（2016）京03民终4194号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-04-22

案件名称

中粮电子商务投资有限公司与北京栋格林投资顾问有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中粮电子商务投资有限公司,北京栋格林投资顾问有限公司,北京市融鼎时代土地科技有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终4194号上诉人（原审原告）中粮电子商务投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门南大街8号18F-10室。法定代表人宁高宁，董事长。委托代理人巩建乐，国浩律师（北京）事务所律师。委托代理人苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审被告）北京栋格林投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼1610室。法定代表人孟东风，总经理。委托代理人田旷，北京市嘉和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市融鼎时代土地科技有限公司，住所地北京市朝阳区大黄庄南里甲8号一层1002号。法定代表人吴有龙，总经理。上诉人中粮电子商务投资有限公司（以下简称中粮公司）因与被上诉人北京栋格林投资顾问有限公司（以下简称栋格林公司）、被上诉人北京市融鼎时代土地科技有限公司（以下简称融鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官周熙娜、法官禹海波参加的合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人中粮公司的委托代理人巩建乐，被上诉人栋格林公司的委托代理人田旷均到庭参加了诉讼。被上诉人融鼎公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结.中粮公司在一审中起诉称：2012年6月15日，栋格林公司作为产权人向融鼎公司出具《授权委托书》，授权融鼎公司代为对朝阳区大黄庄南里甲8号楼进行房屋出租事宜，授权期限自2012年6月15日至2022年6月14日。2013年4月22日，经过栋格林公司授权，融鼎公司与我公司签订了房屋租赁合同，我公司承租了位于北京市朝阳区大黄庄南里甲8号第三层房屋（以下简称涉案房屋）作为办公使用，租期为三年零两个月，免租期为两个月，第一年及第二年月租金为103270元，租金每六个月支付一次，押金为103270元。合同签订后，我公司依约支付了6个月的房屋租金及押金。2013年12月3日又向融鼎公司支付了6个月的租金。2014年4月9日，栋格林公司突然向我公司发送了《限期搬迁通知书》，要求我公司于2014年4月11日前搬出涉案房屋，并派出不明人员封锁大楼，不允许任何人出入，后我公司报警，派出所调解无果。由于栋格林公司的上述恶劣行为，导致我公司人员无法在2014年4月9日至2014年4月24日期间进入涉案房屋办公，严重影响了我公司的正常经营。同时，我公司于2014年4月11日向融鼎公司出具《告知函》，告知其由于栋格林公司的上述行为，导致双方之间的租赁合同事实上已经无法继续履行，我公司将于2014年7月31日前搬出并保留追究各方法律责任的权利。由于栋格林公司的上述违法违约行为，使我公司遭受巨大损失，为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求解除我公司与融鼎公司于2013年4月22日签订的《北京市房屋出租合同》；栋格林公司、融鼎公司共同退还房屋押金103270元；栋格林公司、融鼎公司共同赔偿经济损失1286857.85元（具体包括装修损失644999.99元、租金损失51635元、人员工资243289.54元、客服坐席租用费12000元、呼叫中心费用10000元、三条中继线费用4500元、客服宽带费3333.32元、电话营销损失61100元、搬家费用11000元、服务器拆卸安装费用245000元及律师费45000元）。