旧道路本村辖区路段的剩余部分及与原告置换用地的事实；证据6、《土地承包合书》，证明被告于1996年已经租用大鹏村土地及涉案扩大使用的7.61亩土地属于大鹏村所有的事实。经审理查明，2006年7月1日，原告与被告签订了《土地临时使用合同书》，原告将位于原高阳加油站站址位置面积4975平方米（即7.46亩，其中房屋面积263.7平方米）的土地租赁给被告使用。合同文本后附有四至图，该图有原告盖章和被告签名确认，土地面积与合同约定面积一致。合同约定土地使用期限为一年，从2006年7月1日起至2007年7月1日止；使用用途为被告堆放沙料，未经原告同意，不得用于建筑永久性建筑物及其他用途；承包金为每年3000元；支付承包金的方式为被告一次性向原告付清一年全部的承包金3000元；承包期满，约定属于动产部分，被告在合同期满后15日内自行清理完毕，属于不动产部分，在合同期满时交回原告使用；违约责任约定为本合同甲乙双方签订后，如任何一方违约，均要按本合同总标的3000元的15%支付违约金给守约方。在庭审中，双方确认在合同签订后被告支付了一年承包金3000元给原告，原告交付合同约定的7.46亩土地给被告使用至今。合同期满后双方没有续签书面合同，被告没有再向原告支付承包金，亦没有将租赁的土地退还原告。原告称双方没有存在口头续租合同，但被告不予确认，并称没有支付承包金的理由是原告与被告存在土地置换的事实，故该7.46亩土地属于无偿使用，不需支付租金，而且提出原告的主张已超过诉讼时效的抗辩。至于原告主张被告扩大使用7.61亩土地的事实，被告对该部分土地的面积7.61亩没有异议，但认为该部分土地属其在1996年7月1日承包湛江市麻章区麻章镇大鹏村大鹏经济合作社（下简称大鹏经济合作社）12.82亩土地中的一部分，从1996年7月1日起开始使用至今。1996年7月1日，被告与大鹏经济合作社签订了一份《土地承包合书》，该合同书的附图列明该块土地具体包括廖梁保1.57亩、胡有1.08亩、罗明1.01亩、罗利1.06亩、严秋妹1.02亩、卢朝1.14亩、邹秉义1.03亩、肖光胜2.35亩、鱼塘排水沟0.60亩和高阳管区代销店1.96亩，共12.82亩。2014年9月22日，本院组织双方当事人到涉案土地进行了现场勘察。经勘察，被告所称的12.82亩土地中使用的7.61亩与7.46亩土地实为一大块土地，共为15.07亩，没有界限，被告作为沙料配备场使用，原告提交的航拍图用红线予以标示，即被告沙料配备厂厂区内场所土地范围。被告使用的15.07亩土地包含在原告提交的湛国用（2006）第50305号《国有土地使用证》，土地位于湛江市××区麻章镇××农场××北，面积为30313平方米的土地范围内。在案涉土地上，被告建有建筑物、搭建了铁皮棚和安装了相关筛沙设备。对于被告所称的土地置换问题，被告称其承包大鹏经济合作社所属的湛江南国花卉市场门口前的一块土地堆放沙子，由于原告建设道路需要，与原告上述的7.46亩土地进行置换，故不需要支付承包金。对此，被告提交了2004年11月26日与湛江市麻章区麻章镇大鹏村民小组（下简称大鹏村民小组）签订的《土地临时使用承包合同》，欲证实其与原告存在置换7.46亩土地的事实，但原告不予确认。另查明，2006年11月25日，湛江市人民政府给原告颁发了湛国用（2006）第50305号《国有土地使用证》，土地位于湛江市××区麻章镇××农场××北，面积为30313平方米，地号为08110801067，被告使用的15.07亩土地包含在该土地使用证确权土地范围内。但被告认为该土地使用证所确认的土地属于大鹏村所有，因此认为该土地使用证不具合法性。湛江市麻章区麻章镇高阳经济联合社（下简称高阳经济联合社）和大鹏村民小组对该土地权属有争议，申请作为本案的第三人参加诉讼。经审查，高阳经济联合社和大鹏村民小组的申请不符合第三人参加诉讼的法律规定，本院不予受理。2014年9月26日，大鹏村民小组向广东省人民政府行政复议办公室申请复议，本案中止审理。经复议，广东省人民政府2014年11月19日作出了粤府行复[2014]324号《行政复议决定书》，维持了湛江市人民政府颁发[湛国用（2006）第50305号]《国有土地使用证》的具体行政行为。2014年12月4日，大鹏村民小组（诉讼时名称为湛江市麻章区麻章镇高阳村委会大鹏村民小组）向湛江市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销湛江市人民政府颁发给原告的湛国用（2006）第50305号《国有土地使用证》。案经审理，湛江市中级人民法院2015年4月6日作出（2014）湛中法行初字第152号《行政判决书》，认为湛江市人民政府颁发给原告的湛国用（2006）第50305号《国有土地使用证》的具体行政行为事实清楚，证据充分确实，程序合法，予以支持，驳回大鹏村民小组的诉讼请求。大鹏村民小组不服提起上诉，广东省高级人民法院2015年12月16日作出了（2015）粤高法行终字第539号《行政判决书》，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷，立案时确定案由为农村土地承包合同纠纷不当，予以纠正。涉案15.07亩土地位于湛江市人民政府颁发给原告的[湛国用（2006）第50305号]《国有土地使用证》土地范围内。虽大鹏村民小组对土地权属有异议，但其申请复议和提起行政诉讼的诉请均被驳回，广东省高级人民法院作出终审行政判决，维持了湛江市人民政府作出[湛国用（2006）第50305号《国有土地使用证》]的具体行政行为，该《国有土地使用证》合法有效，本院予以采信。