（2016）陕0727民初160号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-08-25
案件名称
王志红与叶志勇、梁鸿雁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
略阳县人民法院
所属地区
略阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王志红,叶志勇,梁鸿雁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
陕西省略阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0727民初160号原告王志红，女，1966年4月18日出生，汉族，陕西省略阳县人。委托代理人丁伟，陕西兴振业律师事务所律师（一般代理）。被告叶志勇，男，1970年3月1日出生，汉族，陕西省略阳县人。被告梁鸿雁，女，1972年12月9日出生，汉族，陕西省略阳县人。委托代理人楚宝成，陕西兴州律师事务所律师（特别代理）。原告王志红与被告叶志勇、梁鸿雁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理。依法由审判员陈利明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志红及其委托代理人丁伟、被告叶志勇、梁鸿雁及其委托代理人楚宝成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王志红诉称：2010年1月，被告叶志勇口头约定将其合法占有的略阳县象山综合服务部所有的略阳县象山坡下鑫江商务楼一层营业房租赁给原告从事服装经营。原告在房屋租赁合同签订前对房屋进行了装修，共计花费15万余元，当时也没有人进行阻挠，在装修时略阳县象山综合服务部负责人陈守章到营业房内进行了察看，原告向陈守章核实，发现陈守章与叶志勇陈述一致，这才确认诉争房屋属于叶志勇合法占有且租期为8年。在装修结束后，原告与叶志勇于2010年3月1日正式签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告叶志勇提供的略阳县象山坡下鑫江商务楼一层房屋，面积281.8㎡，租赁期限8年，自2010年3月1日至2018年2月28日止，租金每平方米90元，全年租金29万元整。2010年3月原告将承租房屋转租给吕再胜，租期5年，自2010年3月1日至2015年2月29日，租金每平方米100元，合同到期后原告将收回的房屋用于经营“心扉”品牌服装店，在原告的经营下，诉争房屋的商业价值不断攀升，两被告企图将诉争房屋收回再高价出租，于是与略阳象山综合服务部合谋以梁鸿雁与略阳县象山综合服务部签订的房屋租赁合同期限为5年为由确认原告与被告叶志勇签订的租赁合同无效，两被告与略阳县象山综合服务部恶意串通的行为构成欺诈，致使原告的房屋租赁合同目的无法实现，给原告带来了严重的经济损失。现向法院起诉，要求被告向原告赔偿营业性损失、道具押金损失共计348000元；并由被告承担诉讼费。被告叶志勇、梁鸿雁辩称：第一、被告和原告签订8年的转租合同属实；第二、被告虽然转租合同多签了3年，但被告可以履行合同，这有房屋所有权人略阳县象山综合服务部的证明；第三、最后之所以没有再续3年，是因为原告的根本性违约行为所造成。理由是原告和被告签订的租赁合同约定，原告经营期间如需转租，需征得被告的同意，三方共同办理转让手续，签订转让合同。王志红在取得租赁的房屋后即擅自将房屋转租他人，在转租期限届满后又公开打出转租广告，构成违约，叶志勇遂于2015年2月27日向王志红发出解除合同通知书，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，解除合同，据此，王志红要求叶志勇赔偿损失没有事实依据，请法院依法驳回王志红的诉讼请求。经审理查明：略阳县象山综合服务部将自己所有的位于略阳县象山坡县人民医院对面一楼面积281.8㎡的商业门面一套于2010年5月9日，出租给梁鸿雁，租赁期限为5年，自2010年5月9日至2015年5月9日止，双方签定了租赁合同。在承租期间，梁鸿雁的丈夫叶志勇将房屋转租给本案原告王志红，双方约定租期为8年，自2010年3月1日至2018年2月29日止，双方签定了租赁合同，在合同中约定王志红在经营期间如需转租他人，需经叶志勇的同意，共同签订合同。对于叶志勇的转租行为，略阳县象山综合服务部认可在初次承租期内的转租行为。王志红在取得租赁的房屋后对房屋进行了装修，将房屋转租给吕再胜，租赁期限为5年，自2010年3月1日-2015年3月1日止。到2015年2月，王志红和吕再胜的合同临近届满，王志红又在所租赁的房屋外打出招租广告，叶志勇在发现王志红的招租广告后，与王志红联系无果，即向王志红提出解除合同，在王志红住房外张贴解除房屋租赁合同通知，并通过手机向王志红发送信息通知此事。原告王志红没有对叶志勇要求解除合同的通知作出反应，也拒绝交回承租房屋，梁鸿雁与略阳县象山综合服务部的合同到期后无法向略阳县象山综合服务部交房。略阳县象山综合服务部遂向本院提起诉讼，要求王志红返还房屋，经审理本院于2015年7月3日作出了（2015）略民初字第00255号民事判决书，判决王志红向略阳县象山综合服务部返还房屋，王志红不服，上诉到汉中市中级法院，中级法院经审理于2015年11月5日作出（2015）汉中民一终字第00606号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王志红于2016年1月29日将租赁的房屋返还略阳县象山综合服务部。原告王志红于2016年2月1日向本院提起诉讼，要求被告叶志勇、梁鸿雁向原告王志红赔偿营业性损失、道具押金损失共计348000元；并由被告承担诉讼费。上述事实，原告提交的证据有：王志红与叶志勇签订的房屋租赁合同、王志红与吕再胜签订的房屋租赁合同、梁鸿雁与略阳县象山综合服务部签订的租赁合同、略阳县法院（2015）略民初字第00255号民事判决书、汉中市中级人民法院汉中民一终字第00606号民事判决书；被告提交的证据有：梁鸿雁与略阳县象山综合服务部签订的租赁合同、王志红与叶志勇签订的房屋租赁合同、王志红招租广告照片、叶志勇解除合同通知书、证人吴荣伟证言、略阳县象山综合服务部证明、略阳县法院（2015）略民初字第00255号民事判决书、汉中市中级人民法院汉中民一终字第00606号民事判决书载卷为证，并经庭审核实，应予认定。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。被告梁鸿雁与略阳县象山综合服务部签订的租赁合同，约定了五年的租赁期限，在五年的租赁期限内，本案被告梁鸿雁的丈夫叶志勇又与王志红签订了租赁合同，将取得的门面房转租给原告王志红，该转租行为，取得了略阳县象山综合服务部的同意，是有效行为。被告叶志勇与王志红签订的租赁合同，是双方真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。该合同中明确约定，“乙方（王志红）在经营期间，如需向第三方转让，需征得甲方（叶志勇）同意，……..。”王志红未经叶志勇同意将房屋转租他人，在五年的经营期限届满后又打出招租广告，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，被告叶志勇向原告王志红发出解除合同通知书，要求解除合同符合法律规定。原告王志红要求被告叶志勇赔偿损失既无事实依据也无法律依据，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：驳回原告王志红的诉讼请求。本案诉讼费6500元，减半收取3250元，由原告王志红承担，限本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员 陈利明二〇一六年四月五日书记员 张 尧 来源：百度搜索“”