栋格林公司在一审中答辩称：我公司是涉案房屋所有权人，2012年6月15日我公司委托江苏顺通能源发展有限公司（以下简称顺通公司）与北京市融鼎律师事务所（以下简称融鼎律所）签订了房屋租赁合同。合同约定，我公司把涉案房屋租给融鼎律所，租期自2012年6月15日至2022年6月14日。由于融鼎律所严重违约，我公司于2013年12月6日向融鼎律所发出了解除合同通知，融鼎律所没有答复我公司，我公司一直没有收回房屋。2014年4月9日，我公司再次向融鼎律所、融鼎公司以及使用房屋的中粮公司发出告知函和限期搬迁通知，要求他们尽快搬离涉案房屋。2014年7月1日，中粮公司搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给我公司，故我公司认为其与融鼎公司之间的租赁关系已经实际解除。中粮公司不应当起诉我公司，我公司与中粮公司之间并没有直接的合同关系，也没有收取中粮公司的租金、押金或任何费用。中粮公司称我公司授权融鼎公司出租涉案房屋并出具《授权委托书》及《承诺书》，均不属实。我公司没有为中粮公司或者融鼎公司出具任何《授权委托书》或《承诺书》。《授权委托书》及《承诺书》中我公司的公章是融鼎公司伪造的。融鼎公司没有代理权，其行为应由其自行承担法律后果。故我公司不同意承担退还款项和赔偿损失的责任，且中粮公司主张赔偿律师费没有法律依据。我公司认为本案涉嫌伪造公章和诈骗，已向公安机关报案，公安机关尚未作出立案侦查的决定。融鼎公司在一审中答辩称：不同意中粮公司的全部诉讼请求。我公司和融鼎律所是同一股东。涉案房屋是我公司委托融鼎律所于2012年6月15日从顺通公司租赁，租期自2012年6月15日至2022年6月14日，并约定我公司有权转租，之后我公司以自己名义对外转租。涉案房屋原是北京房修一建筑工程有限公司（以下简称房修一公司）出卖给顺通公司，当时签订房屋买卖合同时，涉案房屋的房产证还没有办下来。2012年6月1日房修一公司还出具证明称涉案房屋是其卖给顺通公司的。2012年7月顺通公司将涉案房屋卖给栋格林公司，栋格林公司于2012年10月30日取得涉案房屋的房产证。栋格林公司曾经承诺过我公司是涉案房屋的承租人，我公司有栋格林公司的承诺书。在栋格林公司办理典当和抵押手续时，还要求我公司协助出具手续。2013年4月，我公司与中粮公司签订了《北京市房屋出租合同》，将涉案房屋转租给了中粮公司。在我公司和中粮公司签订租赁合同后，我公司履行了相应义务，保持了房屋的适租状态。2014年4月9日，栋格林公司派出了不明人员封锁大楼，使得中粮公司无法在涉案房屋继续办公，与我公司无关。我公司与顺通公司之间的租赁合同并没有解除，我公司和顺通公司约定我公司有权转租涉案房屋，栋格林公司单方解除我和顺通公司之间的租赁合同的行为没有依据。我公司不同意解除我公司与中粮公司之间的租赁合同，也不同意退还中粮公司租金、押金及赔偿其主张的损失、律师费。我方要求合同继续履行，并且能够向中粮公司提供涉案房屋。涉案房屋现由栋格林公司控制并空置。一审法院审理查明：涉案房屋所在的大黄庄南里甲8号楼-2至5层101（以下简称大黄庄甲8号楼）系栋格林公司所有，取得所有权的时间为2012年10月30日。2012年6月15日，顺通公司作为出租方，与承租方融鼎律所签订《北京市房屋租赁合同》，将大黄庄甲8号楼整体出租给融鼎律所，租赁期限为2012年6月15日至2022年6月14日。