虽原、被告于2006年7月1日签订《土地临时使用合同书》，但在合同签订后，2006年11月25日，原告依法取得[湛国用（2006）第50305号]《国有土地使用证》，故此，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，原告依法取得位于湛江市麻××区湖光农场××队北面积为30313平方米（包括涉案15.07亩）的土地使用权和收益权等物权。2006年7月1日，原告与被告签订的《土地临时使用合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定了涉案7.46亩土地的租金为每年3000元，使用期限为一年，期满后被告应当予以返还等内容，但合同履行期限届满后，被告未依约返还租赁的土地给原告。被告抗辩认为涉案合同的7.46亩土地是被告用其使用的其他土地与原告进行了土地置换，属于无偿使用，但被告提交的《土地临时使用承包合同》不足以证实其抗辩主张，且原告亦不予确认该事实，故被告抗辩理由不成立，被告未依约返还土地给原告构成违约。另，对于被告实际使用超出合同约定土地范围的7.61亩土地，被告提交了1996年7月1日与大鹏经济合作社签订的《土地承包合书》，欲证实该部分土地属于大鹏经济合作社所有，与该社存在土地租赁关系，但该证据显然无法反驳原告提交的[湛国用（2006）第50305号]《国有土地使用证》，对抗原告作为土地合法权属人享有的物权。被告基于合同关系，占有使用涉案的7.46亩土地，但在履行合同的过程中，被告实际占有使用土地面积15.07亩，超出合同约定的租赁土地面积7.46亩，亦属违约，故应当认定被告使用该部分土地没有合法的依据。综上，原告诉请被告返还位于湛江市××区麻章镇××农场××北面积为30313平方米土地[土地使用权证号为湛国用（2006）第50305号，地号为08110801067]中的15.07亩土地，有事实和法律依据，理由成立，本院予以支持。对于原告主张解除合同的问题。2006年7月1日，双方签订了《土地临时使用合同书》，原告依约将土地交付给被告使用，被告亦依约支付了一年的租金，合同约定了明确的履行期限。合同期满后，被告没有依约将租赁的土地返还给原告，并一直占有使用涉案土地至今，但被告没有按照原合同支付租金给原告，亦不承认存在继续承租的口头协议，原告主张存在口头协议，却未能举证证实双方存在继续租赁的相关事实。据此，合同履行期限届满后合同的效力即已终止，不再存在解除合同的事由，故原告诉请解除合同于法无据，予以驳回。对于原告主张被告支付15.07亩土地的承包金（即租金）48000元和违约金7200元的问题。合同期满后，被告理应将租赁的土地返还给原告，但被告没有依约返还土地给原告，构成违约，并继续占有使用涉案土地，必然给原告造成经济损失，故被告应当参照原合同约定的租金标准支付土地使用费和违约金给原告。对此，被告对该主张提出了诉讼时效抗辩，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”的第（三）项规定，主张租金的诉讼时效应当为一年。原告于2014年7月9日提起本案的诉讼，诉讼时效应当向前推算一年，故原告主张2013年7月9日之前的土地使用费已超过诉讼时效。在本案中，合同约定每年租金3000元，租赁的土地为7.46亩。由于被告使用土地面积增加了7.61亩，故原告主张的土地使用费应当按照15.07亩计算，自2013年7月9日计至2014年6月30日止，共计356日，即被告应支付原告的土地使用费用计算为3000元÷365日÷7.46亩×356日×15.07亩＝5910.89元。对于原告主张超出的部分，予以驳回。本案恢复审理后，原告要求增加诉讼请求主张租金暂计至2015年12月31日。但涉及增加诉讼请求，需要重新指定举证期限和答辩期限，原告为了不拖延本案的审理期限，故表示暂不增加，待后可另案诉讼。对于违约金，合同约定被告应当自合同届满之日（即2007年7月1日）起15日内返还土地给原告，违约金约定按照租金3000元的15%计算，故原告主张违约金的诉讼时效应当自2007年7月16日起计算二年。原告于2014年7月9日提起本案的诉讼，主张违约金的诉讼时效显然超过法定期限，故本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告肖亚英于本判决发生法律效力后十日内将位于湛江市麻章区麻章镇湖光农场九队北面积为30313平方米土地[土地使用权证号为湛国用（2006）第50305号，地号为08110801067]中的15.07亩土地（四至详见原告提交的航拍图三）返还给原告广东省湖光农场。二、限被告肖亚英于本判决发生法律效力后十日内支付土地使用费5910.89元给原告广东省湖光农场。三、驳回原告广东省湖光农场的其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1180元，由原告1042.43元负担，被告负担137.57元。受理费1180元原告已预交，被告负担的137.57元由被告在上述履行期限内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 谢法算审 判 员 熊 波人民陪审员 许文广二〇一六年四月五日书 记 员 陈文坛附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：