（2016）渝0153民初136号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-22
案件名称
杨大双与罗富琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
荣昌县人民法院
所属地区
荣昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨大双,罗富琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0153民初136号原告：杨大双，男，1974年2月18日生，汉族。委托代理人：陈澄，重庆华华律师事务所律师，一般代理。被告：罗富琼，女，1956年8月5日生，汉族。委托代理人：刘德燕，女，1975年5月5日生，汉族（系被告罗富琼的女儿，特别授权）。原告杨大双诉被告罗富琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由代理审判员陈邸星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨大双及其委托代理人陈澄，被告罗富琼及其委托代理人刘德燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨大双诉称：原、被告双方口头约定，被告将荣昌区昌州街道何家坡安置房一套出售给原告，被告承诺3至5年内将该房屋的产权办理在原告名下，双方未签订书面合同。被告于2009年12月16日向原告出具收据，但未写明原告所支付的购房款的具体金额。2014年8月29日，双方解除口头约定的房屋买卖合同，被告向原告出具第二张收据，确认收到原告的购房款9万元、装修和水电气开户费用2万元，并承诺被告在2015年12月以前将购房款退还给原告。原告对2014年8月29日当天双方的对话进行录音，被告在录音中承诺支付原告占用购房款的利息损失。被告至今未将购房款返还原告，也未向原告支付利息损失。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告和被告口头签订的购买被告位于“何家坡安置房三楼右边一套2室一厅的房屋”的合同；二、被告罗富琼返还原告购房款11万元，并赔偿原告自2009年12月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清该购房款止的利息损失；三、被告支付原告因办理此事的差旅费、交通费、误工费损失10000元；四、被告承担本案诉讼费。被告刘德燕辩称：一、同意解除房屋买卖合同；二、原告在付清房款之前，自房屋建成后就拥有该房屋的使用权并一直出租该房屋至今，房租由原告所得，故原告主张被告支付其利息损失不成立；三、原告主张差旅费、交通费、误工费等要求无事实依据；四、因为该房屋是由原告提出解除买卖合同，房款为90000元，现已由新房变为二手房，故需要原告支付被告房款20%的违约金18000元。被告同意退还原告扣除违约金后的房款72000元；五、装修和水电气费用20000元，水电气户头已经是原告的名字，被告不需要本案房屋的水电气户头和装修，原告可以把水电气户头迁址，装修拆走，被告不同意退钱。经审理查明：原、被告口头约定被告将重庆市荣昌区何家坡安置房临昌龙大道夹棠香北街第二排第三栋三单元三楼右边的一套两室一厅住房出售给原告，清水房价格为90000元，装修及水电气开户费用为20000元，原告共计支付被告110000元。2009年12月16日，被告向原告出具收据，载明：“杨大双购买罗富琼何家坡安置房3楼右边一套2室一厅的房屋款已全部交清，收款人罗富琼。”2014年8月29日，被告向原告出具第二份收据，载明：“房屋价格为90000元，装修和水电气费用为20000元，购买房屋总合计110000元，钱已付清。”被告罗富琼书写：“2015年12月份以前付清给杨大双”。庭审中，原、被告均认可原告已付清本案清水房房款及装修和水电气开户费用共计110000元，最后一笔款项付清的时间为2010年5月17日，房屋买卖后由原告使用本案房屋，2014年8月29日双方就解除合同及退还购房款达成一致意见，双方口头约定的房屋买卖合同已于该天解除，被告承诺于2015年12月31日前退还购房款，合同解除当天，原告将房屋钥匙交还被告，次日原告又将钥匙拿回，本案房屋仍由原告使用至今，被告至今未退还原告房款。原告当庭撤回第一项诉讼请求：“解除原告和被告口头签订的购买被告位于‘何家坡安置房三楼右边一套2室一厅的房屋’的合同。”对于利息损失，原告当庭变更第二项诉讼请求为：被告罗富琼返还原告购房款11万元，并赔偿原告自2010年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年8月29日止的利息损失。