栋格林公司称顺通公司系受其委托于2012年6月15日将大黄庄甲8号楼出租给融鼎律所，就此其提交2012年5月15日其为顺通公司出具的《委托书》复印件，内容为：“我公司（北京栋格林投资顾问有限公司）现委托江苏顺通能源发展有限公司代办理我公司名下的北京市朝阳区大黄庄南里甲8号楼租赁等事宜，特此证明。”栋格林公司称该委托书的原件在顺通公司处。中粮公司和融鼎公司对该委托书不予认可，并表示其出具委托书时其尚未取得大黄庄甲8号楼的产权。融鼎公司表示融鼎律所和顺通公司于2012年6月15日签订《北京市房屋租赁合同》时大黄庄甲8号楼的产权人系顺通公司，当时顺通公司从房修一公司购买了大黄庄甲8号楼，就此其提交房修一公司于2012年6月1日出具的证明复印件，内容为：“我公司于2010年11月26日与江苏顺通能源发展有限公司签署房产转让协议，协议约定将大黄庄南里小区甲8号楼（规证为20号楼）转让给该公司。现房产转让手续正在办理过程中。”融鼎公司称该证明的原件在房修一公司。融鼎公司提交其与融鼎律所于2012年5月22日签订的《租赁委托合同》，表示融鼎律所系受其委托向顺通公司租赁大黄庄甲8号楼。栋格林公司对房修一公司出具的证明及《租赁委托合同》均不予认可。栋格林公司称大黄庄甲8号楼系其从房修一公司购买，最早顺通公司确实和房修一公司有过洽谈，可能还签订过什么东西，但是最终系其购买了大黄庄甲8号楼。融鼎公司提交2013年9月11日栋格林公司出具的《声明》，内容为：“本公司因贷款需要委托北京市融鼎时代土地科技有限公司与北京典佳盛投资有限公司签订的合同无效，由此产生的法律后果一律由本公司承担，本公司只认可北京市融鼎时代土地科技有限公司作为朝阳区大黄庄南里甲8号楼的直接承租人。”融鼎公司表示栋格林公司在取得大黄庄甲8号楼产权之后也承认其为大黄庄甲8号楼的实际承租人。栋格林公司对此不予认可，并表示大黄庄甲8号楼的承租人应为融鼎律所。2013年4月22日，融鼎公司作为出租人，与中粮公司作为承租人签订了《北京市房屋出租合同》，约定：承租人愿意承租，出租人同意出租涉案房屋，作为办公使用，建筑面积约1061平方米。租赁期限为三年零两个月，免租期为两个月，自本协议生效之日起算。涉案房屋自租金起算日起第一年和第二年月租金为103270元。承租人租赁至第二年零两个月结束前的三个月内未书面通知出租人单方解除本合同的，从第二年零两个月结束后每年的月租金以前一年月租金为基准递增5%。租金价格包含物业管理费、供暖费及发票。租金不包括电费、电话费、网费等由承租人在实际使用过程中所产生的费用，该等费用由承租人支付。租金每6个月支付一次，应于付款起租日15天前支付下6个月租金，首期6个月租金除外。押金相当于一个月的租金，即103270元。承租人于本合同签订生效且收到出租人开具的发票后5个工作日内向出租人支付押金103270元及首期6个月租金619620元。此外，合同第8.1条、8.2条约定：出租人应合同签约生效后5个工作日内，将出租房屋及其套内设备设施在良好的状态下交付承租人使用，并及时清点房屋设备及清单；保证承租人的正常工作环境，无特殊情况，不得干扰承租人的正常工作或使用。上述合同签订后，中粮公司依约向融鼎时代公司支付了押金103270元及首期6个月租金619620元，融鼎时代公司向中粮公司交付了涉案房屋，此后，中粮公司对涉案房屋进行了装修，并开始正常使用。2013年12月，中粮公司向融鼎时代公司支付了第二期6个月的租金619620元。2014年4月8日，栋格林公司在涉案房屋所在的大黄庄甲8号楼张贴《告知书》，内容为“敬启者：我公司是大黄庄南里甲8号楼房的房屋所有权人。该房屋于2012年6月15日由第三方（现已隐匿）出租给现使用公司，由于该公司从2013年6月30日开始恶意拖欠房屋租金，导致我公司利益严重受损，影响巨大。且该房屋目前的使用者非与我公司直接签订合同的承租人，因此，我公司敬请正在使用我公司房屋的单位（个人）3日内搬离大黄庄南里甲8号楼房，逾期，视为贵单位（个人）放弃在我公司房屋内物品的所有权，我公司将另行处理”。当日，栋格林公司将大黄庄甲8号楼门封闭。次日，栋格林公司再次将大黄庄甲8号楼封闭并张贴《限期搬迁通知书》，内容为“致大黄庄甲8号各租赁商户：我（栋格林公司）为大黄庄甲8号合法产权所有人，因承租方融鼎律所长期拖欠房租长达一年之久，已造成单方面违约，经协商多次无果，现我公司决定对名下物业大黄庄甲8号进行回收。顾告知各租赁商户请于2014年4月11日前将贵公司搬迁出大黄庄甲8号，过期未搬迁，视为贵公司自动放弃在我公司房屋内物品所有权，我公司有权自行处理，请各商户予以配合”。中粮公司于2014年4月11日向融鼎公司出具《告知函》，内容为“由于出租方之间的纠纷，导致我司租用的北京市朝阳区大黄庄甲8号楼南里第三层整层办公场所自2014年4月9日起无法进入，已经完全无法正常使用。同时，产权人也已发出通知要求我司限期搬离该租赁房产，租赁合同已事实上无法履行。为避免我司损失的进一步扩大，能够尽快回复正常经营，我司将于2014年7月31日前搬出上述租赁房产。但对于责任方给我司造成的全部损失，我司保留启动法律程序追究责任方相关法律责任的权利，包括但不止我司已支付的租金、租赁押金及我司相关损失，以维护我公司之合法权益”。中粮公司称其于2014年7月1日将涉案房屋腾空后交还给栋格林公司，栋格林公司对此予以认可，融鼎公司称对此并不清楚。中粮公司提交栋格林公司于2012年6月15日出具的授权委托书，内容为：“兹授权北京市融鼎时代土地科技有限公司对朝阳区大黄庄南里甲8号大楼进行物业管理、房屋出租及办理工商注册等事宜。有效期自2012年6月15日至2022年6月14日。”中粮公司认为，根据该授权委托书，融鼎公司在和其签订租赁合同时应为栋格林公司的代理人，故栋格林公司作为被代理人应和融鼎公司承担连带责任。栋格林公司、融鼎公司对该授权委托书的真实性不予认可，否认其二人之间存在委托关系。诉讼中，栋格林公司申请对该授权委托书中公章的真实性进行鉴定，但因栋格林公司于2014年5月21日更换启用了新的公章，经本院向北京市公安局朝阳分局查询，该局未留存有之前的公章印模，无法提供样本进行比对。此外，因中粮公司和栋格林公司、融鼎公司未能提交三方一致认可的其他公章比对材料，鉴定程序未能启动。现中粮公司起诉要求解除其和融鼎公司于2013年4月22日签订的《北京市房屋出租合同》，并要求栋格林公司、融鼎公司连带退还其租金、押金并赔偿其经济损失。融鼎公司认为其有权转租涉案房屋，不同意解除合同，中粮公司搬出涉案房屋的行为系中粮公司与栋格林公司之间的恶意串通，不同意退还租金、押金并赔偿损失。栋格林公司认为其从未授权融鼎公司出租涉案房屋，融鼎公司没有代理权，融鼎公司应当就其转租行为承担相应法律后果。另外，栋格林公司还表示因融鼎律所未向其支付租金，其委托顺通公司与融鼎律所就大黄庄甲8号楼签订的租赁合同已经解除。栋格林公司就其主张提供了《解除〈北京市房屋租赁合同〉通知书》，融鼎公司则不认可顺通公司与融鼎律所签订的租赁合同已解除。中粮公司称因栋格林公司在2014年4月9日至2014年4月24日期间封闭大楼，无法进入涉案房屋办公，要求栋格林公司、融鼎公司退还此期间的租金51635元。中粮公司表示涉案房屋虽在2014年4月9日至2014年4月24日期间无法使用，但是其仍需要支付相关工作人员此期间的工资，产生人员工资损失243289.54元，就此中粮公司提交了三份劳务派遣合同、工商银行转账凭证及发票。中粮公司称其租用客服坐席费用为每月24000元，此期间产生客服坐席租用费损失12000元，就此中粮公司提交了呼叫中心登记表一张。中粮公司称其在涉案房屋办公办理了400业务服务，承诺每月消费话费不低于2万元，如果当月没有消费到2万元，话费按照2万元收取，此期间产生呼叫中心费用损失10000元，就此中粮公司提交了《企业直线400业务承诺话费协议》。中粮公司称其还在涉案房屋办理了交换机DID入网工程，安装了三条中继线，每月费用9000元，此期间产生中继线费用损失4500元，就此中粮公司提交《中粮我买网用户交换机DID入网工程协议》及发票。