为证明被告于2014年8月29日口头表示同意补偿原告买房后的利息损失，原告在庭审中举示录音光盘一张，经当庭播放，光盘中有以下内容：“杨大双：我写了一张条子，你确认下11万元，你签字确认下。罗富琼：明年付清，2015年12月份前付清给杨大双。杨大双：这么多年了，罗二姐，利息你还是要考虑点我啥。罗富琼：我给你点银行利息，考虑一哈”。被告对光盘的真实性予以认可，但主张当时承诺的是若原告退还房屋钥匙，被告就将房屋进行出租，所得的租金交予原告作为利息损失进行补偿，但原告未退还钥匙，故被告不应支付利息损失，并抗辩原告一直拥有房屋的使用权，其在出租房屋期间获得了房屋的利益，不存在利息损失。对于差旅费、交通费、误工费的损失，原告在庭审中举示金额共计449元的火车票、汽车票，请求法院酌情主张。被告抗辩原告对该项诉讼请求并无事实依据且不是本案必要的费用。对于房屋买卖合同中违约金的约定，被告陈述其与原告并未就违约金进行约定，但解除合同由原告提出，其应承担房屋价款20%的房屋折旧违约金。庭审中，被告特别授权代理人陈述，本案购房款包含装饰装修及水电气开通费用，同意退还原告装修款20000元，并同时收回房屋。另查明，本案房屋的产权至今未办理到原告杨大双名下。上述事实，有原、被告陈述及《收据》两张、录音光盘等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告口头约定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，原、被告均认可双方于2014年8月29日协商解除了房屋买卖合同，本院予以确认。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现本院就原告的诉讼请求及被告的抗辩意见分别评析如下。对于原告要求被告返还购房款110000元的诉讼请求。对于被告主张装修和水电气户头原告均可迁走，不同意退还20000元装修和水电气开户费用的抗辩理由。装修和水电气系住宅的必要设施，被告完成本案房屋的装修和水电气开户，原告付清装修和水电气开户费用20000元，该款项系双方合同约定的购房款中不可分割的组成部分，现双方解除合同，原告有权要求被告返还已付的全部购房款，故被告该项抗辩理由不成立，本院不予采信。对于被告主张解除合同由原告提出，故被告要求在房款中扣除20%折旧违约金的抗辩理由。对于折旧违约金，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方协商解除房屋买卖合同，并非因一方违约而导致守约方行使解除权，被告要求原告支付折旧违约金的抗辩理由不成立，本院不予采信。且被告特别授权代理人最后陈述，同意退还装修款20000元。综上，对于原告要求被告退还购房款110000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其买房后利息损失的诉讼请求。被告抗辩房屋一直由原告享有使用权并出租获得收益，被告不应再支付利息。原告认可房屋买卖后由其一直使用，但主张没有收取租金，被告承诺补偿原告买房后的利息损失，故应当支付利息。本院认为，自原告付清最后一笔房款至双方协商解除房屋买卖合同期间，原告未交还房屋，被告也未退还购房款，双方持续履行合同，该期间原告要求被告支付利息损失的主张不成立。另原告主张被告口头承诺补偿利息损失，在原告举示的录音光盘中，被告仅陈述考虑银行利息，双方既未就银行利息种类，也未就利息计算期间进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。就本案而言，原、被告解除合同时对利息的支付约定不明确，原告据此要求被告支付利息损失的主张不成立。综上，对于原告要求被告赔偿自2010年5月18日至2014年8月29日的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付其因办理本案事宜而产生的差旅费、交通费、误工费损失的诉讼请求。原、被告双方协商解除合同，上述费用因原告行使自己的诉讼权利而产生，而非因被告违约或者侵权行为而造成的物质损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗富琼于本判决生效之日后十日内退还原告杨大双购房款共计110000元；二、驳回原告杨大双的其他诉讼请求。如果被告罗富琼未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1250元（原告已预付），由原告杨大双负担334元，由被告罗富琼负担916元；财产保全费收取1270元（原告已预付），由原告杨大双负担339元，由被告罗富琼负担931元。应由被告负担的诉讼费由被告连同上述判决款项直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员 陈邸星二〇一六年四月五日书 记 员 杨德富 关注公众号“”