中粮公司称其在涉案房屋安装了客服宽带，一年费用80000元，此期间产生客服宽带费用损失3333.32元，就此中粮公司提交《CHINANET专线接入合同书》及发票。中粮公司称其在涉案房屋办公，平均每月电话营销的销售额为102600元，2014年4月9日至2014年4月24日期间无法办公，当月的销售额仅为41500元，主张此期间的电话营销损失61100元，就此中粮公司提交电话营销统计表。中粮公司称其为装修涉案房屋花费86万元，从2013年7月到2016年6月共36个月，平均每月摊销23888.89元，截至到2014年3月，累计摊销9个月共计215000.01元，尚未摊销的金额为644999.99元，主张装修损失644999.99元，就此中粮公司提交《建设工程施工合同》及装修费用转账凭证3张。中粮公司称其腾退房屋产生搬家费用11000元，服务器拆卸安装费用245000元，就此中粮公司提交《运输装卸合同》及发票，设备搬迁合同、搬迁报价、设备清单及发票。另外，中粮公司称其为向栋格林公司、融鼎公司主张权利，聘请律师代理诉讼事宜等，主张律师费损失45000元，就此中粮公司提交律师费发票。对于中粮公司提交的以上证据，栋格林公司、融鼎公司均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、房屋所有权证书、《声明》等证据在案佐证。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中粮公司与融鼎公司就涉案房屋签订的《北京市房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同履行各自义务。融鼎公司作为出租人有义务保证承租人中粮公司在租期内正常使用涉案房屋，但根据现有证据及当事人自认事实表明，栋格林公司在租期内要求中粮公司腾退并已实际收回涉案房屋，而融鼎公司未能解决栋格林公司主张权利问题，无法再向中粮公司交付涉案房屋，故《北京市房屋出租合同》已无法继续履行，应予解除，中粮公司要求解除该合同之请求，合法有据，该院予以支持。合同非因中粮公司之原因而解除，故融鼎公司应当退还押金。中粮公司实际于2014年4月8日即无法正常使用涉案房屋，中粮公司据以主张退还半个月租金的诉讼请求合法有据，该院予以支持。关于装修残值损失，中粮公司为在约定的租期内使用涉案房屋而投资进行装修，现房屋无法使用，装修残值属于合理损失，故中粮公司要求赔偿装修残值损失之请求，该院予以支持，具体数额由该院根据现有证据并考虑中粮公司实际使用房屋时间等因素确定。中粮公司主张的人员工资、客服坐席租用费、呼叫中心费用、三条中继线费用、宽带服务费、电话营销损失、搬家费用、服务器拆卸安装费用均为中粮公司产生的合理损失，该院纳入其他经济损失一并予以支持，具体数额该院根据现有证据并考虑实际情况予以确定。律师费损失，于法无据，该院不予支持。关于上述款项的给付主体，栋格林公司、融鼎公司虽不认可栋格林公司于2012年6月15日出具的授权委托书，但未能就此提交反证，故该院对于中粮公司提交的该项证据予以采信。中粮公司认为根据该授权委托书，融鼎公司与其签订《北京市房屋出租合同》系隐名代理行为，但栋格林公司、融鼎公司并不认可双方之间存在委托代理关系，且该授权委托书并未明确写明栋格林公司与融鼎公司之间存在委托代理关系，结合栋格林公司、融鼎公司提交的双方之间就涉案房屋所在的大黄庄甲8号楼是否存在租赁关系的一系列证据，该授权委托书应为栋格林公司对融鼎公司转租权的授权。故融鼎公司与中粮公司系《北京市房屋出租合同》的合同主体，融鼎公司作为出租人在本案中应当承担上述款项的给付责任。中粮公司要求栋格林公司承担连带给付责任，因栋格林公司并非该租赁合同当事人，亦无证据表明栋格林公司在本案中具备承担连带给付责任的情形，故根据合同相对性原则，中粮公司要求栋格林公司承担连带给付责任，于法无据，该院不予支持。融鼎公司认为其和中粮公司之间合同不能继续履行并造成中粮公司损失的原因系栋格林公司强行控制大黄庄甲8号楼的不当行为，栋格林公司应当承担相应的赔偿责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对融鼎公司的该辩解，该院不予采纳，融鼎公司可基于其与栋格林公司之间的法律关系另行主张相应权利。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除中粮公司与融鼎公司于二〇一三年四月二十二日所签订之《北京市房屋出租合同》；二、融鼎公司于判决生效后七日内返还中粮公司租金五万一千六百三十五元、押金十万三千二百七十元；三、融鼎公司于判决生效后七日内赔偿中粮公司装修损失五十五万元；四、融鼎公司于判决生效后七日内赔偿中粮公司其他经济损失三十五万元；五、驳回中粮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。中粮公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一审法院适用法律不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款、第三款之规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名、名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。授权委托书不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人承担连带责任。中粮公司是基于2012年6月15日栋格林公司向融鼎公司出具的授权委托书才于2013年4月22日与融鼎公司签订了《北京市房屋出租合同》，但在2014年4月8日栋格林公司要求中粮公司及其他承租人3日内搬离事件发生后，无论是栋格林公司还是融鼎公司均回避中粮公司的积极协商，无视融鼎公司的合法承租利益，融鼎公司作为受托人避而不见，栋格林公司作为委托人强行封锁大楼，并否认授权委托书的真实存在，无视中粮公司经合法手续承租房屋的事实。故本案属于委托书授权不明导致的纠纷，中粮公司是受损害之善意第三人，融鼎公司与栋格林公司应当向中粮公司承担连带责任。综上，中粮公司请求：1、撤销一审法院判决第二项、第三项、第四项、第五项全部内容，依法改判融鼎公司、栋格林公司共同承担因其违约行为给中粮公司造成的经济损失共计1286857.85元，改判融鼎公司、栋格林公司人退还上诉人押金103270元，改判融鼎公司、栋格林公司共同承担上诉人为本案支付的律师费45000元；2、本案一审、二审诉讼费由融鼎公司、栋格林公司承担。中粮公司就其上诉未向本院提交新的证据。栋格林公司服从一审法院判决，其针对中粮公司的上诉理由答辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。第一，中粮公司在一审中提交的授权委托书上的公章不是栋格林公司加盖的，栋格林公司在一审中申请鉴定，但是因为客观原因没有完成。中粮公司称该授权委托书是融鼎公司交给中粮公司，但是融鼎公司否认这个事实。现中粮公司无法举证证明授权委托书的合法来源，该证据不符合证据三要素之合法性要素。第二，认可一审法院对授权委托书体现的是转租关系而非委托代理关系的认定。第三，对于赔偿金额部分，栋格林公司不作答辩。栋格林公司就其答辩未向本院提交新的证据。融鼎公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院二审经审理查明的事实与一审法院一致。上述事实除一审法院认定的证据外，还有各方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：融鼎公司与中粮公司就涉案房屋签订之《北京市房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审法院对涉案合同效力的认定正确，本院二审对此亦予以确认。根据法律规定，依法生效的合同对合同当事人均具有约束力，合同当事人均应全面履行合同约定。本案中，作为承租人的中粮公司已按约定向出租人交付了租金，而出租人融鼎公司在合同履行期间，因其不能妥善处理其与栋格林公司的租赁关系导致栋格林公司要求中粮公司腾退涉案房屋，一审法院鉴于涉案房屋已经被房屋所有权人栋格林公司收回、涉案房屋出租合同已经无法继续履行的实际情况，认定中粮公司订立合同之目的无法实现，并进而判决解除本案所涉租赁合同并无不当，本院二审对此亦予以确认。如上所述，本案所涉合同解除系因融鼎公司的根本违约所致，故融鼎公司应依合同约定向中粮公司承担违约赔偿责任。一审法院判决关于双方违约责任的认定正确，本院对此也予以认定。关于融鼎公司违约赔偿的数额，本院认为，一审法院综合考量融鼎公司的违约责任及中粮公司实际使用涉案房屋的时间，对中粮公司主张的租金损失、押金损失、房屋装修残值损失的认定及处理并不不当，针对中粮公司主张的人员工资、客服坐席租用费等合理损失的酌定亦无不当。中粮公司该部分的上诉请求，证据不足，本院不予支持。中粮公司上诉主张栋格林公司应对融鼎公司的违约赔偿责任承当连带责任。对此，本院认为，中粮公司向一审法院提交的授权委托书真实性、关联性及合法性虽然足以认定，但该授权委托书系栋格林公司同意融鼎公司转租房屋之声明，栋格林公司与融鼎公司之间并不据此形成委托代理关系。首先，该授权委托书载明的内容为“兹授权北京市融鼎时代土地科技公司对朝阳区大黄庄南里甲8号大楼进行物业管理、房屋出租及办理工商注册事宜。有效期自2012年6月15日至2022年6月14日”，落款人为“北京栋格林投资顾问有限公司”并加盖公章，落款时间为2012年6月15日。其一，从该授权委托书内容之文意来看，系栋格林公司对融鼎公司关于涉案房屋进行物业管理、房屋出租及办理工商注册事宜权限之同意，并无授权其代自己办理之意思表示，亦未表明自己将直接承担融鼎公司所作上述行为之法律效果。其二，从该授权委托书之形成时间来看，2012年6月15日融鼎公司委托融鼎律所与顺通公司签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，其中，栋格林公司主张顺通公司系受其委托签订该合同；同日，栋格林公司出具了前述授权委托书，因此，从常理看，栋格林公司不能于同日既将房屋出租给融鼎公司，又委托其代理出租房屋。其三，作为授权委托书出具方栋格林公司和该授权委托书的接受一方融鼎公司在诉讼中均否认双方之间基于该授权委托书存在委托代理关系，因此，一审法院关于该授权委托书性质的认定正确，本院二审亦予以确认。第二，中粮公司与融鼎公司系本案所涉房屋租赁合同的当事人，双方均受该房屋租赁合同之效力约束，根据合同相对性原则，中粮公司应依据涉案房屋租赁合同向融鼎公司主张权利。如上所述，栋格林公司与融鼎公司之间并不存在我国法律所规定的民事法律代理关系，故中粮公司以栋格林公司授权不明为由要求栋格林公司承担连带赔偿责任并无请求权之基础，本院对中粮公司的该项上诉请求亦不予采纳。栋格林公司与融鼎公司之间的租赁关系应另行解决。一审法院对此问题的认定和处理亦无不当。综上，上诉人中粮公司的上诉理由和请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8858元，由中粮电子商务投资有限公司负担2347元（已交纳），由北京融鼎时代土地科技有限公司负担6511元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费17716元，由中粮电子商务投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　杨　　淑　　敏代理审判员　周　　熙　　娜代理审判员　禹　　海　　波二〇一六年四月五日书　记　员　贾云航书记员李峥来源：